深圳本月开征土地使用税 土地使用费同时停收

　　按土地基准价分六级征收，自住的个人自有住房暂缓征收，出租房需缴税

　　本报讯　在深圳经济特区成立27年后，深圳将首次开征土地使用税，而现有由国土部门负责征收的土地使用费将同时停止。昨日，深圳市地税局召开新闻发布会，公布了具体的征收标准，深圳市将以土地所属的街道办管辖范围作为划分界限，分六个等级征收土地使用税，其中税额最高的第一等级土地每年所交税额确定为每平方米30元。

　　土地使用费同时停收

　　我国自1988年11月1日开始征收城镇土地使用税。在经济发展初期，深圳考虑吸引投资等需要，一直未开征此税种，而是由国土部门征收土地使用费。去年底，国务院发布的《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》扩大了征税范围，今年1月1日起正式实施。

　　深圳市地税局副局长章家寿表示，随着城市规模的扩张和城市服务功能的不断完善，深圳现有土地面积的有限性和土地需求的增长性之间的矛盾日益显现。而此次按照国家要求，开征土地使用税，目的是通过经济手段来引导和提高深圳土地的利用效率，促进合理、节约使用土地。土地使用税开征以后，此前由国土部门负责征收的土地使用费将停止征收，而与原来的土地使用费相比，新开征的土地使用税在征税范围和征税额度上，都有较大提高。

　　最高年税额每平方米30元

　　章家寿表示，此次开征的土地使用税，包括在深圳范围内使用土地的单位和个人都是纳税义务人。其中，单位包括国有、集体和私营企业，股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队和其他单位。个人则包括个体工商户以及其他个人。

　　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照税额标准计算征收。根据目前确定的方案，深圳征收的土地使用税，按照土地基准价的高低划分为六个等级，以所在地的街道办管辖范围作为划分界限，六级为最低一级，每平方米年纳税额为3元，一级为最高等级，每平方米年纳税额30元。纳税期限以年为单位计算，分两期缴纳，申报纳税期限为每年的6月1日至15日、12月1日至15日。选择一次性缴纳全年税款的纳税人，申报纳税期限为每年的6月1日至15日。

　　今年11月1日起开征

　　据了解，深圳开征土地使用税从11月1日开始计算，2007年度的纳税期限为12月1日至12月31日，征收税款所属期为从11月1日开始至12月31日的两个月。

　　在开征土地使用税之前，如果已经缴纳了2007年度土地使用费的纳税人，将不再征收2007年度的土地使用税。逾期不纳税将受到相应惩罚。

　　计税方法

　　公式

　　应缴纳税款=纳税人实际占用的土地面积×纳税人所占用土地对应的等级税额标准。

　　例子

　　市民李先生在福田区华强北拥有一套300平方米的商铺，该商铺所在写字楼的容积率为5。那么，根据现有的征税标准土地等级划分，李先生的该处物业所属的土地等级为一级，每平方米年税额为30元。则李先生所需缴纳的2007年度的土地使用税应该为300(房屋建筑面积)／5(容积率)×30(年税额)／12(12个月)×2(11、12两个月份)，即300元。而此后该处每年需缴纳土地使用税则固定为：300(房屋建筑面积)／5(容积率)×30(年税额)，为1800元。

　　缴纳地点

　　地点

　　纳税人应向土地所在地的区地方税务机关缴纳税款。若深圳市内的企业及其他单位和个人存在单位所在地和土地所在地分别位于市内不同行政区域的，则均向企业所在地的地方税务机关申报及纳税。

　　例子

　　某公司办公地点位于深圳市南山区沙河街道(属于二级土地，年税额为每平方米21元)，占地面积为1200平方米，该公司在宝安西乡街道(属于四级土地，年税额为每平方米9元)，还有一处面积为3000平方米的加工厂。则该公司最后需要到办公地点所在的南山区地税部门缴纳土地使用税，每年需缴纳的税款则为1200×21＋3000×9，即52200元。

