中天置业揭示中介行业风险 政策监管不力是诱因

(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　在英美等国家，签完合同就表明交易完成。

　　而在中国，交易双方签完合同还只是第一步。合同签订后，还有一个漫长的风险期

　　本刊记者 /孙春艳

　　近日，位于深圳罗湖国贸附近的天安国际大厦的中天置业总部，不断涌来以泪洗面的被骗客户和愤怒的被拖欠工资的中天员工。

　　这家一度拥有150多家分行、有“深圳铺王”之称的深圳中天置业评估有限公司，因公司总裁蒋飞携款潜逃，留下1.7亿元巨额财务亏空而突然关门。

　　“深圳和上海两处被卷走的钱款据说有上亿元，其中大多是客户买房的首付款、定金和意向金，还欠了物业房租和员工工资。”中天置业深圳南山分公司一位不愿透露姓名的经理如是说。

　　目前，中天置业在深圳、上海的数十家分店已经全部关门，深圳劳动局和深圳公安局也已介入调查。

　　据本刊记者了解得知，建设部、央行曾在2006年底，出台《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。这一针对房地产经纪的监管政策，其中就要求通过中介的房产交易资金必须通过银行划转，严禁房产中介公司“沾钱”。监管政策运转不足一年，却出现一桩如此巨大的事件。

　　对于百姓，什么才是保障房屋交易资金安全的最佳模式？

　　水落则石出

　　“此时国家针对楼市日益趋紧宏观调控，深圳成交量大幅下滑成为中天置业事件的外部诱因。”“链家地产”市场研发中心杨纯在接受本刊记者采访时表示。

　　今年以来，深圳房价涨幅居全国之首。据国家发改委、国家统计局公布的统计数字显示，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，比5月份上涨1264元，涨幅为14.6%。与2006年全年平均房价每平方米9384元相比，上涨超过七成。

　　但自2007年8月起，深圳市二手房交易，开始正式向房产卖方征收售房差价的20%所得税，这对于投资比例较高的深圳楼市打击较大。

　　加之今年以来中国人民银行5次加息，尤其是“9·27”房产信贷新政，二手房首付比例与贷款利率的提高，对短期炒家简直是灭顶之灾。

　　这对于一度疯狂扩张的中天置业来说，现在的“有价无市”让中介公司面临极大的经营压力。因为，公司的扩张，正来自于挪用交易中沉淀在中介公司的客户资金，一旦没有了新的交易，就意味着没有新增的客户资金来支持已经到期应当归还的客户资金。

　　沉淀在中介公司手中的钱通常主要有两大类：

　　其一，即“中天事件”提到的被掳走的购房款。由于二手房买卖不是现货交易，无法做到“产权证与房款”的即时交割，从签约到过户有一个周期，一般一个月至三个月，也有半年时间没有办理产权证的。这时客户的房款已经交到了中介公司，直到办完产权证之前都会在房产中介的账上停留。这段时间如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。

　　其二，就是房屋托管的租金沉淀。即房屋持有者将房子租给中介公司，中介公司帮助户主出租。一般按规定有45天的免租期之后，中介公司按约定价格每月打给户主租金，中介尽量以高的价格出租从中赚取差价。由于租房人是季付或半年付，而中介打给房主是月付，这其中也有不菲的资金沉淀。如果这家中介做得足够大，掌握的房源足够多，这笔沉淀也是数目很大的。

　　这时房屋中介公司老板就会将这大笔资金沉淀作为两种用途，一种是当作企业发展自有资金，用作开店扩张，或者企业流动资金；另一种就是挪作他用进行其他投资如炒股、经营实业投资等。2006年，北京的“佰家事件”就是佰家中介公司老板将资金沉淀拿去开饭店和汽车租赁公司，结果赔了钱，最终携款潜逃。

　　“中天置业案例相当典型，市场环境良好时，问题不会凸显，一旦政策趋紧，成交量下滑，资金链就会出现断裂。当无力应付追讨房款的源源不断的客户时，最后只能铤而走险，把剩余资金卷走。”杨纯对本刊记者说。

