深圳通过新物管条例:深物管立法继续领跑全国 -搜狐财经

　　日前《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）经深圳市第四届人大常委会第十四次会议通过后，引起了深圳市民乃至其他城市有关部门的极大关注。这部既与《物权法》、国家《物业管理条例》相衔接，同时又利用特区立法权创立了诸多创新制度的法规，将对深圳物业管理带来什么影响，深圳物业管理行业是否会继续领跑全国？本报记者带着这些问题近日采访了中国物业管理协会及上海、重庆、青岛和大连等城市的物业主管部门，相关人士对我市新物业管理条例所确立的原则和相关制度设置进行了全方位解读。

　　纳入政府监管有利促进和谐

　　建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾认为，深圳新《条例》对物业管理活动的监管，有利于建立物业管理的和谐秩序。针对近些年物业管理活动矛盾纠纷增多等问题，《条例》依据国家法律，着重从以下几方面突出了对物业管理活动的监管：一是对市、区主管部门在物业管理监管上应履行的职责有明确要求，且分工和定位清晰，有利于各行其责，加强和落实监管工作，以规范物业服务活动。二是对街道办事处在组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动以及社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作等方面都做了明确。由此把业主大会及业主委员会的活动纳入到基层政府的监管之下，有利于克服以往因无政府状态而引发的各类问题；有利于将矛盾和纠纷化解在社区，化解在萌芽状态。

　　上海市物业管理行业协会会长蔡兴发评价说，《条例》应该说是一个创新和突破。把对业主委员会的管理纳入街道办事处、社区工作站的管理体系，使社区管理的范围有了新的延伸，这有利于加强各方力量的整合，实现综合管理和专业管理的有机统一，以便依靠整个社会力量和资源，来解决社区管理中存在的问题。虽然从法律意义上说，业委会的法人主体地位并未明确，但从实践上说是符合我国社区建设特点的。

　　重庆市国土资源和房屋管理局物业处处长彭安绪说，《条例》正视了目前我国物业管理的问题和矛盾，针对性强，具有可操作性。尤其是工作重心的下沉，发挥街道、居委会的作用，是一条正确的路子。成都市房产管理局物业处处长蔡任重指出，《物权法》及国务院修改后的《物业管理条例》，都进一步加强了基层政府对辖区内物业管理活动的监督管理职能。深圳新《条例》第五条对街道办事处和社区工作站在物业管理中的职责作出明确规定，同时在具体条文中也赋予了街道办事处组织、协调成立筹备组，组织、召集业主大会会议、业主委员会会议等职责，有利于进一步发挥基层政府对物业管理的监督管理，进一步促进社区建设与物业管理的良性互动，促进和谐社区的建设。

　　青岛市物业管理办公室副主任王西涛认为，这一规定充分发挥了街道办、社区工作站在物业管理工作中的作用，青岛也是这样做的。这个法规体现了与时俱进的精神，这和目前物业管理形势发展的需要是分不开的，单纯依靠物业管理主管部门已经不能满足目前的形势，而街道办、社区有更多的人力可以投入进来。

　　武汉市物业管理协会会长骆毅民说，深圳新《条例》亮点较多，既细致又深入，具有较强的指导性和操作性，这是一部值得肯定的地方性法规。如果我们把一座城市比喻成一个健康的人，发挥作用的是全身每一个器官，而不是某个器官，那么这个《条例》正好说明，物业管理这个器官已经联合其他器官形成合力，共同来促进城市的和谐发展了。

　　业主大会扩权保障业主权益

　　建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾谈道，《条例》突出了业主大会职权的扩大和对业主委员会职权、行为的限制，有利于规范业主大会和业委会的运作。对业主、业主大会、业主委员会和管理规定均有很细的条款，具有很强的操作性。对以往物业管理活动中出现矛盾和问题较多的环节，在运行中应当遵循什么样的规则作出了详尽规定，有利于减少这些环节中问题的发生。

　　上海市物业管理行业协会会长蔡兴发认为，《条例》总体上体现了保护广大业主权益的原则。与《物权法》相协调，赋予了全体业主更大的权利，这充分体现了对业主私有财产权的高度尊重。《条例》在较大程度上赋予了业主大会更多的权限，比如规定了物业专项维修资金使用和续筹，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，调整物业服务费，选聘物业服务企业，批准物业服务合同，选举或罢免业主委员会成员等重大问题均需由业主大会决定，这既在一定程度上避免了业主委员会决定一切的局限，而且有利于增强业主的法律意识，使小区业主成为理性参与公共决策的行为主体。

