土地储备超万科 保利地产急解现金流隐忧

　　长期巨额的现金流缺口，很容易酿成公司的财务危机。而“地王”们在未来房价增长上下的赌注一旦出现偏差，所产生的风险就会从开发商、购房者传到资本市场中来

　　今年8月份那次涉资70亿元人民币的定向增发，将保利房地产（集团）股份有限公司（简称保利地产，600048.SH）拉出险境。今年前三个季度，保利地产净现金流达到负48亿元的危险境地。

　　融资还在继续。10月11日，保利地产通过发43亿元公司债的决意，用以改善负债状况和补充公司现金流。

　　伴随着大规模的融资，保利地产仍在全国“抢地”，最新的公告显示，保利地产在佛山以2.65亿元拿下3.4万平方米土地，至此，其以46.667万平方米的土地开发总量，成为佛山市南海千灯湖区最大的“地主”。

　　眼下，保利地产的土地储备数量已经达到1856.667多万平方米，排名位于碧桂园5400万平方米和富力2092万平方米的土地储备之后，但高于万科A三季报公布的总规划建筑面积1813.4万平方米。

　　储地和现金之间已经形成巨大冲突，对包括保利地产在内的房地产上市公司来说，严重“透支”未来本身就是一场冒险。

　　争地

　　现金流吃紧，并没有延缓保利地产的扩张势头。

　　根据公司于10月19日公布的三季报显示，今年第三季度的在建和拟建项目高达49个，总占地面积977万平方米，规划总面积为1637万平方米。其中仅第三季度一季，就先后取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，规划建筑面积329万平方米，总价款接近100亿元人民币。

　　而在上半年，该公司仅获得4个新项目。

　　用当仁不让来形容保利地产的拿地决心并不为过。在今年7月上海宝山顾村地块的拍卖中，保利地产在与万科A等竞拍者举牌数次，最终以32.4亿元的总价将其拿下；随后保利地产又马不停蹄地赶到杭州，在杭州下沙“航母级”地块的拍卖中，经过39轮的举牌，终于以22.8亿元的价格如愿夺得杭州东部下沙新城434.5亩（约合289666.68平方米）的地块，而其3326元/平方米的楼面地价也刷新了杭州下沙板块的纪录。

　　根据中银国际截至10月22日的最新研究报告显示，目前保利地产的土地储备达到1800万平方米以上。其中10月份公司获得的武汉市一地块建筑面积为170万平方米的土地，土地储备由此增至1810万平方米。

　　而这还不包括刚刚于11月初公布的佛山市南海区桂城地块。比起地产龙头企业万科A目前1813.4万平方米的土地储备，保利地产的储地规模也是略胜一筹。

　　受益

　　房地产股的暴涨和大规模增发，一直被看做此轮地王频现的资金基础。

　　今年以来地产上市公司的一个普遍规律就是，每当公司公布拿地公告，其股价就会出现一定幅度的上涨。在这期间，保利地产的股价一度以每股100元的价位摇身成为房地产第一股。

　　光大证券分析师赵强分析说，从理论角度讲，只有拿地的回报率高于资金成本，股价才应该上涨。但由于信息不对称和股市的投机性，股民基本上都在透支对未来的预期。而在2007年地产股的表现大多数时间优于大盘的情况下，保利地产的最高达150倍的静态市盈率，为地产股中少有的现象。

　　“高股价和像增发这样的权益性融资有一定的关系，它能够帮助保利地产以较高的价格成功获得增发。”一位证券投行人士分析说。

　　而根据近期关于保利地产的财务分析显示，截至今年9月30日，公司筹资活动的现金净额为117.5亿元。其中仅今年8月以每股55.48元的价格定向增发1.26亿股，就为保利地产募集资金近70亿元。

　　隐忧

　　不能说保利地产第三季度交出的不是一份令人满意的答卷。截至三季度末，保利地产第三季度的净利润为2.84亿元，前三季度累计净利润也高达5.62亿元。

　　但由于不断增加土地储备，并持续投入在建项目，前三季度，保利地产经营活动产生的现金流高达155.996亿元，而经营活动产生的现金流量净额为-48.76亿元。

　　一个客观的事实是，土地储备的风险，和未来国家的宏观调控政策以及购房人的承受能力息息相关。北京师范大学金融研究中心主任钟伟就表示，目前地产上市公司敢于高价拿地，凭借的是对未来三到五年时间里，房价可以保持15％至18％的增长预期。

　　宏源证券房地产行业分析师雷增明认为，未来可能出台的加息、物业税等政策将对公司住宅业务需求带来较大的负面影响，使得未来房价走势面临不确定风险。同时国土资源部于11月1日正式施行的39号令中，有关不得分期发放国有建设用地使用权证书的规定，也会对它的资金构成一定的压力。

　　保利地产的资金压力未来还会体现在其商业地产上的不断投资。《财经时报》获悉，保利地产首度进驻佛山的城市地标性项目“保利水城”，已于10月30日召开封顶暨全面开租仪式。公司董事总经理宋广菊在仪式上就表示，公司将继续加强商业地产投资，实现全国战略布点，而保利水城只是其商业地产战略的起点。

　　为了缓解资金压力，保利地产已于10月11日召开董事会会议，通过了发行不超过43亿元公司债的决议。对此，前述投行人士表示，尽管目前部分房地产上市公司纷纷求助定向增发、发行公司债等手段充实现金流，但相对于持续不断的巨大资本需求，这些注资手段能在多大程度上缓解其资金的饥渴，还有待检验。

　　“长期巨额的现金流缺口，很容易酿成公司的财务危机。而"地王"们在未来房价增长上下的赌注一旦出现偏差，所产生的风险就会从开发商、购房者传到资本市场中来。”这位人士称。(刘垚霞/财经时报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。