丛城：土地使用税、房产税通向物业税的直通车?

　　我国现行的城镇土地使用税与房产税，实际已初步具备了物业税的某些特征，如果社会大众连土地使用税都难以适应和接受，那么，有关部门有必要充分考虑开征物业税的可行性。

　　日前，深圳和上海同时出台有关城镇土地使用税征收调整政策，虽然两地都明确了对居民居住用房免征土地使用税的优惠政策，但从目前实行中的《城镇土地使用税暂行条例》和深沪地方政府有关土地使用税实施办法来看，文件中并没有对居住用房免征土地使用税的内容。

　　国务院于1988年颁布《城镇土地使用税暂行条例》，该税征收对象一直为市县镇各类经营性土地，其年税额按照建筑物实际占用土地面积乘以单位面积税额计算。由于该税纳税主体以工厂和企业单位为主，故并不为社会公众广泛知道。2005年我国城镇土地使用税收总额137亿元，2006年177亿元，约占全国税收总收入的0.5%。由于目前社会各界对物业税政策高度敏感，因此，今年沪深两地调整城镇土地使用税政策格外引人关注。在税理上，土地使用税和土地出让金之间始终存在是否重复征税（费）的争议。

　　除了城镇土地使用税外，目前我国对房地产保有环节征收的另外一个税种就是房产税，国务院于1986年颁布的房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税纳税人可以为房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。房产税征收对象是各类经营性房产，对出租性房产，房产税依租金收入的12%缴纳。非出租的，依房产余值的1.2%缴纳，余值则一般按房产原值一次减除10%至30%后计算。房产税目前对个人所有非营业用的居住房产免征。就个人出租房屋征收房产税政策，目前各地基本上是采取将房产税纳入房租收入所得税中予以综合征收，综合税率各地不一，一般为5%-10%。由于个人房屋出租登记情况并不理想，包括房产税在内的房租纳税状况并不理想。

　　房产税和城镇土地使用税由于均是不动产保有环节的税收，且税额总体上与不动产的价值呈一定的正比关系，这其实在一定程度上使得这两个税种具备了物业税的某些特性。

　　物业税征收需要每年对房屋进行价值评估，由估价值乘以税率计算确定物业税额。土地使用税和房产税，虽未与房地产动态价值通过评估机制相挂钩，但由于房产税计算税基是房产余值和房屋租金，土地使用税适用税率是土地所在等级位置，因此，在某种程度上，房产税和土地使用税实际上是比较粗线条地与物业价值大小进行一种静态挂钩。

　　以上海内环内一级地段房屋为例，目前适用的土地使用税额为每平方米30元，若按上海目前限制的最高容积率 2.5和目前房价15000-30000元/平方米推算，对于市中心的住房来说，城镇土地使用税大致相当于税率为万分之四至八的物业税。

　　我国如果一旦开征物业税，现有的房产税和城镇土地使用税作为保有环节税收，为避免重复收税，自然得一起归并于物业税中。开征物业税涉及到房地产价格的动态评估，而这需要完备的不动产权籍信息系统和公开公平公正的不动产评估体系予以支撑。我国房地产评估行业严重滞后于房地产市场的发展，不动产评估从业者良莠不齐，恶性竞争与舞弊现象严重，物业税评估中所必须的客观公正权威，短期难以建立。从法律建设角度看，不动产评估之大法《资产评估法》仍处于全国人大立法审议当中，可见，我国离物业税开征的技术条件仍相当遥远。