投资型房产成本提高 一年保本需房价涨18.21%

　　　近期本市二手房市场观望气氛渐浓，卖家不再频繁返价，但也不降价；买家开始重新盘算手上的钱究竟可以买到什么样的房子。

　　从9月底出台的第二套房贷款首付比例提高以及贷款利率执行新标准来看，前者对购房者的影响并不算大，后者所产生的利息部分影响相对较大。

从取消15%的优惠利率到上浮10%，前后相加就是25%，这不是一个小数字。目前，5年期以上商业贷款的基准年利率是7.83%，公积金贷款年利率是5.22%。除了原有住房外，持有成本包括：购入时契税+出售时营业税+出售时土地增值税+出售时所得税+购入和出售两次中介佣金+利息。（物业管理费和维修资金等忽略不计）

　　假设第二套非普通住房首付是40%，若干年后，保本点涨幅计算公式大致如下：持有一年出售的，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1）=18.21%；持有两年出售的，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1×2）=23.05%；持有三年出售的，3%+5.55%+0.5%+2%+2%+（60%×7.83%×1.1×3）=28.55%。也就是说，不考虑首付款的现金价值和机会成本以及出租收益，一年内出售的，保本点是在原房价基础上再上涨18.21%；两年内出售的，保本点是在原房价基础上再上涨23.05%；三年内出售的，保本点是在原房价基础上再上涨28.55%。

　　从投资和以租养房角度来看，目前租赁市场上年出租回报率在3%至4%，年利息支出在5%左右，以租养房已不太可能。按照上述计算的交易成本，首付40%的房子，房价要上涨18%以上，投资者才能持平。如今，投资买房已不再是轻而易举就能赚钱了。（作者系上海中原物业代理有限公司副总经理）