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融资难度加大 深圳、福州两地土地拍卖尴尬收场

  日前,深圳市首次推出两块限价商品房用地招标竞投。然而,这一有关部门精心策划的公开招标,却以尴尬收场,其中一块地甚至流标。

  面对只有两家开发商投标的冷清场面,业内人士表示,发展商反应不热烈在意料之中。
深圳楼市眼下正处于调整中,但政府部门在这次推出的两块限价商品房用地销售限价太高,限价房准入门槛也太高,限价房卖得比商品房还贵,再加上未来深圳整个楼市走势不确定因素太多等等原因,这次招标遇冷在所难免。

  据了解,深圳首批两块限价商品房用地,一宗位于宝安区龙华街道,土地面积为29480.53平方米,建筑面积53064.9平方米,新房最高售价限定为9840元/平方米;另一宗位于龙岗区宝荷路南侧,土地面积39312.41平方米,建筑面积为78625平方米,新房最高售价为8400元/平方米,两块限价房用地的出让公告都是深圳市去年12月首次公布“限价房”政策时公布的。而招标结果显示,参与招标的人寥寥无几,最高售价限定为9840元/平方米的位于宝安区龙华街道的限价房地块只有两家公司参与竞标,最后被深圳市长城投资控股股份公司以2.3886亿元的价格竞得,而最高限价为8400元/平方米的龙岗区宝荷路限价房地块因竞买人数不够而流拍。

  深圳一地产商表示,深圳的限价房购房门槛也太高了。“首先,按目前的价格看,两个限价房的销售限价高出了当地商品房的售价。”这几位业内人士分析,“限价房的销售价格已经高出了眼下当地商品房的均价,深圳楼市短时间内又难回暖,将来怎么卖?”他们给了记者一组数据:龙岗镇深汕公路与宝龙大道交会处的金众蓝钻风景社区,精装修的商住楼或小户型目前的均价是每平方米7800元;万科金域东郡一期社区位于龙岗区中心公园附近,属毛坯房类型的高档住宅,户型在63平方米至109平方米之间,目前的均价是每平方米7500元。“这两个楼盘都低于目前限价房用地的8400元/平方米的价格。”

  一位业内人士的分析称,令深圳两块限价房地块受冷落的最主要原因是“深圳限价房购买对象门槛太高”。根据他们介绍,深圳国土房产局限价房地块公告已经明确:购买限价商品房的居民必须是实际无任何房产和住房建设用地,且符合下列条件之一:夫妻均为深圳户籍:一方须在本市累计缴纳社保满8年;夫妻均为非深户籍:双方须在本市累计缴纳社保满16年;单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁:本人须为深户或在深圳市累计缴纳社保满12年。

  “深圳是个移民城市,在深圳需要买房的人多是"非深圳人","非深圳人"又要在深圳缴纳社保满16年???16年的参保意味着该市民在深圳的正规单位工作了16年,满足这个条件又没有房的人真是寥寥无几”。

  但深圳市知名开发商贵安炜实业有限公司总经理吴固林则认为,开发商仍有获利空间。“楼面地价4501元/平方米,加上建筑、景观、营销、税费等综合成本,按照最高限价9840元/平方米出售的话,开发商大约还能赚到2000元/平方米。”对于龙岗地块流标的原因,吴固林认为,问题主要是出在资金上。去年下半年以来银行紧缩房地产信贷,首付增加了一倍,利息加了25%,更关键的是银行基本停止了对开发商的买地贷款,开发商大多资金紧张,自然没钱拿地。至于龙岗限价地块是否还会再次招标,深圳市土地房产交易中心工作人员表示,这要等市国土房产局研究才能最后确定。

  非深户也可申请限价房。据深圳国土房产部门对购买限价房规定,购买限价商品房的居民必须是实际无任何房产和住房建设用地,且符合下列条件之一:夫妻双方均为深圳市户籍;夫妻一方为深圳市户籍,另一方必须在本市累计缴纳社会养老保险达到96个月;夫妻双方均为非深圳市户籍,双方必须在本市累计缴纳社会养老保险达到192个月;单身人士(含单亲家庭)或夫妻一方年满35周岁,本人必须为深圳市户籍或在本市累计缴纳社会养老保险达到120个月。(胡嘉莉)

  2007年度福州市的最后四场土地拍卖会,已于12月29日全部画上了句号。记者了解到,包括福州市区及周边的闽侯共10幅地块,仅成交两幅,剩下的8幅地块,因竞买人不足或流拍或流挂。

  事实上,土地拍卖市场冷清,近期已在全国范围内蔓延。上个月的几场土地拍卖会启动前,榕城地产界及一些专家就已预料到土地拍卖“肯定火不起来”。

  果然,在2007年12月25日的福州南江滨“黄金地块”及另两幅被业界广泛看好的地块,就出现集体流拍。此后的福州市长乐3幅地块,也因竞买人不足先后流拍、流挂。

  12月29日,福州市闽侯的4幅地块被业界喻为“2007年最后一拍”。然而,记者从闽侯县国土资源局获悉,4幅地块仅拍、挂出最小的两幅,其中一块位于融汇山水别墅区附近的23亩地,以5100万元成交(每亩达221万多元),另一块面积才半亩多的地为自然人获得,成交价为140万元。

  闽侯县国土资源局有关人士称,另两块面积达180多亩的地,则因开发商参与热情不高,竞买人数不足,均流拍流挂。

  至此,福州市2007年最后的10幅地块共有8幅地块流拍、流挂。“这是市场的正常反应,开发商处于政策观望期,只要楼市回暖,拿地热情一定会重新高涨。”业界专家称。

  记者了解到,2007年12月份福州市新房的成交量仅2276套,扣除经济适用房共782套,实际商品房成交量还不到1500套。

  “数据反映了目前楼市的观望情绪继续加浓。”专家分析说,此前9月份福州商品房成交量比较正常,总成交量为4200套;10月份国家出台第二套房首付提高及对开发商放贷趋紧的房贷新政后,楼市成交量受挫,降为2200套;而11月份则继续“跳水”,成交量降到最低点1700套;上个月不足1500套,则再创新低。

  上个月楼市的冷清也让不少开发商体会到房子难卖的煎熬。福州金山一家较有实力的地产商营销负责人对记者称,目前最难受的是购房户不来售楼部,即使费尽心思大搞优惠促销,也拉不起购房户热情,“一周才卖一两套”。

  楼市的未来走向,已引起各方关注。福州著名地产商融汇地产董事长黄祖仁对近期的楼市趋冷并不担忧,他远在重庆寄语福州的同行:观望也说明了消费者更加理性,这时地产商更应注重楼盘品质的提升,中国的经济增长速度将持续下去,而城市的中心人口聚集速度将迅速提升,购房需求量也将持续放大,“降降温也是好事,今后几年,求品质、重品牌的实力开发商,将迎来做强、做大的好机会”。

  有专家也表示,近期的土地纷纷流拍也透露了好信息,那就是土地拍卖市场降温后,地价也会适当降低,房价自然就要下降,这对购房户来说也是件好事。(刘武) (来源:中华工商时报)
(责任编辑:王燕)

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