禁囤地开发商买地不具可行性

　　新闻背景

　　今年以来，全国房价继续保持上涨势头。临近年末，面对逐月递增的房价涨幅指数，作为房价统计工作的主管部门国家统计局也按耐不住“焦急”的心情，针对快速上涨的房价提出了指导建议。而其中“取消囤地企业买地资格”的提议一经传出便在业内激起了千层浪，许多业内人士在肯定了该建议在“打击开发商恶意囤地”的正确方向的同时，也对其可行性提出了反对意见。

　　根据国家统计局的精神，要确定土地供应的长期计划，集约和节约使用土地，严厉打击以政府为主导的土地违法行为，使土地价格保持在比较合理的水平上。要改进土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格，从源头上防止土地的炒卖和囤积。进一步加大土地监控力度，对超过期限未动工开发的企业，必须坚决收回土地使用权。要规范土地交易市场的行为，限制以转手套利为目的的土地买卖行为。建议改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税，避免土地供应中的短期行为，也可有效平抑商品房屋价格，减少土地交易中的投机行为，防止房地产开发投资中的“过热”现象。

　　“囤地”行为难以界定

　　目前，对于开发商的囤地行为，国家有明确的硬性规定，即对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，政府无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理。

　　这个规定可以说是目前我国打击开发商囤地行为的纲领性文件，实施已经有多年。但从现下对于这个标准的执行方面来看，似乎仍然存在着一定的漏洞。同时，对于囤地的处罚措施也不具有杀伤力，目前我国对于土地闲置费用的征收并没有统一的标准，例如，江苏省2005年出台的土地闲置费征收政策规定，按每年不超过土地出让金的20％计征土地闲置费。其中工业用地按土地出让金的15％计征，经营性用地和其他用地按10％计征。对逾期不开工的收取0.1%的滞纳金。这已经是全国各省市中征收标准最高的了，然而根据国家统计局的报告显示，今年三季度全国地价上涨幅度高达15%，而一些发达地区的地价增长幅度更高，甚至出现翻倍现象。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，开发商的囤地行为应该跟其开发能力成正比。聂梅生指出，“拿最大的企业万科来讲，它一年能盖出来多少房子？如果囤的地已经超过两年之内的生产量，那么其他的地就是囤的了。企业有一个生产规模的问题，如果原料已经大大超过了使用量，无非就是害怕原料涨价，所以先把它囤起来，这样才形成囤地”。由此可见，根据开发商的开发能力控制其拿地行为是打击囤地的关键之一。

　　合作建房被逼上绝路

　　按照统计局的建议，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格。一方面打击了开发商的土地行为，而另一方面对于合作建房者来说将是致命的打击。一位不愿透露姓名的开发商表示，统计局建议限制不具备开发能力的房企参与竞标的建议，含义模糊，开发能力的界定也比较模糊。按一般的情况，没有开发能力是不敢参加拍地的，同时参加拍地也有一套硬性规定，比如交纳一定数额的保证金、企业资质等级等条件。参加招拍挂应当按照既定的办法继续执行，不能在出台什么“限定能力”的条件，这样或那样的门槛只能让寻租者找到更多的机会。

　　另外，根据国土部39号文的规定，自然人也可以参加土地的竞标，并且北京已经有自然人竞标成功的事例，允许自然人竞标拿地是推动合作建房运动的关键一环，而合作建房又是一个处于萌芽状态的新兴事物。如果现在要求一些似是而非的实力限制，可能就会把合作建房运动再次打入冷宫。虽然目前合作建房在与开发商同台拿地的过程中基本上都处于劣势，且少有成功案例，但其仍有资格参与土地招拍挂，如果统计局的建议被采纳，合作建房必然丧失直接拿地盖房的方式。

　　土地出让金应执行年租制

　　此外，在统计局提出的一系列建议中，改革目前土地出让金的收取办法也是关键一条。由一次性交清改为逐年征收土地财产税，避免土地供应中的短期行为，也可有效平抑商品房屋价格，减少土地交易中的投机行为，防止房地产开发投资中的“过热”现象。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，应该尽快结束批租制，改向年租制。

　　据牛凤瑞介绍，目前我国实行的是一种土地批租制，国家享有土地的所有权，政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次收取出让期内各个年度地租的贴现值总和（土地出让金）。而批租制的好处在于地方政府可以一次性收齐土地出让金，投入到城市的基础建设中去。

　　事实上，这种制度也存在着一定弊端，一次收齐地租在一定程度上导致了土地的价格过高，从而助长了房价的上涨，此外，还容易造成地方财税收入的不平衡。而土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在以下两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金。二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值，这样政府还可以享受土地增值带来的一部分收益，也利于租赁者随时调整投资方案，避免出现闲弃土地。

　　同样持此观点的还有中国土地学会理事长、原国家土地管理局局长邹玉川，他在接受记者采访时表示，一直以来土地年租制就是国家土地改革方向的主要参考依据，随着目前房地产市场的发展，这样的改革势必将要加速。