过度竞争，房地产金融藏大风险

　　央行副行长刘士余近日指出，由于过度竞争，我国房地产金融市场目前潜藏巨大风险。主要表现是为争取更大的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。

　　坚决叫停转加按揭贷款

　　昨天，央行对外发布了刘士余在关于加强商业性房地产信贷管理专题会议上的讲话全文。刘士余强调，今后各商业银行要坚决取消转按揭、加按揭贷款；不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款；不得发放“假按揭”贷款等。

　　刘士余将我国房地产金融风险因素归纳为四类：首先，房地产信贷增长过快。截至今年10月末，全国商业性房贷余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期全部新增贷款的28.9%。其次，过度竞争，潜藏巨大风险。目前，尤其是个人房贷被各银行视为优质资产，彼此业务竞争日趋激烈。2006年有关部门对16个城市的房贷抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。北京、广州等城市该比例更高达35.4%、32.2%。第三、未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务，极易放大住房信贷规模，且信贷资金大多用于购买多套住房或进入股市，增加了银行潜在风险，加剧了房地产和股市泡沫成分。最后，住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。

　　刘士余指出，少数银行分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。

　　房价上涨具有国际传染性

　　刘士余强调，国际上房地产信贷风波不容忽视，并指出，在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩的推动下，随着资金的国际流动，我国房价上涨已经具有显著的国际传导特征。国际房价上涨具有一定的传染性。

　　刘士余认为，我国房地产市场目前面临的主要问题包括部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理（中小套型住房供应总量不足）、低收入群众住房困难等。

　　据央行披露，近年来我国商品住房价格持续上涨。2003年至2006年，全国城镇房屋销售价格涨幅同比达到5.1%、10.8%、6.5%、5.3%。到今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比增长9.5%；新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，呈现出总体持续上升的趋势。刘士余认为，近来一系列加强楼市调控的政策措施，在一些地方没有得到全面贯彻落实。中低价位、中小套型普通住房供应明显不足。一些房地产开发企业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生。

　　刘士余指出，我国房地产市场的供应总量明显不足，结构失衡，中小户型供应明显较少。供给的增长明显赶不上需求的增长。

　　此外，住房消费心理预期和住房价格上涨相互推动，导致部分城市居民在住房消费上重买轻租、追求早买房、买大房。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。