　　成都市房产管理局物业处处长蔡任重说，实践中，业主自治体系内部的矛盾日渐成为物业管理中矛盾较为集中的部分，不断加强对业主大会、业主委员会的监管尤为重要。深圳《条例》用接近三分之一的条文，对业主、业主大会和业主委员会作出了规定，其中许多都是很有针对性、操作性的。

　　大连市国土房屋局物业和房屋安全管理处方恒联提到，《条例》在解决当前业主委员会无政府倾向上做了有益的探索，相对1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》而言，新《条例》提出了更加严格的管理办法，体现了立法部门和主管部门对业主委员会建设在构建和谐社会工作中作用的关注。3

　　首创“业必归会”利于行业自律

　　建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾说，《条例》突出了协会在行业自律中的作用，有利于实施对企业和从业人员的自律性监管和约束，其主要从以下四个方面开展制度建设：

　　1.在全国首次实行物业管理行业“业必归会”。即要求“物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会”。

　　2.《条例》赋予了市物业管理协会加强对企业及从业人员的自律性监管的责任。要求协会建立诚信档案和诚信风险预警公告制度，赋予协会对违规企业和人员要求其改正以及情节严重的给予警告、业内通报批评或者公开谴责等制裁的权利。

　　3.赋予了协会自律性监管的权威性，有利于协会作用的发挥。即“受到市物业管理协会公开谴责的物业服务企业，两年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。受到市物业管理协会公开谴责的物业服务从业人员，物业服务企业两年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书的人员从事的工作”。

　　4.对协会自律性监管活动的开展加以规范，接受主管部门和社会监督。市物业管理协会给予物业服务企业和物业服务从业人员警告、业内通报批评和公开谴责的，应当报区主管部门备案；给予物业服务企业和物业服务从业人员公开谴责的，应当向社会公告。行业协会功能的强化以及协会自律性监管活动的开展，对促进物业服务企业和从业人员依法、诚信经营将发挥重要的作用。

　　广东省物业管理行业协会会长许建华认为，《条例》的出台，不仅是深圳经济特区也是广东省物业管理行业中的一件大事。

　　《条例》一方面明确了物业管理行业协会的性质、作用和责任，另一方面“业必归会”为物业服务企业加入行业协会作出了硬性规定，并提供了法律保障。同时，也为物业管理行业协会加强对物业服务企业及物业服务从业人员的自律监管，以及违反法规、行规的行为，提出了相应具体的谴责措施，具有很强的指导性。这在我国的物业管理法律、法规中还是第一次。这一规定，必将对我省和各市物业管理行业协会的建设和发展，产生积极深远的影响。

　　当前，“业必归会”，主要是做好三个方面的工作：

　　一是要观念归会。就是说企业未动，观念要先行。充分认识按市场化原则规范和发展行业协会的必要性，明确行业协会在社会主义市场经济中的定位和作用。

　　二是要组织归会。就是指物业服务企业应统一归到行业协会中来。

　　三是要业务归会。就是说物业管理行业协会一方面要接受当地政府行政主管部门的监督管理和业务指导；另一方面要积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，维护市场秩序和行业经济利益，推动行业的健康发展。

　　上海市物业管理行业协会会长蔡兴发说，《条例》强化了行业协会在物业管理中的功能，这是一个亮点。这体现出在市场经济条件下行业协会自我管理、服务和监督的功能，也符合国际惯例。从我国宏观管理体制改革角度讲，有利于政府对企业行政管理职能的逐步弱化，而由行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，配合政府行使监督、管理企业的职能，包括加强行业的自律管理、市场管理和会员管理。

　　武汉市物业管理协会会长骆毅民表示，从协会角度而言，该条例赋予了行业协会的“实权”，一是改变了以往会员自愿入会的做法，要求所有物业服务企业取得资质后必须入会，纳入行业自律和管理的范围；二是进一步赋予了行业协会一定的职责，承担起行业内对企业自律的监管、规范、调解等职责，这有利于行业协会进一步发挥作用。