二手房价下降 租赁房源骤增两成

　　　二手房成交量下滑50%以上，成交均价环比10月下降0.67%，纯投资性需求下降60%，“80后”购房者下降40%；同时，租赁市场客源登记量、客户带看量及房源挂牌量一个月间骤增了20％～30%。

　　日前，记者从21世纪不动产月度分析报告及各大中介公司获悉，在新政组合拳的冲击下，11月份的成都二手房均价下半年来首次出现下降。

在观望与胶着的状态下，大量投资客及准备售房的业主为规避市场风险而纷纷“转售为租”，同时在观望中的部分消费者则纷纷收手“转购为租”，这两种动力形成当前租赁房源挂牌量及租赁量猛增的原因。

　　成交量下滑过半

　　二手房均价微降

　　观望与胶着是目前成都二手房市场的主流氛围，二手房销售成交量严重下滑已成本地中介公司面临的一大问题。日前，富房不动产企划部经理张骞接受本报记者采访时用“非常之秋”几个字来形容当前的二手房市场，他表示在新政组合拳下，10月以来该公司二手房成交量“一周不如一周”，当前交易量约下滑50%。根据东方人家、同荣地产、成都为您服务等知名中介公司有关负责人提供的数据，其二手房成交量环比第三季度也都萎缩了50%以上。同时记者了解到，部分中小中介公司的成交量甚至下滑了60％～80%。

　　从11月成交均价看，11月二手房交易均价为5626元/平方米，环比10月下降0.67%，这也是今年下半年二手房价一路上涨以来首次出现下降，由此看出二手房价格的涨势得到抑制。从各片区报盘要价来看，高新区要价最高，为6750元/平方米；随后是武侯区，为6600元/平方米；青羊区报盘要价该月上涨较快，为6500元/平方米；金牛区报盘要价为6600元/平方米；成华区报盘要价为6000元/平方米。从成交价格来看，该月高新区成交价格依然最高，均价为6280元/平方米，环比微涨1.3%。金牛区和武侯区成交均价为5650元/平方米，锦江区成交均价为5380元/平方米，成华区成交均价为 5300元/平方米，该月青羊区成交均价与上月持平，成交均价为5800元/平方米。

　　重心转移城南城中

　　二、三环间交易量集中

　　据21世纪不动产提供的最新月度分析报告，11月份成都市二手房交易总量为3871套。从方位上看，成交量最大为城南，共成交1065套，环比10月增长14%，成交面积30.97万平方米，环比10月增长3.5%；城西成交明显下降，共成交924套，环比10月下降9.5%，成交面积7.43万平方米，环比10月下降9.49%；市中区共成交457套，环比10月增长20.9%，成交面积为3.66万平方米，环比10月增长23%。这组数据表明， 11月更多的购房者往城南、城中转移。

　　从11月份成都市二手房成交环域来看，交易量主要集中于二、三环路之间，共成交1578套，成交面积12.62万平方米。业内人士称，这组数据表明主城区内，消费者最看重的未来居住区域在二环至三环之间。三环路以外的11月房源挂牌量环比10月增长 35%，成交量为643套，环比10月增长22.5%，成交面积5.14万平方米，环比10月增长19.8%。业内人士分析，这是因为11月三环路外围房源放盘量持续增加，因此该月交易量显著增加。值得关注的是，一、二环路作为次级成交区间，共成交772套，环比10月下降7.7%，成交面积6.18万平方米，环比10月下降7.9%。值得关注的是，一环路以内成交增长份额较多，共成交457套，环比10月增长20.9%，成交面积为3.66万平方米，环比10月增长23%，主要原因是城市中心新房价格增长较快，而消费者咨询内环内房产明显增多。

