国务院再念紧箍咒:收闲置土地关键看执行力度

    刚刚经历冰火两重天的楼市，又迎来新一轮的调控厉政。昨日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），明确土地闲置满两年、依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

　　记者了解到，这些规定在之前的相关法律法规中都有所提及。本次国务院重申，从严和从紧执行的意图非常明显。业内人士分析，国家从严和从紧打击囤地的思路显露无疑，开发商囤地将更为艰难，今年广州楼价极可能继续盘整。

　　解读一

　　收闲置土地，关键看执行力度

　　政策原文：严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　解读：经济学家钟伟曾发布一份数据，全国开发商囤地10亿平方米，其中广东房企占据一半。对于闲置土地的处理，广州之前执行的政策与本次新政一致。不过，中原地产项目部总经理黄韬表示，在处理闲置地上，广州市政府一直不到位，“多是整改、发通知催促开工，真正处罚，以及收回的极少”。他认为，现在各方面的政策是有了，就看如何执行。经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金也表示，如何定义闲置是难题。“开发商总是有办法的，用推土机推一下算不算闲置？多次改规划延迟开工又算不算闲置？”

　　解读二

　　征缴增值地价，如何操作需明确

　　政策原文：对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。

　　解读：黄韬表示，对于增值地价，在操作上比较难。比如说增值部分如何评估，又按怎样比例增收？假如土地贬值了，政府是不是要补贴开发商呢？吴定金表示，增值地价对闲置未满两年的地块影响大，“这段时间广州楼市行情不好，一些项目封盘不开发，想等待楼市回暖，增值地价的征缴，将让他们难受”。

　　疑问

　　是否严打地产？房价走势不明朗

　　合富辉煌首席分析师认为，国务院《通知》的出台，对整个市场会有一定影响，但不能以此断定政府打压房地产行业。他认为，决定一个城市房价的根本仍然是需求，广州刚性需求关系并未变化，政策大幅干预楼价的可能性不大。

　　吴定金认为，广州楼价在盘整中已经触底，很难有大降的空间。最近合理定价的金域蓝湾、万科金色荔苑、粤海丽江花园等都取得热卖，房价已回归理性，将缓慢回暖。但中原地产项目部总经理黄韬表示，政府政策频出，对楼市影响明显，2008年将是一个调控之年，楼价将不断盘整。

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　　闲置土地有望被挤出

　　在全国耕地面积越来越逼近18亿亩“红线”的情况下，解决根治节约集约用地中的“痼疾”之一??闲置土地问题已刻不容缓。国务院《通知》的出台，意味着从行政、金融等多种途径挤压闲置土地，有望切除“囤地待沽”这一“恶瘤”。在此背景下，开发商必须加快“消化”手中已有土地，同时其未来拿地也会更加谨慎。

　　不久前，国土资源部部长徐绍史严肃地指出，截至2006年，全国的耕地面积为18.27亿亩，人均只有1.39亩，其中北京、上海、浙江、福建、广东等省市人均拥有的耕地比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。

　　“耕地面积距离18亿亩的警戒线只差2700万亩，也就是说，在2006年的基础上，耕地面积如果再损失1.5%，18亿亩耕地的底线就将失守。”他说。然而，与此同时，全国各地存在着大量闲置土地。

　　“这包括闲置、空闲，以及开发不充分等三方面土地。”中国土地学会理事长、原国家土地管理局局长邹玉川向上海证券报表示，如果将这些闲置土地挤压出来，将会大大缓解现在的用地紧张局势。

　　以房地产开发为例，建设银行一份研究报告显示，2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，而实际仅开发完成12.96亿平方米，“囤地”数量近10亿平方米，土地闲置情况可见一斑。

　　“资源垄断在开发商手中，使得其囤地的收益高于开发收益，这导致土地开发进入囤地的恶性循环之中。”资深土地专家、中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。他分析指出，《国务院关于促进节约集约用地的通知》显然已经认识到这一问题，并从行政、金融等多种途径提高开发商囤地成本（如土地闲置满两年将无偿收回、不满两年的将征收20%土地闲置费、闲置房地产用地还要征缴增值地价等），以及提高其融资成本（如对延期开发企业从严提供贷款和上市融资等），以期将闲置土地挤压出来。

　　“国务院《通知》的出台，无论是对手中已经‘储备’大量土地的公司，还是对手中原本土地‘储备’不足的公司而言，都必须慎重考虑。”国泰君安分析师张宇向上海证券报表示。

　　他认为，对于房地产市场而言，《通知》将促使房地产公司加快开发，增加房屋供给。“如果供给增加，则楼市价格预期自然会下降。”张宇分析认为，受制于资金实力的影响，开发商必须加快消化手中土地，同时其未来拿地也会更谨慎。(上海证券报)