京城楼市进入投资“暖冬”

　　年底将至，有的购房者选择将手头的资金进行提前还贷；而也有部分购房者则酝酿着趁机再投资。从今年整体形势来看，股市的震荡仍在继续，而楼市的上涨也未减退。据北京市统计局数据显示，前三季度四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米，而上半年的均价为13696元/平方米，即第三季度又上涨了1048元/平方米。

　　尽管在经历提高首付和频繁加息的调控后，楼市投资风险在不断释放，但有业内人士认为，年底股市调整、年底分红、房源增加等三大利好因素将会促成年底房产投资的“暖冬”。投资者可稳守为先，伺机出击。

　　投资“暖冬”到来

　　小户型仍是首选产品

　　今年9月末央行对第二套房提高首付款及利率之后，京城楼市明显出现了投资势头有所抑制的现象。但政策所产生的抑制作用在之后股市的震荡中有所缓解。业内人士分析认为，10月以来，上证和深证指数起伏不定，出现了宽幅震荡。先是10月16日，上证指数收于6092.06点，创下新高；随后一个月内下跌了904点，跌幅达到14.8%。在这样的震荡中，减仓观望成为许多投资者的必然选择，也使得这部分股市资金在年底流入楼市的可能性大大提升。此外，年底公司分红所得的预期收入，也成为流入楼市用以升级置业、再投资的资金。

　　一方面是大量资金等待流入楼市，另一方面年底房源放量的增加，据“链家地产”统计资料显示，11月上半月，房源挂牌量比10月同期上涨了26.2%。显然，房源放量的增加无疑将会直接刺激等待在楼市之外的资金流入。

　　供与需的持续旺盛，显然是年底房产投资迎来“暖冬”的支持。 “链家地产”副总经理金育松表示，尽管今年年底是房产投资的“暖冬”，但投资者还是应当把握“稳守为先，伺机出击”的策略原则。同时，在具体投资方面要重点关注四个方面。首先是选择投入少、易于出手的项目，如９０平方米以下的小户型。这类产品长期具有低总价、投资回报率高、持有成本低等优势。尤其是今年以来频繁的加息以及未来可能出台的物业税，小户型相比大户型更有优势。其次，在这样的敏感时期投资者需要更多关注租金回报率，不要仅仅关注购入房产后，坐等升值赚取房价大涨带来的丰厚利润。第三是更多地关注房价处于低位而潜力巨大的区域。第四是关注冬天选房的细节。

　　年底政策不断

　　房产价值随之普涨

　　月初以来，影响房地产的相关政策不断出台，就在11月7日当天就有包括“新限外令”、“经济适用房准入标准”以及《北京十一个新城规划》三大政策亮相。而这些新政策带给京城楼市的影响，也在随后纷纷显现。

　　在国家发改委、商务部联合下发《外商投资产业指导目录》中，除了对外资进入成片土地开发、高档住宅和写字楼建设等领域提出限制外，还首次提出了限制外资进入房地产中介或经纪公司。据记者了解，加强版的“限外令”在出台后短短一周时间就促使300万元/套以上的房源挂牌量上涨了14.7%。业内人士认为，这是全面限制外资后可能将导致高端物业需求减少，投资者对物业未来升值产生消极心态的直接体现。

　　而与“新限外令”出台一周挂牌量明显上涨有一拼的是经济适用房准入标准公布一周后，5年外的经济适用房客户登记量比上个月上涨了19.6%，交易量上涨了8%。特别是天通苑区域5年外经济适用房，成交环比更是上涨了10.3%

　　与此同时，新公布的《北京十一个新城规划》也帮助亦庄区域二手房交易均价由10月份的8700元/平方米，上升到9120元/平方米，涨幅4.8%。而业内人士更是预测，在新规划中多“轨道”引擎的推动下，年内亦庄核心区二手房成交价有望冲高万元大关。