香江控股跻身地产龙头行列

□招商证券贾祖国

　　11月29日，香江控股的定向增发获得了中国证监会的通过。香江控股向大股东南方香江集团发行新股来购买其拥有的5家地产公司的股权资产，共作价14.79亿元。本次定向增发成功后，公司完全转型成为一家房地产公司。公司大股东南方香江向上市公司注入了9000亩土地一级开发项目（成都香江项目）、212.65万平米的权益建筑面积（番禺锦江、增城香江和保定香江项目）以及3.7626亿元的投资收益（天津华运项目）。

　　
　　在公司大股东南方香江注入相关地产资产后，公司权益建筑面积达到289万平米（其中已开发未售建筑面积为74万平米，未开发建筑面积为215万平米），拥有9000亩（600万平米）的一级土地开发项目。由此公司成为可与招商、保利、万科、金地并列的地产行业龙头公司。此外，还有至少117万平米权益面积的待注地产项目；未来大股东旗下的房地产业务将逐步装入上市公司，南方香江新房地产业务的开拓也将在上市公司的名下进行。

　　
　　公司具备较强的土地获取能力。在土地供应日益趋紧的情况下，土地已成为一种稀缺资源，也是房地产公司重要的战略筹码。因此，土地获取能力的高低就直接决定了房地产公司竞争能力的高低。南方香江主要通过商贸地产和旅游地产的项目建设来进行大规模的土地开发。由于这种模式有利于区域规划的合理布局和商业、金融、信息、物流等新兴业态的引入，促进了当地第三产业的快速发展，因而受到地方政府的支持。相较其他主要以招拍挂拿地的房地产公司而言，南方香江在土地获取方面具有强大的能力。而南方香江将来新房地产业务的开拓将在上市公司的名下进行，因此上市公司的土地储备规模有望快速扩大。

　　
　　公司“土地一级开发+房地产开发+商贸地产”的商业模式具有很强的竞争优势。土地一级开发在房地产项目中处于行业产业链的上游，具有极高的利润，同时也为公司提供了强有力的土地保障；房地产业务为公司提供了当期的高盈利；而商贸地产则为公司提供了稳固的租赁现金流。从投资角度而言，这不但有利于业绩的平稳，而且为公司提供了较高的重估净资产。公司每股重估净资产值（RNAV）为35.97元。

　　
　　增发过后，香江控股的管理层利益、公司利益以及投资者的利益获得了最大程度的一致；凭借公司独特的商业模式以及上市公司这一平台，香江控股未来有望获得快速的发展。

　　
　　预计公司08年和09年的EPS分别为3.02元（其中经营性EPS为1.68元）和2.45元。给予公司股票“强烈推荐A”的投资评级。

　　
　　关键数字：该股最新收盘价为27.61元。目前共有4家机构对该股作出评级，其中2家“买入”，2家“增持”。

　　
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