———房地产行业最佳分析师访谈
■主持人：杨光
■嘉宾：方焱 孙建平 段海瑞
编者按：今年房地产板块一直是市场的投资主线，但随着近期行业宏观调控政策的密集出台，投资者对房地产行业的未来发展分歧很大， 导致 11 月份房地产板块跌幅较深。
方焱， 国信证券房地产行业首席分析师， 注册房地产估价师，注册会计师，建筑工程师，12 年房地产开发管理经验，7 年证券研究经验，历任建筑公司施工员、预算员、地产公司副总、南方证券研究所行业部经理等职，多次被业内评选为年度房地产行业最佳分析师。
孙建平:2003 年10 月进入国泰君安证券研究所，先后从事宏观经济、房地产行业研究。 房地产行业 资 深 分 析 师 ，2006、2007 年被业内评选为房地产行业最佳分析师。
段海瑞：2002-2005 年就职于西南证券；2005-2006 年就职于天相投资 。2006 年加入中信证券研究部。 房地产行业资深分析师，2006 年被业内评选为房地产行业最佳分析师。
宏观调控政策有利于行业健康发展
《红周刊》：本周闭幕的中央经济工作会议传达出重要信息：已实施 10 年之久的 “稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”，同时央行表示将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用。 这对房地产行业有何影响？
方焱：从政策手段来看，从紧的货币政策主要表现为加息和上调准备金率，控制信贷规模。上述措施从今年下半年已经开始启动，从紧的货币政策将直接增加房地产企业的财务费用，对房地产行业有一定的负面影响。
《红周刊》：近日，建设部、国家发改委等部门联合印发了《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》，以上政策对未来房地产行业发展有何影响 》？
方焱：短期看,《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》的颁布实施对投资人心理有一些负面影响，但长期看对商品房市场冲击较小，对房地产上市公司影响不大。从香港、新加坡的情况来看，两地都建立了非常完善的住房保障制度，享受住房保障的群体比例也相当高，但两地房价均排在全球前列，实践证明，无论是香港的“居屋”，还是新加坡的“组屋”，这些与中国大陆经济适用房制度类似的政策，均未改变两地房地产市场本身的发展规律。
《红周刊》：10 月中旬， 国税总局负责人表示，正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，物业税开征对未来房地产行业发展有何影响？
段海瑞：我认为物业税开征是必然的事， 对投资性房地产购买者心理影响较大， 我认为社会公众对物业税的理解有所偏颇，我预计物业税的推出仅限于中高档住宅，其推出模式也是渐进的。不会像国外物业税税率那么高，税率将远远低于美国的不动产税 1%-3%的税率。并且对房地产上市公司的业绩影响不大。
《红周刊》： 上海市政府近日发布 《上海市城镇土地使用税实施规定》的通知，规定对使用土地的单位和个人征收城镇土地使用税，公民个人居住用房仍然暂免征收使用税，用于出租的房子要缴土地使用税。同时，对于商业用房、办公用房、工业厂房等非居住用房，都不免征。此政策对未来房地产行业发展有何影响？
孙建平： 城镇土地使用税不是新税种，某些媒体所说开征土地使用税是不正确的表述。今年2月6日国务院下文，城镇土地使用税在原基础上提高2 倍， 这是该税种自1988 年第一次征收以来首次提高，2006年CPI 比1988年增长了 2.29倍， 该政策行业影响之小由此可略见一斑。同时，占商品房销售比重最大的个人居住用房暂免征收，新税额占开发商整体成本比重也很小，所以总体上的行业负面影响较小。但是，作为政府清理闲置土地的系列政策之一，该政策将会增加那些刻意囤积开发商的持有土地成本，有利于万科等优势大中型开发商进行资源的兼并整合。
段海瑞：市场对宏观调控存在误解，我个人认为国家出台调控政策是行业的利好，房价的温和上涨、行业的平稳运行有利于整个行业的长远发展，房价急剧上涨不利于行业的健康发展，国家出台调控政策目的不是打压行业，这一点投资者要辨证地看待问题。
人民币加速升值年报业绩高增长
《红周刊》： 美国次级债危机对中国房地产市场有何影响？
孙建平： 由于房地产是不可贸易品，所以基本不存在直接影响。但是如果美国次级债危机影响到美国经济景气和消费， 从而影响到中国出口和经济景气， 则作为国民经济一个子系统的房地产行业可能也会受到经济景气下降的影响。 另外从国内目前的房地产金融和楼市形势看，中国出现房贷危机的概率很小。
