涉嫌“零地价”拿地 “碧桂园模式”走不远？

　　上证第一演播室

　　中国证券网

　　在港上市后风头正劲的碧桂园，正遭遇风光过后的重大考验。

　　重庆低价囤地的质疑声未落，近日媒体对其在张家界涉嫌“零地价拿地”的报道以及相关的评论，都让这个“大地主”如坐针毡。

虽然目前张家界市永定区政府已经发布不存在“零地价”出让土地的声明，碧桂园董事局有关人士也表示将尽快发出澄清公告，但不论“零地价”交易是否成立，毋庸置疑的是，碧桂园低价圈地的开发模式正遭到越来越多的质疑。

　　与此同时，国土资源部有关负责人在本周召开的“全国土地执法百日行动”督察整改阶段动员电视电话会议上表示，国土部还没有采取措施，因为碧桂园是房地产企业，土地开发有相应的主管部门，国土部只能从土地供应方面来采取些措施。但违法企业必将付出代价，2005年以来，全国共查出违规违法的土地宗数约3.2万宗，违规违法占用土地350万亩左右，而立案查处力度还在加大。本周，我们就与业内人士一起走近“碧桂园模式”。

　　活动策划：柯鹏 李和裕

　　主 持 人：李和裕

　　整 理：李和裕

　　嘉宾：

　　陈晟

　　中国指数研究院（华东院）副院长

　　杨红旭

　　上海易居房地产研究院高级评论员

　　摄影：徐汇

　　低价拿地成拿手戏

　　主持人：所谓的“碧桂园模式”有什么特点？

　　杨红旭：我在碧桂园今年香港上市之时就写过分析文章，现在所称的“碧桂园模式”，特指上市以前碧桂园的房地产开发模式，同时这也是前些年很多民营房地产企业比较“拿手”的一种经营模式。这一模式存在于全国很多地区，尤其是在房地产市场化启动较早的广东，富力、合生珠江、雅居乐、恒大等华南大开发商都属此道，只不过没有碧桂园那么具有代表性罢了。

　　我曾把“碧桂园模式”简要地归结为四个特征。一是民营性质，老板多为“草莽英雄”，形成家族企业，如碧桂园的掌门人杨国强搞建筑出身，上市时又把所有股权转让给其二女儿杨惠妍；二是偏安一隅，与地方政府有密切关系，经营多年，最终成为地区性房地产巨头，如碧桂园1992年发家于顺德，项目集中于广东；三是“一条龙”式开发，包揽房地产业链的很多环节，如碧桂园从拿地、规划、设计、施工到装饰、物业管理都由自己搞定；四是低价拿地，圈地甚多，喜欢大盘开发，如碧桂园许多项目占地动辄几千亩，购地成本仅占售楼价的10%左右。

　　现象背后暴露问题

　　主持人：“碧桂园模式”的形成有什么原因吗？其中是否也反映出我国房地产市场发展中的一些问题？

　　陈晟：“碧桂园模式”的产生有多方面的原因。从地方政府来看，一二线城市表现较好，而部分三四线城市为了GDP，在卖地等方面便遏制不住投资冲动，加上一些城市的大片土地出让已经形成“示范效应”。同时，从房地产企业的发展现实看，土地储备的欲望也空前高涨，香港市场有句话叫“股地拉扯”，房地产企业为了发展需要融资，而上市后又有“花钱”的要求，所以又形成“圈地潮”，但这种“拉扯”中形成的泡沫与风险尤其需要注意。

　　杨红旭：应该说，是1990年代以来中国特有的政治、经济、产业环境，造就了“碧桂园模式”。而在“碧桂园模式”横行的背后，也有太多值得深思的问题，房地产宏观调控也确有需要改进的地方。一方面，是一些房地产企业唯利是图、爱钻空子；另一方面，也是“一个巴掌拍不响”，一些地方为了自己的利益需求，有意地配合、庇护、鼓励。

　　圈地模式有望打破

　　主持人：您认为“碧桂园模式”会发生变化吗？中国楼市需不需要或者说需要怎样的“地主”？

　　陈晟：从今年政府出台的一系列土地政策中可以发现，土地市场存在的问题已经得到高度重视，如明文规定，考虑到大宗土地出让不利于市场竞争及市场调控，要合理控制单宗土地出让规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止形成“垄断”。同时，对于土地开发周期、闲置土地处理等问题，政府的动作幅度也开始加大。可见，开发商大面积圈地的行为有望得到遏制。至于“地主”的问题，我觉得是可以允许合理地、符合发展规律地拿地的“地主”存在的，只要他们是出于长期发展而非囤积居奇的目的。需要注意的是，的确要防止一些企业凭借资本实力去圈占土地，也要重视在政府手外有过量的土地落于企业袋中——这很可能会影响日后政府对于市场的调节。

　　杨红旭：仅从房地产企业发展的角度考量，我国房地产业的集中度目前仍偏低，还需要鼓励优质开发企业的进一步壮大，需要引导行业资源向先进企业聚积。正如碧桂园在上市融资成功之后又大肆买地，房地产企业中的资本巨头冒出许多“地主”也是趋势之一。我觉得企业营利天经地义，没必要只盯着土地储备总量，要看所储备的土地是否取之有道且用得规范。政府也应该进一步健全市场竞争机制，不能再纵容那些非正规手段。我们也应该看到，自2003年以来持续的宏观调控，使房地产行业的许多“基因”突变，旧的体制和机制在风雨激荡中趋于式微，“碧桂园模式”也有望被打破。