北京将现“狮城”现象？

　　刚刚发布不久的北京市土地供应计划在业界又引发新一轮关于供需、房价的讨论。有业内人士称，如果这些土地按计划完成供应并在期限内推出住宅产品，北京房价不可能再继续“疯涨”。也有开发商坦言，北京或将出现新加坡现象，商品房价格高于保障性住房价格9倍。

　　上月，北京市国土局发布消息称，年底前北京市还将供应42宗住宅用地。加之已经供应的用地，北京今年供应住宅用地可达到84宗，总土地面积将达到1600公顷，为近年来最多。北京市建筑设计研究院第六设计所高级工程师徐晨表示，按照北京市竣工住宅项目的平均容积率4来计算，这些住宅用地可建设近6000万平方米的住宅。

　　按照房地产开发1-2年周期来计算，2008年、2009年北京市每年住宅供应量平均将在3000万平方米左右，相比2006年的2000万平方米的住宅供应量足足多出了1000万平方米。

　　供应量的加大、通过“提高第二套住房首付比例”等政策抑制需求，双管齐下的趋势已经是不争的事实。对此，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，加大供给、抑制需求在一定程度上将缓解房价上涨的压力，北京房价有望出现下降的趋势，但短时间内很难显现。

　　商品房用地继续紧张

　　商品房价格有望高保障房9倍

　　此前，北京市国土局发布数据显示，1-9月份，全市住宅用地供应量约1000公顷，约完成全年计划（1600公顷）的63%，比去年同期的832公顷多了20%。其中，经济适用房用地提前超全年计划完成。1-9月份，全市经济适用住房类（含享受经济适用房政策住房）用地供应约416公顷，已完成全年计划的189%，约为去年同期284公顷的146%，规划建筑面积约695万平方米，约为去年同期的130%。同时，“两限普通商品房”完成全年建设任务的用地供应。“两限普通商品房”用地供应约163公顷，规划建筑面积约316万平方米（含配建廉租住房12.6万平方米），已完成全年“两限普通商品房”建设目标（300万平方米）。

　　从这一组数据中不难发现，虽然北京市今年1-9月份土地供应比去年同比增加了20%，但是其中经济适用房、限制房用地732公顷，占整个供地数量的73.2%，而商品住宅只有268公顷，供应偏向保障性住房趋势明显。

　　据了解，在今年年底前北京市供应的42宗住宅土地中，土地面积约700公顷，建筑规模约942万平方米。从区位分布情况看，住宅用地分布在16个区县，主要集中在朝阳、丰台、昌平、顺义四个区。城区与郊区用地供应比例大约为4：6，其中城区用地13宗，土地面积309公顷，建筑面积387万平方米；郊区用地29宗，土地面积412公顷，建筑面积555万平方米。此外，年底前还将有2宗“两限普通商品房”用地和多宗商品房用地中配建“两限普通商品房”或廉租房用地进入市场交易。

　　对此，陈国强表示，虽然今年住宅用地供应充足，但是其中商品住房用地依然紧张，加之目前“两限商品房”、“经济适用房”购买新标准还未曾出台，因此在短时间内，商品住宅的价格还很难下调。一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，从目前的形势基本上可以看出，北京市今后可能出现新加坡的状况，商品房的价格将达到保障性住房的9倍。

　　8000万平方米住宅悬在空中

　　落地时间待定

　　作为北京土地供应单位，市国土局对完成今年土地供应计划还是相当乐观的。相比之下，开发商们的心情显得迫切和焦虑了许多。中原地产华北区总经理李文杰表示，按照政府接下来的步骤，需要平均一天供一幅地，但能不能实现不得而知。李文杰的担忧显然与前两年北京土地供应未能如期完成有着直接关系。即便有所担忧，但对于现下的开发商来说，只要放地肯定要拿，用如饥似渴来形容对商品房住宅的需求早已不为过。