《红周刊》：近日，在北京访问的欧元集团主席在新闻发布会上表示，欧盟已经与中国达成共识，即人民币对欧元应当加速升值。另据媒体报道，12月12-13 日，中美经济战略对话将在北京召开，人民币升值仍将成为核心议题，人民币对美元有望加速升值。嘉宾对此有何看法？对中国房地产市场有何影响？
方焱： 明年人民币对欧元会有比较大的升值， 根据国信证券研究所的预测， 明年人民币对美元有望升值 5%—8%， 今年人民币对美元升值了 6%—7%。 明年人民币对欧元、 美元升值无疑对中国房地产市场是利好。
《红周刊》：《企业所得税法实施条例（草案）》近日已通过。于 2008年 1 月 1 日起施行， 对地产上市公司业绩影响如何？
孙建平： 除部分注册在特区或者开发区的房地产公司外， 大部分公司的所得税是 33％，所以大部分公司将会从新所得税政策中受益。对于万科、招商地产等在开发区注册的企业，现有 15％的所得税率将会逐步过渡到 25％的新税率，所以负面影响会较小。
《红周刊》： 统计显示，三季报84 家地产上市公司中，有52家净利润同比增长，增幅达到 100%以上的有 23 家，整个板块平均净利润增长率达到 75.31%。 地产上市公司年报业绩如何？
方焱：考虑到大部分地产公司集中结算期在下半年，因此地产公司业绩增长将快于整体上市公司，地产公司年报净利润增幅估计在所有行业中排名第三，仅次于金融、有色金属行业，万科年报净利润增幅有望达到 100%-150%。
看好2008年行业前景继续超配地产股
《红周刊》：如何看待2008 年房地产行业发展情况？国家还会出台严厉的调控政策吗？
孙建平：2008 年房地产行业将会依然维持高位景气，房价将会继续上涨， 但不同地区涨幅会比往年更为明显的分化。政府的调控政策将以落实贯彻以往政策和增强效果为主，调控政策将提高行业竞争门槛，有利于提高行业集中度，所以具有土地、资金、管理和品牌等优势的大中型开发商的市场份额将会提高，其投资价值也将越来越高。
方焱： 我认为 2008 年武汉、西安、 沈阳等二线城市房价可能上涨幅度较大， 建议投资者关注西安本地地产股天地源、 武汉本地地产股福星股份。
《红周刊》：11月1日万科、保利地产、金地集团、招商地产等创出历史新高后开始调整，万科等一线地产股调整幅度达到 25%左右，超越同期大盘的跌幅 5%，是什么原因？本周房地产股走势较强是短线超跌反弹还是中期上涨行情？ 目前是介入房地产股的时机吗？
方焱：前期地产股深幅调整，我认为主要有两个原因， 一是今年地产股涨幅较大，估值较高，另外近期国家出台的房地产调控措施比较密集，对投资者心理影响较大，同时受到大盘下跌的影响。本周房地产股走势较强暂时定位于超跌反弹，但我认为目前可以择机介入房地产股冬播，为明年的行情做准备。
《红周刊》：您提出2007 年地产股的投资策略是买入“保招万金（金地集团），省心安心又放心”，一线地产股今年有很大的涨幅，您认为2008 年如何投资房地产板块？ 看好哪些股？关注哪些 2008 年奥运地产股？
方焱：万科 A、招商地产、保利地产、金地集团 11 月份调整幅度较大， 但我坚定看好一线地产股明年的行情，11 月末调整的低点未来半年内不会再见到， 我建议明年继续超配地产股，“保招万金” 在明年春节前后有可能创出历史新高。 二线地产股中看好资产注入型公司，如天鸿宝业、苏宁环球、泛海建设、香江控股、北京城建、华侨城，有些品种明年股价有翻番的潜能。明年奥运地产股孕育丰富的投资机会，我最看好天鸿宝业， 其次是北京城建和金融街。
段海瑞： 明年我继续看好房地产板块，建议关注四大主题：万科、保利地产等行业龙头股；金融街、天鸿宝业等奥运地产股；上实发展、香江控股等整体上市股； 投资价值被市场低估的冠城大通、昆百大等二线潜力股。另外，我认为奥运地产股明年在奥运会开幕之前的阶段涨幅可能会超越整体板块，但年度涨幅不会明显超越整体板块。
孙建平： 我认为房地产板块依然是2008 年市场的龙头之一，前期一二线龙头公司股价从最高点普遍下调30％以上，我认为，由于行业景气的大趋势不会改变， 房价和需求量上升趋势不变， 行业集中度提高将使龙头公司受益， 股价回调增加了这些龙头公司的投资吸引力，目前大部分一线重点公司2008 年动态估值在30 倍左右，二线重点公司2008 年动态估值在 20-25 倍左右，安全边际越来越高。
我看好以下一二线龙头公司：（1）地产股：华侨城、上实发展、张江高科、招商地产、中粮地产。（2）房产股：包括万科、招商地产、保利地产、华侨城、金地集团、中粮地产、上实发展等全国性开发商龙头，也包括北京城建、天鸿宝业、华发股份等区域性开发商龙头。
奥运地产股中我建议关注北辰实业、天鸿宝业、北京城建，这3 家公司直接参与了奥运设施和配套项目的开发建设，并将从中受益。
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