物权法面临实施尴尬

　　 【编者按】2007年10月1日，《物权法》正式实施。在随后短短一个多月的时间里，各地媒体相继报道了北京、湖南、四川、广东、浙江等地的“物权法第一案”。从该法实施情况来看，或因《物权法》管辖范围不明确，或因为相关条款有争议，很多诉讼案件的审理并不顺利。

比如本案，就触及到了《物权法》的一个争议点，即法院在司法程序中对涉及他人物权的认定和裁定与他人的合法物权产生了冲突。

　　沈先生手握房产证，房子却在他不知情的情况下被拍卖了。是谁赋予了拍卖公司这样的权力？沈先生能否依据《物权法》讨回属于自己的房子？

　　拍卖公司是否侵权

　　物权是一种绝对权利。所有权人对自己的房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权受到侵害时，产权人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

　　本案中，沈先生在九年前已经通过合法的交易手续，获取了闫某位于昌平区的6套二手房，并拿到了产权证。也就是说，沈先生是6套二手房的合法物权所有人。未经沈先生同意，其他任何人处理该处房屋的行为都是侵权行为。然而，拍卖公司在没有沈先生授权的情况下，对房屋进行了拍卖处置，因此，可直观判断，拍卖公司侵犯了沈先生的合法物权。

　　拍卖公司是受托从事中介服务的企业。他们本身没有财产可供拍卖，只有出现财产所有权人、物权所有人、司法机构等委托拍卖处置有关财产时，拍卖公司才可以进行拍卖活动。换句话说，拍卖公司不会无缘无故地把大街上的汽车或者房屋拿来进行拍卖。

　　这就是本案的特殊之处，拍卖公司是受法院委托授权进行拍卖。石家庄中级人民法院的委托是拍卖公司拍卖行为的前提。人民法院是判决机构，它的判决和裁定也是区分产权归属的一个依据。本案中，假如拍卖公司依据石家庄中级人民法院的合法判决文书进行拍卖，拍卖公司的拍卖行为也就合法化了。对于沈先生而言，产权证也难以对抗法院的生效法律文书。

　　沈先生维权的难处

　　事实上，本案情况应适用于《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。

　　对于一般的非物权所有人处分物权的违法行为，所有人可以通过法院要求撤销或者追回。但是，本案中，由于法院在处理另一起案件中，将沈先生的房屋权作了重新认定，认定为闫某的财产。要纠正一个生效判决或裁定的错误，需要启动案件的申诉程序。在这种情形下，沈先生想争取自己的合法权益，只能通过申诉途径要求石家庄中级人民法院更正原判决或者裁定关于6套房屋的权属认定。在实践中，难度较大。

　　实际上，法院在司法程序中对涉及他人物权的认定和裁判就是《物权法》106条规定的一种法律例外情形。这种对他人合法物权的处理方式与物权的基本法律原则相冲突。之所以出现这样的情况，是因为人民法院在案件的执行或审判程序中，没有严格依据“产权证”审查房屋所有权的归属。因此，对于人民法院在其他案件中处分案外人的物权引发的争议，相关部门应尽快作出明确的司法解释，否则，不利于保护公民的合法物权，也违背了物权法基本原则。

　　《物权法》是否

　　“不溯及既往”

　　无处分权人擅自处分他人房屋仅仅是众多物权纠纷中的一个方面。《物权法》实施将大大提高公民合法物权的保护力度。但是《物权法》不是解决一切物权争议的灵丹妙药，很多地方还需要进一步的司法解释和法律规定明细化。

　　这起案件的另一大特点是案件发生的时间是在《物权法》实施之前，法院受理也是在《物权法》实施之前，在审理的过程中，《物权法》正式实施。随后，当事人要求法院依照《物权法》的有关规定进行裁判。

　　“不溯及既往”是法律效力的一般原则，就是说新法律实施对此前发生的法律纠纷在现在的司法审判中没有约束力。《物权法》是不是也不例外？由于房屋等不动产产权具有持续性，不动产产权的转移以“登记过户”为准则。也就说，《物权法》实施之前的房屋状况在时间上会一直延续，这样，有关房屋等不动产权益纠纷适用《物权法》的规定也就不存在时效问题。

　　作者系律师

　　无处分权人处分财产的相关系列

　　《武汉晚报》11月19日报道，香港商人黄某在广州做生意期间，“包养”打工少女丁某，并购买35万元一套房屋赠送给丁某。两年后丁某将房屋转卖后离开广州，并且与黄某断绝联系。黄某和妻子一道向丁某所在地法院起诉要求撤销黄某在广州赠与丁某的一套房屋，返还丁某私自转卖房屋的房款。丁某所在地法院依法判决黄某赠与丁某的房屋无效，要求丁某全额返还卖房款35万元。

　　这起案件也比较典型。在婚姻存续期间，一方未经另一方同意无权擅自处分共同财产。黄某在广州购买的房屋，属于黄某和妻子共同所有，黄某背着妻子将房屋赠与丁某，侵犯了妻子的共同物权。因此，黄某和妻子的诉讼要求最终获得法院的支持。

　　在房地产市场价格持续上涨和波动情况下，一些二手房交易市场经常出现人为的无处分权人处分共有房屋的纠纷。主要表现是，很多夫妻把房屋产权登记一个妻子和丈夫名下，夫妻便以产权证登记的名字为依据对外转让房屋。购房人支付了房款，办理了过户。一两年左右的时间，该房屋的市场价格上涨很多，原房屋出卖人的妻子或丈夫就会站出来说，房屋出卖行为没有经过共有人同意，要求返还房屋。最终法院宣告房屋买卖行为无效，买房人损失不少时间和手续费。

　　因此，在房屋买卖交易过程中，要详细了解房屋的产权状况，避免出现无处分权人出卖房屋的情况，导致产权转移不成功而造成损失。

　　案例背景

　　北京市首起《物权法》维权案延期开庭

　　60岁的沈先生是个体户。1998年，他花120万元从朋友闫某处低价购得6套昌平镇永安里小区的房屋，次年6月，拿到了这6套房屋的产权证。2007年9月初，北京中佳信拍卖有限公司忽然找上门，赶走了这6套房屋里的租户，并在9月底将房屋先后拍卖。

　　自己合理购买的房屋无故被查封拍卖，房主沈先生感到莫名其妙。拍卖公司回复称，上述房子的卖主闫某于2002年因非法经营罪和行贿罪被石家庄中级人民法院判处了有期徒刑。在没收财产的过程中，法院认定沈先生的6套房屋属于闫某财产，因此委托拍卖公司进行拍卖。

　　9月底，沈先生将中佳信拍卖公司诉至昌平法院。开庭前，沈先生要求追加10月1日开始实施的《物权法》第4条和第64条为依据进行审理，即“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”、“私人对其合法的收入、房屋等不动产和动产享有所有权”。

　　沈先生认为，自己是这6套房产的所有权人，北京中佳信拍卖有限公司无权侵占自己的房产，更无权拍卖该房产。他起诉要求拍卖公司停止侵权，从自己家中搬走，停止拍卖房屋的行为，并赔偿因此造成的一切经济损失。

　　本案原定于10月初开庭，但据称因被告传票未及时送达而延期审理。截至发稿时仍没有进展。

　　有媒体报道称，这是北京市法院受理的首起运用《物权法》维权的案件。