深圳楼市2007载入史册 “大涨大跌”实为罕有

　　2007年，注定载入深圳地产发展史册中的一年。回首深圳地产的20年发展历程中，如同2007年楼市般的“大起大伏”并不多见，类似2007年房价般的“大涨大跌”，更为“罕有”。值得深究的是，房价的涨与跌，仅仅代表了一种现象，然而2007年深圳地产的”不平凡“，更有深处。

　　首先，这是历年国家房地产宏观调控在深圳市场，最为立杆见影的一年，虽然调控历年都有，但是历次调控后却总陷入“观望、失控、再调控”的怪圈，因此2005、2006连续两年的地产调控，对于深圳市场的效应并不明显。然而2007年的调控却在深圳明显起了化学效应，抑制房价涨幅、改变市场格局甚至是行业问题暴露的直接导火线。同时，2007年深圳房价的“受挫”，也宣布自2005年开始的历时2年的一轮房价上涨趋势，宣告终结，而正是因为2007年的“高位震动”，深圳楼市正变得愈发成熟。

　　有人说，2007年是深圳楼市“走低”的一年，也有观点认为今年是深圳地产“回归正常”的一年。房价的一涨一跌，市场的“一悲一喜”。深圳楼市，正经历着从未经历的“变化”。

　　暴涨：

　　炒房不是唯一因素

　　深圳房价，“领涨”全国，这是上半年楼市最“惊人”的消息。

　　2007年，深圳房价同比涨幅连续5个月维持在10%的高位，领跑全国。5月全市成交均价每平方米14223元，比4月份环比上升22.8%。截至到目前，深圳关内已经很难找到均价低于1.8万元／平米的普通住宅，关外的这一数字也在今年达到了1.2万元／平米以上，低于1万元／平米的房子，只能在松岗、沙井这样的地方找到；而3万元／平米已经成为众多豪宅片区的“起价”，相比“汤臣一品”的高调亮相，深圳的“天价”房无疑要低调得多，上半年在南山接连出现售价在10万元／平米以上的高层住宅，让人“瞠目结舌”。

　　深圳房价为何暴涨？原因诸多。今年4月，在《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，有超过30%在取得产权证后半年内转手。而在房产中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。投机、炒房固然为“千夫所指”，然而有投资者直言，在有效投资渠道缺乏的“时代”，面对一天一个价的房子，有谁不怦然动心？

　　因此今年上半年活跃于深圳楼市中的炒家，“菜鸟”居多。有市场人士透露，老炒家在去年年底就逐渐退出，“相反是不少中产和企业白领壮大了今年炒房的队伍。”由于受资金和经验的限制，“菜鸟”们往往只注重物业的短线升值，租金回报率也不关心，“1-2个月内出手，30%以上的回报。”

　　但是将房价暴涨单纯归于投资炒作，并不现实。有观点说，供求关系紧张才是根源，深圳大部分人依然“迷信”关内置业，刚性需求与投资客共同争夺，自然造成房源紧张。也有看法称，这与地价飙升及银行信贷检验较松有关，“大部分炒房客多有办法"搞掂"银行房贷”，这也是促张深圳房价，人为制造供求紧张的关键因素。

　　震荡

　　多方博弈结局

　　深圳房价下跌，这又是下半年楼市最“轰动”的新闻。

　　准确来说深圳房价“局部震荡”，而非“集体跳水”，尽管市场格局被调控极大扭转，但是对深圳房价的影响却是局部的。据多个专业机构的统计数据，截止目前除了个别前期投资“过度”的项目外，关内房价基本保持和今年7月份前一致；但是例如龙华、龙岗中心城以及宝安中心区等多个关外片区，房价则有20%-30%的降幅。

　　深圳房价为何下跌？尤其是在上半年暴涨之后，突然“变脸”，其中缘由更为复杂。

　　调控肯定是直接的原因，有开发商认为正是因为此此番大幅度房地产调控的突然“转向”，才造成了楼市现有的格局。回顾自年初的种种政策，清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力，随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一，但是从今年8月份风传二手房交易的个人所得税重新评估开始，深圳楼市初显“颓势”。随后金融手段终于祭出，银行全面停止二手房信贷业务，对新房信贷也是“严加看管”，直至到“第二套房”首付4成的出台，可以说此番调控直指市场流通环节与资金渠道。

　　“动用了金融手段，这是今年调控的最大亮点。”有地产学者称，政府已经意识到抑制非理性需求是调控的重要问题，非理性需求就包括炒房，调控的直接作用就是让炒家离市。众厦地产某高层更称，因为市场消费结构的扭转，才引发了深圳楼市随后的变化。

　　但是调控是否又是唯一因素？“楼市火爆了近2年，这2年时间价格一直在涨”，有观点称，这本身就是一种不正常现象，“除了炒房客，绝大多数人都承受不起如此高的房价”，而调控只不过是加速了这一过程的到来，“任何一个市场都不可能只涨不跌”。

　　换而言之，连续高位运行的深圳房价本已“危机重重”，调控的“导火线”引爆的是楼市局部的泡沫。

　　后市

　　暂时平静还是拐点来临？

　　关于后市，是暂时平静还是真正拐点，说法不一。

　　为什么最近2年房价涨幅如此只大？学者与开发商们的解释往往是：人多地少、土地稀缺；中国城市化进程大势所趋；三是住房消费始终很热。然而，随着深圳房价在投机推动下的“疯狂”，更多的人逐渐意识到房价上涨尽管有这些长期因素，但短期流通性过剩的推动也不可忽略。

　　货币流动性过剩导致了资产价格暴涨，要解决这样的问题，有人说政府可以借鉴股市“扩容”的方法，但是一方面要降低流通性过剩需要控制投资，需要压缩土地供给；一方面要控制房价，最有效的方法扩大土地出让。两者之间暂时还无法达成统一。因此这也是“土地价值依然膨胀，投机炒房仍会再现”类似观点的主要支撑。加上深圳置业刚性需求本身强劲，房价上涨的根本动力并未解除。

　　乐观的看法认为，明年4、5月份后，因为银行房贷业务的压力，金融环节再度放宽将是“必然”，因此这将直接刺激深圳楼市回暖，炒家重新入市。

　　但是另一种截然不同的看法却称，因为市场预期在此轮调控中遭受打击，新的置业人群已经形成；而且政府已经找到抑制房价非理性上涨的主要模式，只要在金融房贷环节稍加限制，就能有效控制热钱涌入。深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕就是这种观点的支持者，“未来仍将以自住客为主，至少在半年至一年内，深圳楼市将维持现状。”(记者卢青） (来源：深圳商报)