　　“80后”购房者猛降四成

　　11月自住特征显著

　　从11月购买人群年龄及身份构成分析，25～35岁依然是购房主流人群，占到购买人群的63%，环比10月上升3.3%。与此大相径庭的是，“80后” 购买人群该月大幅下降，约占到购买人群的10%，环比10月下降40%，这说明“80后”购房群体面对当前相对低迷的楼市，观望和主动收手的成分最大。与此同时，成都本地人购买二手房比例环比10月回升，占到总体交易的48%，环比10月上升14.3%；外地人（身份证显示）购房比例有所回落，环比10月下降12.1%。

　　从11月份的购买需求和户型结构来看，二手房交易的自住型特征最为明显，11月60～90平方米中小户型二室一厅房源依然最受购房者青睐， 90～120平方米中大户型三室两厅房源交易量微幅下降，由于新建商品房小户型房源持续增加，所以60平方米以下小户型房源供应有所缓解，交易总量环比上月增加3％，150平方米以上的四房户型成交继续下降，其交易比重占1.5%

　　月内纯投资猛降六成

　　出租房骤增两成

　　通过21世纪不动产对成都房地产租赁市场监测，纯投资性需求环比10月继续下降，占总需求2%，环比10月下降60%，购房后立即入住的占总需求56%，自住兼投资的需求占总需求10%，环比10月下降37.5%，购买人群结构趋向合理。

　　从记者调查走访的情况看，从11月初开始，租赁市场就逐渐升温，相比买卖房源的紧缺，租赁房源的挂牌量反而有所上升，其中部分客户是原先打算买房现在转为租房的。其中，成都富房不动产、21世纪不动产、成都顺驰、同荣地产等各大中介公司的客源登记量、客户带看量均比10月份别出现了20％～30%左右的上升。比较显著的现状是，为规避市场风险，投资客不得不“随机应变”，撤离买卖市场转战租赁市场，明确表示将长期持有物业等待升值；同时，部分原本准备购房居住的消费者则在观望中收手，“转购为租”，11月出租房源比10月骤涨了20%，个别区域出租房源量涨到了30%。

　　21世纪不动产成都区域市场部经理舒宁表示，当前武侯区次新房每套租价平均为1480～1800元/月，高新区为1480～1750元/月，青羊区成熟社区为 1200～1400元/月，成华区租金水平为800～1300元/月。在租金收益看好的情况下，部分打算年前出售所持物业的业主开始弃售转租，而楼市寒流下的更多投资客依然看好后市，即使无法快速出手套现，但租赁行情比较乐观，索性采用出租方式度过今年。

　　富房不动产企划部经理张骞表示，随着一大批出租房源涌进市场，部分房东的报价有所松动，但大部分房东的心态依旧比较平稳。对于非投资业主而言，目前光华片区、市中区、望江片区等一些区域内次新房租赁较为火热，在资金不紧张的情况下，50%以上业主更愿意出租。

　　上下旬行情大相径庭

　　二手房交易将回暖？

　　“11月份二手房市场较为特别，因为该月上旬与下旬交易情况大相径庭。”21世纪不动产月度分析报告称，11月上旬，由于银行继续实行二手房贷款紧缩政策，使得二手房交易量低迷，这一阶段房管局过户窗口每天受理件数大约为130～140件。11月中旬，部分商业银行对二手房贷款有所松动，10月份因金融政策变化而搁浅等待的交易陆续进入合同履行阶段，表观上呈现交易量渐次放大，市场逐步回暖，这一阶段房管局过户窗口每天受理件数大约为180件。

　　综合11月行情，该报告认为，部分银行恢复二手房贷款使10月已经签订的合同得以履行；部分小中介急于放盘；重点区域优质二手楼盘依然得到消费者认可，在短暂的观望期过后果断买入；明年翻春后，二手房交易将有所回暖。不过，目前实行的政策对于消费者心理预期的影响将是一个相对长期的过程。对于二手房市场何时回暖，几名业内人士接受记者采访时认为，房贷直接影响市场资金供给，春节前成都二手房市场会持续低迷状态，但春节后新的贷款增量将使二手房交易量持续上升。