政策风频吹,房地产市场进入秋季后显得“反常”,调整迹象开始逐渐显现。
近日,珠三角楼市首当其冲,变局初显。上海证券报记者调查发现,在两大一线城市中,广州坚挺的房价出现松动,打折促销风渐起;深圳交投量则急剧萎缩,甚至有人判断房价将跌去40%。
这股调整风会否继续蔓延?楼市是否迎来了真正的拐点?不少业内人士预测,新的房地产调控政策有望出台,房地产市场面临又一次的深度调整。
广州:“打折风”越吹越烈
“广州楼市买卖双方出现新动向”、“广州开发商公开降价了”、“广州多个区域频现新盘降价”……近期,广州楼市的“大动静”引起了全国性的关注。中国房地产指数系统办公室的分析师向记者介绍,自从上月底广州两大开发商——恒大地产和富力地产旗下的楼盘推出“买楼送一成首期”的9折促销后,广州楼盘的“打折风”便开始吹起。
据悉,本月广州多个当地知名开发商纷纷打出“促销牌”,如雅居乐地产借着集团15周年庆推出回馈活动,活动期间业主再买房、介绍买房等可获额外9.8折;又如“惠民购房大行动”、“现楼购房节,最高优惠13万元/套”等名目繁多的活动。同时,在那些大开发商带头打折的推波助澜下,越来越多的开发商似乎顶不住压力,也加入促销行列,“打折风”越吹越烈。
在国家发改委上周刚发布的10月70个大中城市房价指数中,广州上月的新建商品住宅价格指数同比涨幅为7.8%,环比涨幅则为0.8%,比三季度有所放缓。“国庆长假过后,广州不少地区的新房报价显得理性了不少。”分析师认为,虽然上月广州一手房成交均价继续向上,并突破了12000元每平方米的新关口,但之前房价涨得太急,加上房贷新政出台,导致广州楼市观望情绪浓厚,楼市成交量大减,新开楼盘于是不敢再漫天叫价。
有关统计数据显示,广州271个在售楼盘截至本周一竟有约85%零成交,交投萎缩所引起的价格“呆滞”也使广州楼市里的不少人如坐针毡。不过也有分析称,由于上半年以来楼市销售畅旺,不少开发商都追加了销售任务,而至今不少大公司都还没完成年度任务,上市公司则更要冲年底业绩,这样的压力迫使许多开发商不得不采取促销手段。
深圳:急涨房价“喘口气”
虽说在国家发改委新发布的10月70个大中城市房价指数中,深圳上月的新建商品住宅价格指数同比涨幅和环比涨幅仍分别高达16.8%和2.4%,依然处于全国前列,但从深圳楼市的近况来看,高位盘整成为众多深圳业内人士的一致评价。
深圳世联地产给出的研究报告显示,10月深圳一手房市场日均成交量不足60套,较9月下降51.2%;二手房日均成交量不足110套,各区交易量的下降幅度在30%-70%之间。“二手房成交量的萎缩带动了一手房成交量出现下降。”分析人士表示,9月中旬深圳各家银行先后都停止了二手房房贷,深圳二手房成交由此出现了快速下滑,甚至出现个别炒房者降价抛盘现象。但是在量缩的同时,深圳的一、二手房价格并没有出现明显的变化。
“近两个月来,深圳楼市的基本面就是"量缩价平"。”中国房地产指数系统办公室的有关人士介绍,“近期新盘纷纷遭受冷遇,使得开发商的动作更加谨慎。如上周,深圳楼市内新开盘项目仅2个,共171套、2.8万平方米,供应量较之前几周又有明显的下跌。而成交方面各区域情况有差异,整体成交均价为14063元/平方米,较前一周微涨0.49%。”
有分析指出,今年以来深圳楼市可分为三个发展阶段。第一阶段是1-4月的交易活跃期,交易量走势显示市场需求逐步增加,置业者对房价心理预期大幅度提高,该时期新盘均价在1.2万元/平方米左右浮动;第二阶段是5-7月的观望调整期,房价高企、土地供应加速、加息等政策陆续出台,持币观望比重加大导致交易量下滑,该时期新盘均价在1.4万-1.5万元/平方米;第三阶段是8-10月的成交低迷期,新的政策调控带来利空影响,银行紧缩房贷使得购房者房贷压力放大、投资门槛提高,较大程度地抑制了购房需求,只是受个盘因素影响,新房价格继续走高,在该时期达到1.6万元/平方米以上。
