马红漫：实现房价“拐点”有待政策面更大决心

　　近一段时间，广东的房地产市场在经历了惨淡的“观望市”之后，有几个城市几乎同时开始出现“降价”现象。在广州，冷淡的市场已迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%；深圳10月份新房均价回落至每平方米14797元，较9月下跌约一成，类似于“四房送10万，三房送8万”等久违的促销广告也开始大量出现。

　　房地产市场的牛市行情，虽历经数次政策调控，但最终结果却总是逆势飙升。与以往所不同的是，近来很多分析认为房价运行将会出现转折性变化，甚至连有名的房地产大腕万科的王石也表示，“我承认楼市拐点确实已经出现了”。一时间，关于房价“拐点论”的说法充斥报章。

　　无须讳言，当下中国的房地产价格早已脱离经济发展的现实，超越了居民的承受能力，已经成为中国经济良性发展的重大障碍。从符合现实经济条件并回应民众正当诉求的角度着眼，畸高的房价理应得到调整，甚至是较大幅度的回落。但遗憾的是，良好的愿望必须要经受经济利益的考验，目前的房价波动只是高位出现暂时波折，公众期待中的房价“拐点”很难如愿出现。

　　最近房地产市场的价格波动，直接原因在于开发商资金面严重紧张，并非供求关系出现重大变化。房地产业属于资金密集型产业，房产建设所投入的大量资金有赖银行贷款。一般而言，由于财务制度和信贷调控的原因，每逢年底银行的银根都会趋紧，这就会造成开发商的资金紧缺。而今年这一问题更加突出：紧缩的货币政策已让银行“无款可贷”，再加上市场观望气氛浓郁、土地使用税翻倍征收、第二套住房贷款政策从严控制等多重因素，使开发商资金链条严重紧绷，通过降价实现资金回笼就成为必然之举。

　　但对于开发商而言，这样的“降价”只不过是权宜之计。在2005年下半年，上海也曾出现一波较大幅度的房价调整，甚至部分楼盘出现“集体退房”现象。然而时过不久，随着市场刚性需求的集中爆发，上海房地产市场又开始大幅度加速上扬。此次广州、深圳等地的房价调整，与两年前发生在上海的情况有点类似。

　　或许这样的观点看起来有些悲观，而且不符合社会公众的愿望。但是，要想从根本上改变我国房地产市场的现状，需要解决两大问题：即地方政府在房地产业中的利益诉求，以及过剩的流动性带来的投机资金问题。而这两个问题在短期内取得重大突破的可能性很小。

　　首先看地方政府的经济利益问题。大多数观点都指责地方政府是房价上涨的“幕后推手”。这一指责固然属实，但是在地方政府“幕后推手”的背后，却可以找出中国财政分权体制的缺陷。1994年实施的分税制改革使地方政府承担了更多的事权责任，却减少了税收分配的比例。财政收入大量集中于中央政府，而地方政府则在财政开支上捉襟见肘。由此，所谓“土地财政”才应运而生，以填补诸如地方社会保障投入等资金缺口。这也正是为何一些地方政府落实廉租房等调控政策效果不佳，却罕见被依规处罚的原因。毕竟财政分权体制的弊病，并非是地方政府一方应该承担的责任。

　　其次，流动性过剩是当下宏观调控的大敌，大量海外热钱进入境内并且热衷于资产价格的炒作，房地产和股市便是首当其冲。货币政策十年来由“稳健”转为“从紧”，不仅彰显调控部门应对经济趋热问题的决心，同时也显示出治理流动性过剩问题之难。

　　财政分权体制改革绝非易事，但如果拟议中的物业税能及时推出，则意味着地方政府之于房地产业的获利方式将随之转变，由一次性获取转为分年取得，至少可以弱化地方政府推高房价的愿望。同时，由于物业税随房价高低而同步变化，将能直接打击房价上涨的投机愿望，对非理性需求形成制约作用，于缓解流动性过剩所导致的炒作行为也将发挥积极效果。

　　由此可见，由于房产相关政策和体制改革推进尚付诸阙如，加之存在流动性过剩问题，短期内推动房价上行的动力并没有根本性改变。物业税的实施是改变房价上涨趋势的核心政策，理应及时推出实施，而现实中物业税却一再延迟推出。这或许表明，要想打破房地产市场既有的利益格局和藩篱阻碍，还有待政策面更大的决心和勇气。