广州：土地市场日趋谨慎 限价地降低开发商预期

　　在国家对房地产市场的宏观调控政策之下，广州市采取加大土地供应，出让限价地，严格处理囤积土地等措施调控土地市场。在一系列组合拳之下，开发商在土地市场表现日趋谨慎。

　　土地供应加大

　　广州市政府2007年颁布的“穗七条”，承诺未来连续三年每年供应五平方公里土地，这相当于每年向市场供应1300万平方米住宅。而2006年广州市经营性用地计划出让总用地面积仅为850.933万平方米。

　　尽管2007年9月广州土地市场诞生了楼面地价达18729元/平方米的“广东地王”，但在广州2007年12月6日出让的13宗地中，一宗用地因故撤销，两宗金沙洲商业金融用地无单位竞买，五宗地块以底价成交，10宗地块成交楼面地价介于1482元/平方米至4241元/平方米之间。

　　紧接着，12月20日，广州再次出让六宗居住用地，虽有20家开发商参加，但开发商并不是非常积极参与竞价，有些土地只是经过几轮叫价即拍卖成交，成交楼面地价介于1602元/平方米至7632元/平方米之间，成交价格较为平稳。

　　严厉打击开发商囤地

　　在不断加大土地市场供应的同时，广州市对闲置土地尤其是故意囤积土地的行为，采取了坚决打击不手软的态度。对市辖各区范围内，无法定原因闲置两年以上的房地产开发用地坚决无偿收回，并同时积极盘活利用已收回居住类闲置土地。

　　据悉，截至2007年7月，广州共对27029宗、用地面积62449万平方米的土地进行清查，依法收回闲置土地1286宗、用地面积2446万平方米。

　　为了预防开发商囤地，广州市2007年9月起在土地使用权出让合同中约定了开工、竣工和预售等环节时限，并对成交价款交付时间提出了更严格的要求，对于违反约定期限的，广州将采取收取违约金(计征标准为：每日计收合同地价总额的千分之一)，调整土地出让金收取标准直至解除合同、无偿收地等措施追究违约责任。这些措施也让开发建设单位在投资前慎重分析开发风险和自身能力。

　　同时，为了防止产生新的闲置土地，广州还对竞买者提出了限制条件。规定凡竞买土地申请人名下有闲置土地、拖欠地价、严重违反国有土地使用权出让合同，或有其他不良业绩的情况，不予接受竞买申请。

　　“限价地”降低开发商预期

　　为了减少因为“地王”出现而进一步拉高房价，广州在出让土地的过程中，安排“限价地”对弈“地王”，或者通过“限价地”与周边土地同时拍卖形式，从而降低开发商预期，使土地市场趋向原本价值。

　　在2007年12月6日推出的13宗地块中，就有四宗住宅地与花都区限价房地是紧邻的，而番禺区推出的两宗住宅用地与“限价地”同样位于中心城区南区的滨江大道。最后通过竞价，作为番禺区首个限价房地块，最高售房价格为5500元/平方米，比起其毗邻的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的楼面地价要便宜730元/平方米；而花都区的“限价地”最高售房价格为3900元/平方米，同样比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的楼面地价便宜1759元/平方米。

　　合富辉煌负责人分析认为，从小范围来看，限价地的推出会对周边的楼价有压力。从大范围来看，由于限价房只卖给首次置业者，从而减少了对商品房市场的刚性需求，也会给开发商造成很大的压力。

　　同时，广州市正在完善建设住房保障体系，引导居民合理消费，这也分流了部分住房需求。据统计，2006年，广州在住房保障方面的财政投入超过18亿元，“十一五”期间，广州规划建设900万平方米、11.43万套的保障型住房，占全社会住房供应总量的17%。

　　广州房管局负责人分析认为，随着加大商品住宅用地、加强对房地产市场秩序治理、加快政府保障型住房供应等宏观调控措施的实施，广州住房市场投机性需求和住房价格过快增长的态势得到抑制，开发建设企业投资会更加谨慎、稳健。(陈先锋) (来源：经济参考报)