拿不到房产证 承诺不兑现 业主维权真的很难?

    最近，德阳市“丽阳天下?澳洲风情小镇”的952户业主有点烦：为了维护自己的合法权利，他们试图解聘前期物业管理公司。然而，新物管来了，“老管家”却不肯走。在旷日持久的拉锯战中，开发商、物管公司、业主各方说法莫衷一是，业主维权之路依旧漫长。

　　炒物管　吵来吵去，还是没炒掉

　　爱家物业是“丽阳天下?澳洲风情小镇”开发商成都文汇集团委托的前期物管，也是文汇集团控股的子公司。在小区第二次业主大会上，952户业主中有559户明确表达了希望更换物业公司的意愿。随即，业委会重新选聘了一家物业管理公司。

　　然而，新物管公司并未顺利进驻“丽阳天下”。10日上午，小区业委会负责人带领新选聘的德阳市三联物业有限公司的相关负责人及数十名工作人员，找到爱家物业负责人，要求立即办理交接手续。这一要求遭到了爱家物业的强烈拒绝，双方由此展开了激烈的交涉。

　　10多个小时的对峙毫无结果，当天晚上，业委会又连夜按照市房管所物管科工作人员的要求，就是否选聘三联物业公司再次征询了小区业主的意见。明确表示愿意选聘三联物业公司的有300余户，并没有超过小区业主总数的半数。

　　对此，小区业委会认为，“新管家”的人选有待商榷，但并不影响业委会立即终止与爱家物业的前期物管合同并令其撤离小区；而德阳“爱家”的新负责人张志平表示，业委会与“三联”签定的协议并不符合《物业管理条例》的相关规定。

　　最终，在政府相关部门的协调下，“三联”退出，“爱家”继续留任。

　　导火索　会所变餐馆，业主不干了

　　其实，业主、开发商、物管公司之间的矛盾由来已久。

　　今年10月初，当业主们发现开发商承诺的会所悄然改头换面，开始装修成一所餐馆时，“对物管和开发商压抑许久的不满终于爆发了。”小区业委会副主任何益钧拿出楼盘宣传册和一张印着“澳运会”字样的会员卡对记者说。

　　何益钧介绍，自2005年9月该小区一期商品房交付使用至今，90％以上的业主尚未取得《房屋产权证书》，所有业主均未取得《土地使用证书》，业主的多次询问都不了了之。“这里的住户都是花了大半生积蓄买一套房子，没有‘两证’，房子就不能保值增值，我们怎么不着急？”

　　交房还不到两年就严重漏水，业主们对房屋质量也大为恼火。据“爱家物管”的统计表显示，该小区共有371户住户存在外墙及屋面漏水的情况。住一楼的赵先生告诉记者：“我们家灶台上一直都放着接漏水的东西，上厕所都得打伞。”

　　而在追查中，一笔维修基金更让业主们忧心：他们在德阳市房管处物管科了解到，截至12月14日，开发商仅向住房维修专项基金存储账户交纳62万余元。“维修基金是‘爱家物管’以收据的形式全额收取的，应该有500万元左右。剩下的400多万哪里去了？”

　　维权难　拿不到“双证”，是业主自己的错？

　　对于小区业主质疑的“会所”问题，文汇集团相关负责人唐敏解释：会所是文汇集团的独立产权建筑，其面积并未分摊到小区。而他们也从未在销售过程中向消费者承诺过会所将修成免费的活动场所。

　　对于维修基金的滞纳问题，唐敏介绍，“爱家物管”通常办下一个产权证，就交纳一户业主的维修基金。记者向德阳市房管处物管科科长王召核实，截至25日中午，“爱家”已向住房维修专项基金存储账户交纳300余万元。

　　业主的“双证”为什么迟迟不能拿到？唐敏解释说，办证的流程十分繁复，而文汇的办证工作人员有限。“还有一个更重要的原因，就是小区业主乱搭建的情况比较严重，物管只能劝阻和干预，所以迟迟未通过规划验收。”

　　“少数人的行为难道是我们所有业主迟迟未拿双证的理由？”对于这些答复，“丽阳天下”的业主们无可奈何：“拿不到双证，是我们的错？”

　　“开发商的工作不力没有理由要业主来埋单。”和达律师事务所陈律师分析，“再说会所，根据相关法律规定，‘出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。’”

　　对于“丽阳天下”业主委员会的艰辛维权，陈律师表示，维权成本过高，是导致业主维权难的一大主因。“业主的维权意识高是好事，但应从自发集体维权转变为以律师帮助业主维权，这样可以少走弯路。”