　　行业监管缺失？

　　中国房地产中介行业大规模兴起是在2000年前后。以北京为例，二手房市场交易从2000年的1100套快速上涨到今年的76000套，二手房交易市场发展势头迅猛，今年更有希望突破10万套大关。

　　与此同时，国内房产中介因其门槛非常低，伴随着房产经济的火爆而迅猛发展。只需10万元注册资金，然后租个门面、买几张桌子、雇上几个人、挂上个牌子，一家房产中介就基本上成形了。

　　据记者的采访了解，对于房产中介绝非监管真空，但几乎每一次监管升级的背后，都是一起起房产中介的骗局。

　　2004年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉价租房指定机构、连续三年被评为先进单位、注册资金1000万元的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人去楼空”，在北京房地产经纪行业掀起轩然大波。起因在于房产中介的出租全程代理业务。

　　事发前一年的2003年春夏正值“非典”，北京坚石房产中介公司，拥有大量的出租托管业务，房子却迟迟租不出去，但按合同中介每月必须给房主打租金。强大的资金压力，导致资金链断裂，公司在一年间转手5次，最后接手人于波携款潜逃。

　　因此2005年，建设部针对房屋出租托管业务紧急出台了监管政策，要求小的中介公司不能再经营此项业务，大中型中介公司必须交保证金，并设立专门的监管账户，租金由监管账户划转。

　　但接下来的事件越来越升级。2005年7月，安徽合肥，号称“房产中介航母”的桃园房地产代理销售有限公司突然关门停业，数百客户的4000多万元房款随之销声匿迹。

　　2006年，曾在天津辉煌一时、拥有上百家连锁店面的“汇众房产”中介公司在一夜之间全线停业，而高达上亿元的房产交易资金不翼而飞。据天津市政府公布的数据，被汇众公司欺骗的买卖双方超过700多对，1000多户家庭的房产交易资金和房产被套在汇众公司，直接涉及的资金总数已经超过1.5亿元人民币。而今日的“中天事件”就像是“汇众事件”噩梦的重演。

　　管理层感到问题严峻，于是在2006年12月底，建设部和央行下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求中介房产交易必须通过银行专用账户。

　　但这一文件不具备实质性的监管力度和强制性效力，此后也未再出台交易资金监管强制性法规。

　　“政策监管不力是"中天事件"的一大诱因，除了北京等少数城市，"资金监管"政策到了地方，往往落地无声。”中原地产广州项目总经理黄韬说。

　　2007年4月15日北京市建委与中国人民银行营业管理部联合颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。对于开设“专用账户”的经纪公司设置了一些硬性条件：信用档案无不良行为记录、注册资本要在100万以上、在专用账户中存入100万元保证金；这样，许多中介公司要么实力不济，要么通不过审核，不具备办理资金监管的权限。

　　据记者从北京市房地产中介行业协会了解到，目前北京市有2700余家房产经纪公司，其中以二手房交易为主流业务的大概占到50%左右，也就是说有1300余家。而截至2007年11月22日，获得资金监管备案的保证机构只有56家(具体名单可以通过北京房地产中介行业协会网站查看)，但市场上1200余家无“专用账户”的中介公司仍然占有一定的交易。

　　“这就意味着，在未来的房产交易中，这56家或可成为消费者首选，这也将利于行业之间的资源调整。”“链家地产”副总经理金育松对本刊记者说。

　　资金托管或可避险

　　正如前文提到目前北京市场上有1200余家无“专用账户”的中介公司，他们受限于资金实力，因而通不过审核，也就无法具备办理资金监管的权限。业内人士建议，通过这些小中介购房的消费者，为了保证交易资金安全，可以办理银行资金托管。

　　银行托管是指当前部分银行本身开展的二手房资金监管业务，在买卖合同签约完毕后，买卖双方自行到银行，通过开立买方账户或者卖方账户，买方按合同约定将首付款或者全款存入账户，银行对资金实现冻结；同时，银行根据买卖双方约定的条件、买卖双方一起到银行，银行方才给予放款。

