香江控股：前景看好价值低估

　　投资要点

　　本次购买母公司番禺和增城两个盈利能力非常强的住宅项目以及天津华运优质资产项目，将增加公司在华南板块未开发建面220万㎡，可售面积190万㎡，未来2-3年内贡献23.4亿元净利润。

　　预计公司2007-2009年的摊薄EPS分别为0.21元、1.27元和1.33元，年净利润复合增长率123%。我们认为，已完成“住宅+商贸+旅游”新型地产盈利模式构建的香江控股，应给予更高的估值，即30倍的PE，未来12个月内合理的估值为38元。给予“强烈推荐”的评级。

　　风险提示：注意宏观调控给行业带来的风险，公司经营管理以及后续开发资金的风险。

　　构建“住宅+商贸+旅游”盈利模式

　　为进一步拓展公司的房地产业务，实现股改承诺，2007年中期公司向控股股东南方香江发行股份购买其拥有的番禺锦江等5家公司的股权资产，以增加住宅类房地产业务，培植公司新的利润增长点。增发后公司增加了“住宅地产”业务，经营规模将发生重大变化，业务和盈利模式转型为“住宅地产+商贸地产”。公司通过一系列的置换和增发动作，逐渐将大股东南方香江旗下的商业地产、住宅地产和旅游地产一一纳入囊中。

　　为进一步解决同业竞争问题，公司承诺在本地增发完成后的一年内，启动其持有的天津市森岛置业有限公司、天津森岛宝地投资有限公司、天津森岛鸿盈置业有限公司各50%股权注入香江控股的相关工作。此外，承诺将在本次增发完成后的两年内启动将其持有的沈阳香江好天地房地产有限公司的股份注入香江控股的相关工作。上述资产的项目储备丰富，盈利能力强。

　　南方香江承诺，今后将不再主动从事与香江控股业务相竞争或有利益冲突的业务或活动，从而最终使香江控股成为南方香江旗下运营住宅类地产业务、商贸地产类业务的唯一平台。

　　若未来1-2年内南方香江与上市公司间的同业竞争能顺利解决，上述资产将给公司的持续高速增长带来强大的动力。

　　住宅地产是重要利润来源

　　本次增发五家房地产公司的股权注入，将给公司增加未开发建筑面积221万平方米，已开发未售面积30万平方米以及一级土地开发面积9000亩。其中番禺锦江、增城香江和天津华运三个项目将带来35.7亿元净利润。

　　番禺锦江(51%权益)。番禺锦江目前正在开发的“锦绣香江花园”住宅项目位于广州华南快速干线与迎宾路交界处，处于广州房地产最热点区域“华南板块”的中心地段，离广州城市CBD只有10分钟车程。明年尚未开发建筑面积80万平方米，其中，2007年拟开发B7地块，占地面积7.78万㎡，总建面26万㎡。番禺锦江持有90%的广州大瀑布旅游开发有限公司的股权，拟在广州增城白水寨省级风景名胜区高滩温泉开发广州锦绣香江温泉度假村，占地700亩，一期200亩，总建面6.27万平方米。

　　上述项目未开发建筑面积80万㎡，可售建筑面积70万平方米，项目地理位置优越，盈利能力强，是公司未来2-3年新的利润增长点，预计将带来7.2亿元的净利润。

　　增城香江(90%权益)。增城香江主要负责开发“翡翠绿洲”住宅项目，项目占地1519亩，分期开发，首期别墅用地面积482亩，建筑面积12.94万平方米，别墅用地现已开发完毕。公司收购该项目带来900余亩的土地储备，可售建筑面积140万平方米，可售面积120万平方米，公司拥有90%的权益。上述地块地理位置优越，盈利能力强，将成为公司未来几年新的利润增长点。更重要的是，项目实施对扩大公司在行业中的影响力，打造公司的品牌具有重大意义。预计项目将给公司带来16.2亿元的净利，未来3-4年体现完毕。

　　天津华运项目(50%权益)。天津华运将获得政府征地补偿净收益6.5亿元，将在2008-2009年体现。

　　保定香江项目(90%权益)。“保定香江”商贸地产项目，位于河北省保定市中心区域，位于黄金商圈中心。总建筑面积35468㎡，已开发建筑面积20935㎡，未开发建筑面积14533㎡，已开发未售面积全部未销售。该项目能为公司带来优质的商贸地产业务。

　　成都香江项目(90%权益)。成都香江已与成都市政府签订框架协议，由成都香江对规划中的“成都家具产业园”(规划占地约9000亩)进行土地一级开发、招商引资和经营管理。该项目是综合开发用地，是四川省及成都市的重大产业化项目，地处成都市北郊新都区，位于西部地区最具经济活力的经济圈中心，距成都仅16公里(成都周边经济较为发达卫星城)。成都香江将在该项目内取得部分资源进行房地产开发。项目一级开发与政府2：8分成，2006年政府已给500亩指标，上市公司已拿下，后续开发等政府给新增建设用地指标。该项目目前难以预测盈利情况。

　　此外，公司2007年出售有关商业地产获得近亿元净利润。2007年11月24日，香江控股的控股子公司长春置业和郑东置业分别与深圳金海马签订了《商品房买卖合同》，长春东北亚国际采购中心A区二层商业用商品房及郑州市郑东建材家居城E区E2展示厅(1-3层)(商业用商品房，合计7.12万㎡，以评估值38146万元出售给深圳金海马，以现金方式支付对价)。本次交易预计将给公司带来0.96亿元净利润，将在2007年年报确认收益。本次售房可有效增加公司现金流，解决长春项目97000㎡商业广场/商铺以及郑州项目二期商业大卖场的开发建设资金问题，进一步拓展公司在长春、郑州的房地产业务，同时能够加快存货与资金周转，进一步提高公司收益，提高公司盈利能力。

　　盈利预测与投资建议

　　我们预计，2007年公司的主要利润来源于商贸地产的销售和租金收入，从2008年开始，公司的利润将主要来源住宅地产，商贸地产的贡献为辅。2008-2009年，番禺“锦绣香江”和增城“翡翠绿洲”的净利润贡献均将超过6亿元，商贸地产的利润贡献约在4000-6000万元。

　　此外，公司将购入的武汉金海马优质商铺的销售也将增厚公司2008-2009年的盈利贡献。南方香江已承诺，在本次增发完成后的1-2年内将集团剩余的住宅地产等项目全部注入上市公司，这样公司两年后的高速增长将有可靠的保障。同时，公司还将努力拓展环渤海经济圈的核心城市天津、二三线城市贵阳、连云港等等市场。

　　预计公司2007-2009年的EPS将分别为0.21元、1.27元和1.33元(全部未增发后摊薄数)，年净利润复合增长率123%。已完成“住宅+商贸+旅游”地产新的盈利模式的构建的香江控股已踏上蓝筹地产之旅，应给予更高的估值，即30倍的PE。

　　未来12个月内合理的估值为38元。给予“强烈推荐”的投资评级。

　　(中投证券) (来源：证券时报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。