(下称"补充通知")也于当日正式对外公布。
补充通知重点明确的"以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数",再次传递出房贷调控升级的信号。其背后,是监管部门自9月27日发布<中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知>(下称"<通知>")之后,对调控政策实施效果有所偏差的顾虑,以及今年以来,伴随着个人住房贷款超速增长,房贷风险呈上升趋势,已引起监管部门的高度关注。
不让商业银行"钻空子"
对第二套或多套住房的个人房贷认定标准,自央行与银监会联合发布<通知>以来就成为业界的议论焦点。由于<通知>并未明确认定房贷次数是以借款人个人还是以家庭为单位,于是出现了各种理解、各行其道的局面。央行在新闻稿中表示,补充通知的出台,正是针对这些业界认为模糊的地方给出一个明确的界限。
12月12日,一位参会人士透露,在由央行主导、银监会配合的这次专题会议上,监管层明确要求商业银行应服从大局,不要钻空子,故意扭曲监管部门的意图。"监管层强调,银行不要因为各自的问题来影响大局,不能让下面的分支机构乱作主张。"上述人士说。
参加这次会议的有人民银行上海总部和各分支行的分管副行长(计划信贷处)、各地银监局,政策性银行、国有、股份制商业银行有关负责人。
为了保证此次补充通知的贯彻执行,银监会副主席蒋定之在专题会议上提出,各银行业金融机构要以法人为单位制定商业性房地产信贷管理的实施细则。细则要重点落实对借款人信息资料的收集和信贷审查规定,对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。
同时,央行和银监会的有关负责人表示,各银行业金融机构要自觉纠正与文件精神不一致的规定和做法;人民银行、银监会将严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。
不过,此次规定仍然需要交由商业银行制定实施细则,而据一位接近监管层的专家透露,银监会的意见是避免规定得太细,由商业银行根据通知的原则来把握。
这位监管专家认为,"补充通知的目的,不在于绝对化一个政策界限,而在于提醒商业银行理解其中的风险所在,根据自身的情况,加以控制。"监管层要传递的核心问题,是提醒商业银行一个重要的原则:自住房和投资性住房的贷款风险是不一样的,但具体的风险管理,则需要商业银行自己学会鉴别。"
政策意图
上述专家表示,自住房贷款的还款来源为个人未来收入的现金流,商业银行只有一个信用风险;而且掌握个人住房抵押后,银行的信用风险可以尽可能的降到最低。而投资性住房的贷款还款来源为出售房产或出租房产的收入,这个收入受到市场价格、行情波动的影响,除了信用风险,还会增加市场风险。
"炒房与自住不同,美国次贷危机就充分地暴露了这一风险,很多投资人都是期望以房产增值部分来归还银行贷款,这就包含不确定因素,风险由此加大。"这位专家说。
而令监管部门高度关注的,正是今年以来伴随着银行个人住房贷款规模的同比大增,房贷尤其是投资房房贷的风险已呈上升趋势。
央行公布的11月份信贷数据显示,居民户贷款增加531亿元,同比多增96亿元,其中,短期贷款下降174亿元;中长期贷款增加705亿元,这当中以房贷为主。
而另据监管部门统计,截至今年前三季度,商业银行累计新增房地产贷款9394亿元,同比多增4393亿元,占全部贷款同比新增额的54.5%。其中,工、农、中、建四家银行占今年增量的61.4%,而去年同期这四家行个人房贷余额是负增长。四家行今年多增的贷款有61%是个人住房贷款。
在银行监管系统的内部会议上,监管层多次向商业银行发出房地产贷款快速增长,潜在风险不断放大的警示,认为资产价格的快速膨胀增加了我国金融体系的系统性风险,也为银行信贷风险管理带来了严峻的挑战。来自发改委的统计显示,今年10月,70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,其中,新建商品住房销售价格同比上涨10.6%,二手住房销售价格同比上涨8.7%。
银监会亦屡次要求商业银行坚决压缩商业房地产开发商贷款,豪华住房、商用住房、高档商品房的开发商贷款和按揭贷款比例,以及投资性住房(如第二套及以上住房)的按揭贷款,不准搞住房加按,即再按揭贷款。
对于银行贷前调查不尽职导致个人住房贷款形成风险的,监管部门将严肃追究有关人员的责任,问题严重的将停止有关机构的个人住房贷款业务。
一位监管人士透露,加按和转按的主要问题是信贷资金被挪用于炒股,监管部门曾在现场检查发现,加按、转按的规模虽然不大,但银行对于借款人取现后的资金流向根本无法追踪,流入股市的资金比例比较大,在监管部门严令控制后,"各家银行纷纷停下来"。
12月11日,央行副行长刘士余在专题会议上强调,房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多,特别是有的商业银行未经批准擅自开办转(加)按揭贷款业务,加大了房地产信贷业务的风险,已引起有关部门的高度关注。
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