房地产：增值税蔓延至非普通住宅 增持5只股

　　事件：上海市地方税务局通知

　　（1）落实国家税务总局今年年初的房地产开发企业土地增值税清算管理工作，对房地产开发企业建造房屋出售的，暂按统一按照收入的1%预征土地增值税；（2）从7月15日起，个人转让一定年限内的非普通住房，税务机关可实行核定征收转让房产总收入0.5%的土地增值税；个人转让普通住房则暂免征收土地增收税。

　　我们的判断：

　　1暂按1%预征土地增值税，对房地产公司整体影响不大。如果按照目前政策导向，对房地产开发企业而言，预征比例并没有发生严格变化，虽然我们无法确定地方税务局是否会对严格清算有所放松，但是较低的预征比例对稳定地产公司的现金流起到了非常重要的作用；2土地增值税蔓延至非普通住宅，政府调控房地产投机意图明显。从2005年开始，上海市政府对花园洋房和独栋别墅这两类开征了土地增值税；今年政府对非普通住宅的范围给予了明确的解释和说明，并按照收入的0.5%的小幅征收土地增值税。由于征收比例过低，我们认为对投资性住房的购买需求并不会产生很大的抑制作用；但是我们判断，该政策的出台，在某种意义上，显示了政府抑制房地产投机的意图。随着上海地产市场的回暖，部分投机性资金可能会选择涌入上海市场，政府政策的出台可能只是一个信号，如果市场继续持续高涨，我们不排除诸如限制首付比例、按照增值额全额增收土地增值税(实行四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。)、加大二手房个人所得税征收等政策的出台。

　　3上海市场回暖趋势不改。我们仍然延续我们前期的判断，由于今年上海房地产市场整体供不应求，房地产市场的自住需求逐步显现，支撑上海这轮房价上涨的主推动力仍然是来自消费者的刚性自住和改善需求。投机性资金的延缓入市和观望情绪可能会降低房价的涨幅，但整体趋势趋于良好。

　　我们的结论：

　　我们认为，该政策整体影响不大，我们维持对房地产板块的“增持”评级，我们维持对万科、北京城建、浦东金桥、张江高科、中华企业等公司“增持”的投资建议不变。

　　作者：励雅敏 申银万国

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