　　据记者了解，这种银行类托管产品在市场已经有很多。2007年1月底，交通银行在北京推出存量房交易结算资金托管业务，也是建设部和央行下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》后，首家开办此项业务的银行。2007年3月初，工商银行北京分行在北京地区推出了存量房交易结算资金账户管理业务，被称为“交易资金——房捷通”，购房款也可以有专门的账户并能生成利息。

　　这种方式虽也可以保证交易资金的安全， 但购房者却有不同的声音。

　　家住北京市大兴区的孙雨萌，这几天的心情既兴奋又焦虑。她通过一家北京知名中介公司，在自己的工作单位附近相中了一间120平方米带顶层的二手房，虽然房子是1989年的，但房子的格局她看了一眼就决定买下来了。总价55万。她和爱人把多年攒下的积蓄全部拿出来，又向双方父母借了钱，终于凑够了。

　　听业务员介绍，该中介公司加入了北京市建委存量房(二手房)资金监管行列，但办理时间会相对较长。孙雨萌还是毫不犹疑地选择了它：“以前也看到过许多关于房屋中介携房款潜逃的事情，毕竟资金安全是第一位的。”

　　为了双保险，孙雨萌还登陆了北京市房地产中介行业协会网站，查询该中介公司是否是北京市建委批准的设立“专用账户”的房地产经纪机构及交易保证机构，并核实该中介公司的“专用账户”开户许可证明，才把心放下来。

　　通过网上签约系统进行买卖合同的签订；签署资金划转协议，把房款存入监管账户；办理产权转移登记，下发新产权证和办结单；银行资金划转……一项项流程，孙雨萌忙得不亦乐乎。现今，距离她的房子签约已经过去两个月了，但是相关的程序还是没有走完，她反复去问过该房屋中介公司，给她的回复是“从签约到过户，本来时间就漫长，再加之"资金监管"这套程序，怎么也还得再等20个工作日”。

　　漫长的风险期

　　着急的孙雨萌只能再耐心等待下去，不过她说，接触到的一些卖房者，可没有她的耐性，不是急着用钱，就是想套现炒股，往往商议双方自行划转(不通过中介，不通过银行监管，被业界称作交易“手拉手”客户)，不愿意选择这种“资金监管”方式，嫌费时费力。

　　据记者了解，为加快流程方便客户，“我爱我家”在北京市各区房地产过户大厅周围建立了5个签约中心，大约可以缩短2至3个工作日。

　　“但我们提高效率起不到决定性作用，大头还是在政府那里。”我爱我家控股公司副总裁胡景晖对记者说。“政府部门过户速度是关键，目前北京市海淀区能做到当天过户。如果能做到一手交钱一手交房，银行监管也就没有现在这么迫切的需要了。”

　　胡景晖告诉记者，在英美等国家，以及香港地区的存量房交易，更相当于现货交易。不动产交易中的签约环节最为重要，签完合同就表明交易完成。

　　并且，签约环节都是在律师楼进行。有必要时，交易双方也只是把钱存到律师手里进行保管。

　　而在中国，交易双方签完合同还只是第一步。签完合同后，买方付款，然后由中介公司报给政府登记备案过户，等待发放产权证。而等待产权证办理时间通常为一到三个月，房款才能真正交付卖方。显然，合同签订后，还有一个漫长的风险期。

　　记者在采访中了解到，现在北京市房屋管理部门，也正在将原来的存量房档案，房产登记备案，建立相关数据库，实行档案化管理。建成以后，北京市所有的存量房档案都将做到电子信息化，全部上网公示，信息透明公开，从而改善目前的市场环境。

　　“链家地产”副总经理金育松认为，“此次中天置业事件爆发时点又相对敏感，这势必会促使政府相关部门加大存量房资金监管的执行力度，从而推动中介行业内的整合。”