鑫苑中国上市在即 地产黑马将登陆纽交所

   如果此次鑫苑中国能够成功地在美国上市，将会成为第一家在纽交所上市的中国房地产企业。

　　用不了多久，一个以“XIN”为交易代码的房地产企业就会登陆美国纽约证券交易所（简称纽交所），而拥有这个证券代码的是河南鑫苑（中国）置业有限公司（下称“鑫苑中国”）。

　　11月17日，鑫苑中国在纽交所网站发布招股说明书称，公司拟通过首次公开发行美国存托股份（ADS），筹资约2.995亿美元，其股票承销商为美林证券、德意志证券和Allen & Company.《财经时报》记者就此拨通了鑫苑中国投资方之一的蓝山中国创始人唐越先生的电话，对方以处于上市缄默期为由，拒绝透露与鑫苑中国有关的任何消息。

　　不过，《财经时报》从纽约泛欧交易所集团大中华及东亚区主管杨戈那里了解到，目前鑫苑中国已经展开路演，“通常情况下两周左右的时间就可以上市。”

　　市场机遇

　　不仅是在国内的房地产界，即便是在河南本地的房地产市场，鑫苑中国也算不上一家“老”企业。但这家成立不足十年的公司，近年来销售额一直排在郑州市房地产企业的前三位。

　　鑫苑中国积极筹划去美国上市始于去年3月，由于纳斯达克主要是向IT等相关行业开放，其大门并不向房地产企业敞开，而道琼斯针对的是国际性巨头企业，因此鑫苑中国只能将上市地点锁定在纽交所。目前看来，经过一年多的运作，鑫苑中国距离纽交所的大门似乎只有一步之遥。

　　然而始于今年下半年的美国次贷危机的负面效应开始逐渐释放，鑫苑中国此时赴美上市，是否会影响到国际投资者的信心？

　　杨戈对此表示，目前鑫苑中国对国际投资者的最大吸引力，就在于美国对新兴房地产市场前景的看好，“因为美国的房地产一级市场几乎不赚钱。”

　　杨戈认为，新兴的房地产市场具有两个特点，一是经济持续增长下的消费升级，二是城市化进程的加快，“这对投资者来说是两个很重要的因素。”

　　杨戈分析称，目前来看，次贷危机对中国房地产企业赴美上市的影响并不大，“纽交所反倒把中国市场当作其中的一个避风港，他们希望通过吸引不同国家的企业在美国上市，来调整其资产组合的比例。”

　　有备而来

　　杨戈所说的纽交所看好新兴房地产市场确实有迹可寻。就在去年，墨西哥的Homex以及巴西的Gafisa两家房地产企业先后在纽交所上市，上市后前者的市盈率高达100倍以上，而后者也有数十倍之多。

　　有资料显示，作为掌握着一支专门用于全球房地产投资基金的美国投资公司EI，上市前都曾对上述两家公司进行过投资，之后也一直在推动他们成为国内实力最强的企业。

　　而在鑫苑中国的发展轨迹中，我们同样也看到了美国投资公司EI的身影。2006年8月，蓝山中国就协同美国EI向其注资2500万美元。投资之初，唐越曾表示，他们除了要帮助鑫苑中国在中国市场的扩张外，更大的目的就是协助其赴美进行IPO.为了推动上市，鑫苑中国及其投资者都是有备而来。鑫苑中国前身是河南鑫苑置业有限公司，成立于1997年。去年12月，公司重新搭建了集团框架，并成立了鑫苑（中国）置业有限公司。与此同时，美国投资公司EI中国、蓝山中国再次追加了5000万美元的投资基金。

　　据悉，为了能够获得私募基金的支持，鑫苑中国在正式接触国际资本前，曾做了大量的准备工作，并成立了一个专门从事相关准备工作的小组。事实上，从2003年开始，鑫苑中国的财务报表就开始经过四大会计师事务所之一安永会计事务所的审计，并聘请了金杜律师事务所完成相关的法律调查。

　　鑫苑模式

　　杨戈认为，鑫苑中国选择在纽交所上市，与它的资本构成有着很大的关系。

　　除了蓝山资本和美国投资公司EI的两次注资，今年5月，鑫苑中国又获得了美林银行1亿美元的债权融资。

　　作为美国房地产资本大佬级的人物，EI的创始人Sam Zell挑选项目的原则非常苛刻，他们连续在中国看了将近五年的项目，却一直没有出手。鑫苑中国是其投资的第一家中国地产公司。

　　鑫苑中国为何能够获得国际投资者的如此青睐。唐越曾表示，他们看好的是鑫苑置业的商业模式和核心竞争力。

　　在郑州，鑫苑中国的市场占有率已达到8％，连续三年处于第一的位置。鑫苑中国的定位是“老百姓买得起的高品质住宅社区”，其开发的中央花园、国际城市花园两个楼盘，曾创下开盘四天即告售馨的纪录，鑫苑中国能保证从开发到销售的环节，用一年左右的时间全部完成。在郑州当地，鑫苑中国开发的项目，新客户有相当大的比例都是老客户推荐过来，据统计，其比例最高达到过58.5％。

　　自去年顺利引入国际投资基金开始，鑫苑中国开始迅速复制自己的发展模式。去年5月，鑫苑中国在济南拿下了第一块地，开始在全国二线城市大规模扩张，并先后成立了山东分公司、安徽分公司、苏州分公司、成都分公司。目前鑫苑中国已经初步形成了覆盖西南、华东、长三角和中原地区的全国战略构架。

　　鑫苑中国董事长张勇表示，他们是通过文化、制度、团队和发展模式的复制，保证公司在其他二线城市的运作能够全面复制河南鑫苑的成功。

　　而为了保证持续的盈利能力，从去年开始，以住宅起家的鑫苑中国在社区商业方面推出的体量也越来越大，“鑫苑中国的社区商业的定位是既要满足小区居民，更重要的还要满足区域内的其他居民。”鑫苑中国内部人士表示。

　　据招股说明书显示，鑫苑中国部分募集的资金一部分将用于取得土地使用权，另一部分则作为周转资金及一般的公司用途。

　　“我们希望能够借助鑫苑中国在纽交所的成功上市，为国内其他的房地产企业赴美上市开一个好头。”杨戈称。

　　美国存托股份（American Depository Share （ADS））：根据存托协议发行的股份，代表发行企业在本土上市的股票。■