上海年底突击供地 限制资本降温市场

　　截至1月3日,上海房地产交易中心"网上房地产"数据显示,全市可售二手房1025.04万平方米,一手房却仅有538.31万平方米,其中普通住宅223.9万平方米。

　　一手房供应不足,二手房市场成主力,开发商无米下炊,中介行业却迎来了新的扩张契机。

21世纪不动产中国区高级副总裁、上海区域总经理张卫平日前宣布,2008年,21世纪不动产在上海的门店数将从目前的180余家增至220家,经纪人数从2200人增至2800名。

　　这戏剧性一幕的背后,上海楼市正经历微妙变化,而其根源则聚焦于土地供应。

　　"如果土地还是不能形成放闸规模的供应,2008年房价再涨无疑!"此前,一部分开发商、分析人士观点鲜明。

　　话音未落,上海市房地局年底突击供地,住宅部分土地供应近百万平方米之巨。上海市房地局一内部人士向本报记者透露,2008年的供地规模或许还将进一步扩大。

　　"政府增加土地供应态度明确,供不应求的预期面临颠覆,而这批土地最终的出让结果,或许将成为接下来上海楼市的风向标。"2007年12月28日,沪上知名房地产专家蔡为民在"地铁房讯网"暨中介业同盟签约会上指出。

　　突击供地

　　2007年12月23日,上海市房地局发布2007年第16号、第17号土地出让公告,其中9幅纯住宅用地,共约81万平方米,加上12幅综合土地中包含的住宅部分,住宅部分土地总量在百万平方米规模,为上海2007年推出住宅用地量最大的一次。

　　有开发商注意到,位置靠近市中心的虹口区两年来首次推出一幅纯住宅土地,这块广中路600号的地块,土地面积36794平方米,总建筑面积9.7万平方米。

　　位于杨浦区的新江湾城,2007年的几次土地出让均成为上海楼市暴涨的一个缩影。这次新江湾城推出了迄今板块内面积最大的新江湾城F地块,占地26.7万平方米,集住宅、商业一体,规划建筑规模为90万平方米。

　　"如果按照之前D3地块2万元的楼板价算,F地块将会以180亿元成为新地王,是目前全国最贵地价的长沙新河三角洲地块92亿拍卖价的二倍。"佑威房地产研究中心的报告指出。

　　"新江湾城2007年的楼面地价上演了三级跳,从万元以下到绿城中国的1.2万/平方米再到仁恒的2万/平方米,房价也随之飙升。这次F地块的成交结果,将是未来新江湾城乃至上海房价走向的一个标志。"华润置地上海公司有关人士表示。

　　最新的土地成交价往往成为周边楼盘定价的一个标杆。若新一批入市土地最终的成交价格出现下滑,即将入市楼盘的定价也将面临调整,价格上行将失去支撑。

　　"大量增加土地供应、加快供应节奏,房地部门给土地市场降温进而稳定房价的意图是明确的。"上述上海市房地局内部人士透露,在整个"十一五"期间上海的住房建设任务已经确定,所以未来几年增加土地供应几乎是铁定的。

　　限制竞地资本规模?

　　"2007年包括上海等城市在内的地价暴涨,进而推动房价飙升,很大程度上源于参与土地争夺的资本庞大,其中上市公司、各类外资是主力。"国泰君安一资深分析师指出。

　　不过,在上海接下来的一些地块出让中,参与竞争的资本很可能因为受限而缩量。

　　记者了解到,2007年上海市中心城区出让面积最大的地块与外资无缘。开发商称,这种情况之前从来没有发生过。

　　2007年11月30日上海第13号土地出让公告中,位于市中心区域的卢湾区第105街坊、第104街坊两幅商业用地成为众多开发商追逐的焦点。12月7日,包括香港新鸿基、和记黄埔、华人置业、丽丰控股、新加坡庆隆投资、浙江绿城、上海绿地集团等接近30家实力开发商分别领取两个地块的挂牌文件。但据知情人士透露,12月8日下午,各家领取挂牌文件的外资开发商收到卢湾区房地局电话通知,被告知将不能参加卢湾两个黄金地块的竞买,理由是这两个地块"建设条件不适合外资参与开发"。

　　此外,日前有市场消息称,上述上海16号土地出让公告最新推出的35幅土地出让保证金将不再设外币账户,即使是外资公司,也只能以人民币支付土地保证金。

　　在16号公告上,记者发现,"竞买保证金"一栏显示:各地块的竞买保证金金额详见本公告,具体提交办法详见地块挂牌出让文件。而此前几批土地公告都会公布一组统一的外汇保证金账户,境外公司可以以美元、港币、欧元、日元四种外币支付保证金。

　　尽管目前16号公告中各个地块的挂牌出让文件尚未公布,以上对外资的限制也并未有正式文件出台,但有外资开发商人士坦言:"根据以往上海各区土地出让新规的实施情况看,往往会有一些并未出台正式文件的措施在实际操作中执行。"

　　上述房地局有关人士表示,目前尚未看到相关文件,但通过控制参与土地争夺的竞标主体,尤其是外资背景的公司,进而缩小入围资本的规模调控地价,这种方式在以往的上海土地出让中曾多次应用,"效果也比较直接"。

　　而蔡为民则向记者透露,随着上海地价、房价一路飙升至敏感高位,有关部门执行限外政策的力度相应也在提高,现在境外个人投资者在同一名下购买两套及以上住宅,审批根本通不过。"2007年盛极一时的'上市圈钱??创造地王??推动股价??再圈钱购地'的模式已经行不通了。政府有关部门正在从限制资本参与土地、物业争夺的节点上加以限制。"

　　上海有关部门通过增加土地供应、提高资本准入门槛等方面的强力调控,悄悄改变着开发商的市场预期。罗森宝商务中心的开发商望源公司董事长季宝红说,"就上海外环以外而言,供应量很大,同质化竞争比较激烈,2008年可能会出现降价的情况。"

　　"未来市场并不那么乐观,2008年需求将出现萎缩,楼市将进入成交量下滑、房价相对稳定并不断盘整的时期。"上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭预测,未来上海的土地供应还将进一步加速加量,这几乎是铁定的事实。