　　■　焦点

　　Ⅰ　个人自有住房如何征收？

　　此次征收土地使用税，，规定了七种可免缴土地使用税情况、同时规定个人所有非营业用的房屋用地暂缓征收，目前用于自住的个人自有住房不会受到影响。至于何时开始征收，深圳市地税局相关处室负责人则表示，按照原有规定，这一部分土地使用税被定为暂缓征收，由于各省会出台具体的实施办法，而广东省目前的具体实施办法尚未出台，因此有没有改变尚不知道，是否会有开征的时间表，不便回答。

　　但对于个人所有但用于出租等经营性业务的房屋，深圳市地税局副局长章家寿则表示，肯定要征收这部分房屋土地的使用税。他表示，此次确定暂缓征收的个人所有非营业的房屋用地，一定是非营业性的。对于营业性的，包括出租、举办一些商业、服务业等方面活动的场所，都要开征土地使用税。章家寿表示，由于征税范围相对广泛，加上个人用于出租的房屋较为分散等原因，在具体征收过程中会有难点。但他同时表示，地税部门正在积极考虑解决方法。

　　Ⅱ　土地面积如何计算？

　　此次土地使用税在计税依据上规定，按照纳税人实际占用的土地面积作为计税依据。对此，深圳市地税局相关负责人表示，土地面积和房屋的建筑面积不同。拥有类似写字楼以及出租房屋的业主需要自行进行计算所拥有房屋的用地面积。

　　据该负责人解释，深圳市目前房屋的房屋产权证明是一份房地产证，由于是房产和地产合一的证明，因此大部分市民的房地产证上只有房屋的建筑面积，而没有土地面积。因此需要首先自己进行计算。具体的计算方法则是用房屋的建筑面积除以物业的容积率。

　　对于如何得知自己房屋的容积率，该负责人则表示，目前主要有两种方式，一是由业主到房屋开发商或者物业管理部门查询物业容积率，然后用建筑面积除以容积率后得出房屋的土地使用面积。二是可以到深圳市档案馆，查询相关的土地资料数据。

　　■市民声音

　　纳税人缴税成本过高

　　在福田、罗湖拥有两处商用物业，并且在龙岗还有一处出租屋的市民马先生表示，此次开征土地使用税，意味着自己每年将多支出2万元左右的税款。对于缴税本身，马先生表示尚可以接受，但是在具体的程序上，则建议相关部门从纳税人的角度考虑，尽量帮助纳税人降低纳税成本。马先生说，自己购买两处写字楼时，只知道建筑面积，对容积率并没有概念，现在为了纳税，还要去找开发商、甚至到档案馆查询容积率，操作上相当麻烦。而且，按照现有的计算方式和缴税地点，自己的三处物业所在的土地等级均不相同，自己需要按照三个标准计算三处房屋的土地使用税，“最大的问题是，我还要分别跑到罗湖、福田和龙岗的地税部门去缴三次，这种缴税成本对于纳税人来说，实在太高了。”

　　而记者在采访中发现，不少与马先生有相同情况的市民，均希望税务部门在具体的缴税环节上，能够尽量减少纳税人的麻烦，“毕竟，纳税本来就主要是一个靠自觉的事情，相关部门更应该出台一些鼓励或者能够调动大家积极性的具体措施。”

　　■业内人士

　　不会直接影响房价

　　此前，国家新的土地使用税暂行条例中，将目前征收的土地使用税税额提高了两倍，同时增加了对外资企业和外国企业的征税要求。而由于深圳此前一直未开征此税种，因此业内普遍认为，此税种的征收对深圳楼市，尤其对经营性物业将有一定冲击。

　　深圳市地税局副局长章家寿表示，此次开征土地使用税，虽然有可能在间接上造成房价的提升，不过由于房价主要是市场调节，因此并不会产生直接影响。而英联国际不动产首席经济师郭建波则表示，此次开征土地使用税，恰值深圳楼市低迷的敏感时期，因此，通过抬高房价来转嫁税负的方式，并不是开发商目前的最好选择。他同样认为，房价的调节最关键的还是看市场，而此项税负会对囤地的开发商带来一定打击，对个人自有自住房屋没有影响，应该不会抬高房价。

　　采写：本报记者　王莹

　　深圳市城镇土地使用税纳税土地等级范围及征收标准