常小姐是一家房屋经纪公司的员工,她的一位朋友有一套近200平米的房子,以前出租过一段时间。而不久前这位朋友开始不断的咨询她同一个问题：是不是该卖掉了？面对近五十万的增值,这位朋友的心动也变的理所当然。

实际上,目前正在出租与出售之间暗自盘算的应该大有人在。

    利润为大

    据中大恒基市场研究中心统计数据显示,今年第一季度北京二手房的均价为5535元,同比增长10.1%。更有业内人士表示,地理位置好的地区20%以上的增幅并不少见。

    需求显然是这个增长背后的支撑力量。“现在供需比例约1：5,地段好的地方是1：10。”我爱我家房屋经纪公司副总经理胡景晖说。

    此时,租赁市场显得平稳的多。“租金价格一直都是稳中微涨。有些区域还有下降。”千万家房地产经纪公司市场部经理常淑娟表示。我爱我家租赁综合指数显示,2006年5月租赁价格比上月上浮1.07%,而比去年同期下降2.27%。

    与买卖市场供不应求的状况相比,租赁市场正处于一个相反的状况中,只是供给和需求之间的差距相对买卖市场而言要小的多。

    在这种趋势下,租赁市场的业主开始对买卖市场蠢蠢欲动了。据常淑娟介绍,目前大概有20%的人把房子从租赁市场转向了买卖市场。而那些正在盘算着是否要出手的业主显然也成为了潜在的二手房供给者。“其实就是一个赚多赚少的问题。”常淑娟说。

    “犹豫”的背后

    政策对房价的影响是二手房投资者关注的重点。“他们看到政策在压低房价,所以他们想卖。”常淑娟说。顺驰市场部经理陈俊表示,那些拥有十几、二十几套房的投资者,更是经不住政策的风吹草动。

    然而,并不是所有的人都对二手房政策和利润如此敏感。“其实是否出售主要还是取决于业主的资金用途。”胡景晖表示,现在许多人出售二手房是为了换新房、买车或是供子女上学等等,这类业主对市场利润的关注往往要小得多。

    而部分央产房由于产权上的原因不能流通,以及当初获取房屋所付出的成本较低,这些业主受二手房利润促使相对偏低。今年第一季度,已购公房和经济适用房成交量占二手房成交总量的40.9%,同比下滑4.3%；二手商品房成交量同比增长4.2%达到58.1%。“相对于央产房而言,二手商品房所受利润驱使更大一些。”常淑娟说。

    另外,还有一种比较普遍的想法就是想拥有产权。“就算房子空着或者出租,也要留着,以免以后要用。这是北京的一个特点。”陈俊这样分析。而正是这种对产权的崇拜,才导致供给缺乏而购买市场的极度繁荣。

    二手房市场趋势

    尽管如此,二手房买卖市场的兴起已经是不争的事实。5月工体二手房展会的火爆场面至今让人记忆犹新。而二手房交易占据了众多中介业务范围的五成甚至更多,而这个份额还在增长。“今年我们的二手房买卖业务增长了10%。”常淑娟说。

    2005年北京二手房的成交量是6万套,在04年,这个数据只有4万套,而对于06年的预测是突破10万套。

    由于转让不满五年的房产要全额征收5.5%的营业税,政策颁布当天许多中介的二手房交易登记数量下降近一半。但常淑娟表示,尽管都在观望,大概只有一成的人会转向租赁市场。“大概会有三、四成的人转向租赁市场。实际上,大部分的人还是会继续出售。”陈俊说。

    新的营业税是否会导致二手房从买卖市场转向租赁市场成为一个值得思考的问题。由于二手房市场需求强劲,营业税往往转嫁到了购房者身上。据21世纪不动产置业顾问王先生介绍,目前他们成交的一个位于亚运村的总价120万的二手房,营业税由买卖双方各自承担一半。

    实际上,2005年政策导致上海二手房萎缩是因为二手房购买人群60%以上是为了投资。而在北京,购买二手房用于自住的人群占到90%左右。另外,存量房在310万套以上的北京全市2005年二手房交易量仅为6万套,同期上海的数字是18万套。我们有理由期待北京二手房市场的继续成长。