房地产新政抓住了根本

　　伴随今年4月以来全国范围的房价飙涨，就在开发商众口一辞宣称房价将一涨到底的时候，新一轮宏观调控终于如期到来,并引发楼市的连锁反应，楼市开始降温。相比之前的宏观调控，可以说，这一轮的调控政策终于号住了房地产的脉搏，是又准又狠。

　　意在防范风险

　　虽然新政一如既往地遭到某些所谓地产专家的批驳，认为并无益于降低房价。然而，笔者认为，新政频频的背后，政府决不仅仅只是为了稳重房价。

　　目前国家宏观调控的政策主要在两个方面，一是金融，二是土地。需要注意的是，近期所有政策都在传递一个信息：住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要。——房价的过快上涨已经威胁到中国的金融安全和社会稳定。所以，如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。

　　房贷新政在很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心，许多投资者开始慎重考虑继续投资房产的计划。当然，新政在一定程度上打击了出于居住升级目的消费者的利益，但这种“误伤”难以避免。

　　目前，楼市核心问题是投机成分过大。对于健康的房地产市场来说，一定比例的投资会促使行业发展，但如果投资比例过高，将导致价格严重偏离实际价值、严重扭曲真实的供求关系。这种投机资金必须要挤出市场，否则，从长远看可能造成难以弥补的伤害。

　　本轮新政除抑制房价过快上涨和投机需求外，深层次的原因是防范金融风险。许多房地产商坚持房价不会下跌的理由无非两点：一是中国土地稀缺，而人口众多，需求旺势；二是中国经济正快速发展。但这两个理由都未必靠得住。当年，香港、日本不是都处于经济发展的黄金周期么？相对中国大陆，香港和日本的土地更稀缺、人口更密集，供求矛盾更突出，但房价过快上涨一样导致地产泡沫的破灭。此次美国次债危机让中资金融机构开始意识到，金融风险已经是现实中必须面对的问题。

　　从央行货币政策执行报告上看，从去年6月末到今年6月末，金融机构的房贷和开发贷款余额增加了9000亿元，第二季度末已达到惊人的4.3万亿，第三季度的增长更快。银行资金过快地向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其他行业的健康发展。需要特别注意的是，银行风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值，意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水份被挤出，可能导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。

　　毫无疑问，目前大部分一线城市的房价已经严重超出实际价值和市场承受力。如果按照美国的信用审核体系，一线城市申请按揭贷款的购房客户至少有一半可以列入“次级信用者”，这种风险在房价上涨、实物资产表面增值的时候是不会暴露的，一旦房价下跌，风险就可能集中爆发。

　　同样，由于大量土地囤积在流通环节，也客观上导致土地资产被严重高估。以笔者掌握的数据，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商手中，足够供应全国市场5年的开发量。由于目前国内规模较大的土地持有商都是上市公司，非理智的屯地行为可能将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款，土地风险又转嫁给银行。

　　因此，中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。

　　市场将理性回归

　　房贷新政威力不但在于阻止投资者进一步进入市场、控制普通消费者不要超前消费住宅之外，还使得持有多套住宅的投资者看低楼市前景而抛售手中房屋。而土地新政的核心一方面是通过严查囤积土地、限期开发等政策，加大土地持有成本，迫使开发商加快开发进度；另外一方面则是加大土地供应量、减少单幅土地出让规模，实际上就是将有限的资源分散配置，应该说，将使得未来供给大幅加大。

　　一方面是需求的急剧减少，一方面是未来供应大幅加大，未来开发商将面临巨大的销售压力，进而导致资金压力，迫使开发商降低利润期望值，下调房价，因此，我们有理由相信目前的高房价将不会维持太久，市场将在半年到一年时间内理性回归。

　　需要强调的是，房地产行业对一个国家经济发展的贡献是不能抹煞的。笔者只是认为，我们需要的是一个长期健康、稳定发展的房地产市场，而不是一个充满泡沫、随时可能崩溃的房地产市场。所以，呼吁房地产的理性回归，也许才是符合每一个从业人士、每一个普通百姓利益的做法。(作者为北京联达四方房地产经纪公司总经理)