“倒牛步”还是大崩盘
一些人认为,广州等城市房价过快上涨的趋势已得到抑制,伴随着成交进一步萎缩,楼市终将“背过身去”,一路下滑。一些人认为,说“崩盘”还为时尚早,要知道楼盘纷纷打折促销存在新政调控、年底赶业绩等多种原因,并不意味着房价就已进入下降通道,未来走势还要看调控政策的落实情况。
“一个城市的房价会否产生下降,我认为应该是由供求关系来衡量。”易居房地产研究院上海区副总经理于丹丹一直持此观点。她认为,如果广州的楼盘价格排出来之后,能够得到市场认可,那就意味着需求仍然存在,价格下降的可能性就不大了。此外,广州和中国香港地区比较接近,因此受到辐射影响程度也大,在这种基础上,说房价一定会降下来未免过于片面了。而如果广州在下个月再出现上涨也不用太担心,只是土地供应一旦实现了,房价仍会回调,这都是很正常的市场周期反应。
深圳楼市的资深人士半求则把目前的现象比作“倒牛步”。他所谓的楼市“倒牛步”,就是楼市中长期依然看好,但是短期存在结构性调整(而非全局调整)的风险,目前的一线城市居民就应该做好此准备,房价整体需要盘整以等待价格体系的重新合理化。
记者观察
政策之手当适时一推
⊙本报记者 柯鹏
楼市大调整的脚步,似乎真的近了。
广州和深圳的房地产市场,正在经历一轮不小的波动。尽管,成交价和成交量的下滑不能被误读为“暴跌”。但是至少,可以给我们一点启示。
10月份,本应该是楼市的“金九银十”,广州商品住宅成交量逆势下滑明显,比9月下降了18%。随后,广州房价开始涨幅放缓,10月的数据比9月下降了8%。到了11月,房价下滑趋势更为明显。中小开发商熬不住,大型开发商也开始放下身段,打折成风,助推了这股“降价风”。
而在深圳,10月份,新房日均成交量不足60套,到了11月份,又锐减到仅为40余套,相当于上半年日均200套成交的20%。成交量的大幅缩水,导致深圳楼市观望气氛愈加明显,房价将下跌40%的论断得到了不少的支持,或是内心的拥护,不少二手房业主已经开始“松口”,房价高涨乏力。
先是成交量步入低谷,随后房价理性下调——南方的房地产市场“提前过冬”,南方又一直是楼市的“桥头堡”。这样的“惯性”市场反应会不会席卷全国?会不会预示着新一轮调整?应该说,这是有可能的。
今年以来,北京房价加速上涨,10月份的新建商品住房销售价格同比涨幅达到17.8%,创历史新高。与此相对应,北京房地产市场上,无论是一手房还是二手房,成交量已经日益萎缩。而在上海,据上证房产指数办公室的指数报告,10月份,上证新建住宅指数为2042点,比上月上涨2.00%。但是在房贷新政的影响下,新建住宅成交大幅减少,住宅价格仍然保持增长趋势。
政策利剑高悬,多空博弈白热化的京沪等地房地产市场,观望氛围已经形成,最直观的表现就是成交量的大幅下滑。这个时候,房价怎么走,看得就是对应双方的耐力和实力的比拼了。结果只有两个,要么就是开发商资金实力强劲,熬过这段淡季,成交量随后破冰,房价继续上扬;要么就是购房者暂时压抑急迫的购房需求,在明年年初时期,楼市迎来不小的调整,房价向理性值回归。
除却买卖双方,还会对楼市产生重大影响的,就是可能的调控政策。建设部、发改委、国税总局等相关部门,一旦出台房地产行政、财税方面的调控政策,结合目前“年关”将近的金融紧缩态势,短期内,楼市就可能呈观望加剧态势,投资客的比例持续大幅下降,外资继续收手,房价出现一定的波动和下调。
临界关口,楼市面临新的突破,是政策之手适时一推的时候了。