全方位调控形成短期冲击

　　□国都证券 邹文军

　　中国人民银行和银监会12月11日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。补充通知主要内容：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，以及界定第二套房贷。

其目的是抑制房地产投资性需求。

　　对用银行贷款拥有一套住房的普通家庭而言，如果以家庭为单位界定，该家庭则不能享受信贷优惠购入二套以上的商品房；如果以个人为单位认定，则至少还可以享受一套商品房的信贷优惠。我们可以理解为这是从紧的货币政策在房地产消费信贷上的一种体现。

　　从紧的货币政策对房地产行业有一定负面影响。从紧的货币政策表现为加息和调整准备金率以及行政手段控制信贷规模。一方面，通过收缩开发信贷控制房地产投资规模，对市场供给的影响将在明年逐步体现；另一方面，收缩个人购房信贷规模抑制购买需求，房地产价格将在新的供给关系下寻求平衡。

　　把握房地产调控思路。我们认为房地产调控思路比较明确：一是增加更多的有效供给，解决普通居民住房问题，主要通过增加保障性住房供给，调整住房供应结构等手段；二是抑制投资性需求，通过首付比、利率、税收等手段。

　　调控可能会对房地产业形成短期冲击。由于政策面从紧，信贷收缩，居民观望气氛渐浓，部分城市成交量下降，房价明显出现回调。目前，我国的房地产业正面临从土地、资金、开发、交易及持有环节，从普通购房者到开发商及其他利益相关者的全方位、最频繁的直接或间接的调控。后续仍有对房地产业政策调控与调控政策严格落实的可能。

　　长期仍然看好房地产业。在人民币升值、通货膨胀背景下，我国持续的城市化进程仍处于加速之中，由此带来的自主性需求是我国房地产持续景气的坚实基础。我们坚定看好房地产业的长期发展，看好明年的房地产市场，房地产股有望因明年房地产市场的转好而迎来新一轮的行情。

　　

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