兴业证券：亿城股份 公司股价有40%的上升空间

　　亿城股份(股吧，行情，资讯)前身为“大连渤海饭店”（集团）有限公司，通过2001年以来的资产重组，公司已经从一个单一的餐饮业公司转变为一个纯粹的房地产开发类企业。自2002年公司第一个房地产项目碧水云天颐园开工以来，公司先后完成了亿城中心、卡尔生活馆、三里屯3.3等4个项目，在北京高档住宅市场颇有影响的万城华府也进入到收官阶段。公司累计完成开发面积近100万平米，初步在北京市场形成了一定的规模效应和市场知名度。

　　公司目前产品主要是中、高档公寓项目，土地储备主要分布在北京、天津、苏州三个城市，其中在天津和苏州均分别只有一个项目，从严格意义上讲，公司仍然是一个区域性房地产开发企业，尚未形成全国化布局。

　　公司在高档住宅开发方面积累了一定的经验。万城华府项目容积率为1.0，通常这样的密度基本不可能做出别墅项目，公司获得该项目时周边的房价也仅在6000元左右。公司在项目定位中准确的瞄准了期望回归市区的高收入人群的需求，并充分挖掘周边颐和园、高尔夫球场等有利的地形因素，产品形态确定为联排别墅加越层住宅，率先提出城市别墅的概念，并超脱了周边区域的比价效应，05年入市时即定价在1万4千元到1万5千元左右，此后一路受到市场追捧，目前均价已达到3万6千元左右，最高价达到4万。万城华府的成功为公司在北京市场打响了知名度，并且完成了初期的资本积累。但作为一个年轻的房地产开发企业，公司能够否将成功经验复制到其他项目，还需要市场来验证。

　　公司目前土地储备约110万平米，基本可以满足未来三年的开发需求。　　亿城天竺位于北京西南四五环的丰台区，物业类型以花园洋房和公寓为主，价格在12000元到16000元每平米之间。亿城山水颐园位于天津市南开区，销售均价约6800元每平米。以上两个项目均已售罄。

　　亿城新天地是公司在05年10月，长三角房地产市场非常低迷的时期在苏州工业园区取得的全小户型住宅项目，楼板价约1100元每平米，目前售价约5200元，预计项目销售均价在6千元左右。

　　西山华府位于北京市西北五环之外，紧邻万科西山庭院项目，楼面地价约5千元左右，08年初将推出首批房源，预计销售价格在15000元每平米左右。

　　晨枫家园为合作项目，总建筑面积约5.8万平米，由于该地块与万城华府相接，因此作为万城华府四期推广，预计均价在3万元每平米左右。

　　CBD项目也是合作项目，根据初步规划，亿城将根据工程进度分阶段支付6亿元，获得以成本价（约2万元每平米）购入4万平米酒店的权利，并可以成本价购买不超过5万平米左右的写字楼。酒店项目将在装修之后，将委托专业酒店管理机构作为6星级酒店经营，目前规划由350个客房组成，装修标准约15万美金每个房间。该项目需等到08奥运后才能动工，且各类型物业比例还有待最后的规划及协议来确定。

　　公司的优势劣势：公司的优势在于管理层年富力强，公司董事长曾是中国第一批外汇交易员，高管层年龄普遍在35岁到45岁之间，具有较好的学历和行业背景。同时公司在北京房地产市场上也具备了一定的市场知名度，比如万城华府的成功已经为后续的西山华府等项目创造了较好的市场条件。但作为一个小民企，公司在社会资源及资金实力上相对不足。受制与公司背景，在土地市场竞争日益激励的现在，公司要想不断获得优质项目，还面临较大的挑战。

　　初步测算，考虑到增发弹薄效应，公司07-09年EPS分别为0.88元，1.14元，1.50元。我们保守给与公司25倍PE，对应目标价为28.5元，评级为“推荐”。

　　作者：王嘉 兴业证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。