　　根据国土局年内的供地计划，在余下的不到两个月的时间里势必会掀起继8月之后的又一个供地和“抢地”高潮。事实上，目前的土地交易已经很频繁。截至10月25日，北京市10月份已经成交5块土地，土地面积达到86公顷，总规划建筑面积达到了155.3万平方米，其中住宅用地规划建筑面积为143.5万平方米。

　　一方面是国土部门力保土地供应如实如期完成，另一方面开发商却在强调土地供应的不足是造成房价上涨的主要原因，“囤地说”于是便愈演愈烈。一方直指开发商将已供应的土地囤积了起来，未实际形成住房；另一方说词则是开发需要周期，土地不能一次性开发完成。在不久前国土部门的一次发布会上，北京市国土局相关负责人表示，目前市场上未形成供应量进行销售的土地尚有3000公顷，以容积率为3计算，可以供应8000万平方米的住宅。而一位不愿透露姓名的开发商则表示，从其得到的统计数字显示，北京从开始实行招拍挂至今的4年时间里，总共才供应土地建筑面积8000万平方米，目前已经上市交易完成5000万平方米，正在建设的有2000万平方米，纠纷地块有1000万平方米。事实上，无论是土地管理部门口中的8000万平方米，还是开发商统计中的8000万平方米，目前来看似乎都是悬在购房者头顶的“馅饼”。

　　地价节节攀升

　　房价下降有压力

　　国家统计局新闻发言人李晓超在国务院新闻办此前举行的新闻发布会上透露，今年三季度，全国70个大中城市的全国房屋销售价格比去年同期上涨了8.2％，刷新了今年二季度刚刚创下的6.3%的两年来季度涨幅新高。其中，李晓超明确指出，土地开发建设成本提高是房价上涨的主要原因。

　　根据数据显示，全国70个大中城市土地交易价格上涨较快，一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。尽管建筑材料价格、人工成本、机械使用费的上涨形成了对房价上涨的推动，但在北京，土地价格上涨幅度更令人担忧。不久前，北京万科以17亿元人民币竞得朝阳区西大望路27号住宅及代建公建土地使用权。上述成交价格为招标底价的2.2倍，毛地价就已经达到了11000元/平方米，而目前周边项目售价保持在23000元/平方米左右。显然，万科这个新项目入市价格低于市场平均价的可能性几乎为零。

　　陈国强认为，随着土地价格的不断上涨，开发商势必将土地的成本加在房价中，而且地价的不断上扬将进一步刺激开发商对未来的预期，因此他认为，单单靠加大供应还不足以平抑北京的房价，还要在需求上进行调整。 商报记者 赖大臣/文

　　王晓莹/图

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　　二套住房政策立竿见影 半数购房者放弃买房计划

　　在市场经济中供需无疑是决定价格的关键，在北京国土局加大供给的同时，央行关于提高第二套住房首付比例的政策必然产生叠加的效果，陈国强认为，以前单纯地依靠增加供给并不是解决房价过快上涨的最佳选择，毕竟增加供给要依靠开发商转化为实际供给，这从中就被打了不少折扣，而相对而言调控消费者则更易政策的实行，比如提高购买第二套房的首付比例。

　　调查显示，房贷新政颁布后，首次置业的消费者中约有60.7%选择“按照原计划购房”，第二次贷款买房的消费者中约有53.6%选择“暂缓购买第二套或以上房产”。可以看出，房贷新政对于二次置业的消费者的影响已经立竿见影。

　　陈国强认为，二套住房首付比例的提高，不仅影响了购房者，更重要的是开发商对市场的预期渺茫，因此，楼市可能将进入严重的观望期。一方面是众多房地产投资者放弃投资计划，导致开发商对市场丧失信心，减缓开发速度；另一方面，购房者对保障性住房的热切盼望，逐步地放弃了对商品房的过分依赖。 “链家地产”市场研发中心主任王志伟则认为，关键在于在第二套房贷新政的促动下，已经出台的各项宏观调控政策发挥出更好的“组合拳”威力，使得客户的观望情绪加重，交易周期变长，从而出现交易量下跌。