我国房市慎言“拐点”未来涨幅有望趋缓

　　专家：“拐点”未到

　　
　　广州房价降了，北京房价也下降了……最近一段时间，关于楼市打折、降价的消息可谓层出不穷，但记者深入采访发现，广州和北京的房价尚未出现真正的下跌，甚至有“明降暗涨”的情况。专家认为，目前楼市是否出现“拐点”还不能下结论，仍有待进一步观察。如果供求矛盾不能得到根本解决，房价仍可能继续上涨；但从未来走势看，房价的涨幅可能趋缓。

　　记者了解到，近两年，广州楼市一直处于上升通道。据广州市国土房管局统计，2007年广州前10个月一手住宅成交均价整体呈上涨态势，7月后均价出现较快幅度增长，特别是10月份楼价高达到11574元/平方米的历史最高点，环比达到19.5%，同比上涨81.3%。

　　然而，进入11月以后，广州一手住宅均价比10月份下降了1141元/平方米，下降幅度达9.9%，创下单月下降幅度记录。于是，广州楼市“拐点说”开始时隐时现。

　　“虽然降了一千多，但我还是买不起房子。”业内人士刘刚给记者分析到，“而且实际上，价格还在涨。因为10月份均价比9月份涨了约一千九，所以即便11月份均价降了约一千一，但还是比9月份涨了七百多。两个月房价就上涨了七百多，这恐怕不能称之为降价吧？”

　　而同时国家发改委和统计局公布数据也显示：11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，一手住宅销售价格同比上涨12.2%，而且广州也处于上涨行列。

　　广州合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，广州11月份房价下降是一种结构性下降，是因为花都等低价地区的成交面积大幅上升，以及小户型产品大量供应市场从而拉低了价格。此外，今年房价上升太快，市场需要一段时间调整适应，但不能因为这次下跌就认为广州楼市已经出现“拐点”。

　　
　　事实上，广州住宅市场需求目前仍然非常旺盛

　　
　　当12月初万科金色康园等楼盘适当降价以后，立即被抢购一空，而且广州商品住宅空置面积仍在全面下降，截至2007年10月，广州市商品住宅空置面积135.8万平方米，同比下降31.4%。

　　广州住宅市场总体成交量也并没有太大减少。虽然2007年1至11月，一手住宅成交面积为758.69万平方米，同比下降11.9%。但是，与一手住宅成交量下降相对应，2007年1至11月二手住宅交易面积持续增加，达到677.68万平方米，同比增长20.1%。

　　和广州情况略有不同，记者调查发现，目前北京一、二手房商品房价格依然坚挺。记者先后致电位于北京东四环外的几家楼盘询问目前价格，得到的答复是价格虽然没有前一段时间涨幅高但仍旧在上涨。根据21世纪不动产北京区域市场部统计显示，1月1日至1月6日，北京二手商品房成交均价为13024元每平方米，环比12月最后一周小幅上涨0.2%。

　　
　　尽管房价依然坚挺，但受多重政策组合效力影响，成交量持续下降

　　
　　据北京市房地产交易管理网上的数据显示，今年元旦期间，住宅期房和现房签约都明显下降。数据显示，住宅期房网上签约总量仅为330套，而去年同期的签约总量为870套，同比骤降了60%以上。现房方面，今年元旦期间，现房签约仅有15套，而去年同期，现房签约为146套。

　　与一手商品房的情况相同，二手房成交量也出现下降。据21世纪不动产北京区域市场部统计显示，1月1日至6日环比12月最后一周二手房成交量下降8.4%，需求量下降15.4%。与此同时，北京部分房产中介出现关闭门店，收缩战线的迹象。

　　对此，21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡认为，目前楼市已进入传统的交易淡季，同时，受宏观调控政策的影响，持币观望的购房者明显增加，市场的购房需求被抑制，但北京楼市根本格局并未改变，价格仍然坚挺。

　　针对目前的楼市现状，记者也采访了有关专家。社科院经济研究所研究员汪利娜说，目前并没有一个足够充分的权威数据证明楼市已经出现“拐点”，尽管有一些城市可能出现了供大于求的情况，但从长远看，北京、上海、广州等一线城市房价可能涨幅趋缓但价格恐难下降。“上海从2005年7月份开始增幅已经趋缓，但绝对价格并未真正下降，而是持续在上涨。”汪利娜补充说。

　　对于目前楼市打折信息，汪利娜持怀疑态度。她说，以商场为例，很多打折的商品，事实上商家在打折前已经对价格进行了上调，部分商品打折后的价格甚至还高于打折前的价格。因此，对于楼市降价、打折等信息应予以理性分析。

　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示赞同。他说，目前认为中国房地产市场出现“拐点”为时尚早，依据并不充分。某一地区、某一时段房价的变化并不能作为“拐点”是否出现的依据。

　　他举例子说，比如当月房价较去年同期上涨七成，进入下一月份房价下跌了两成，但同比去年同期仍旧上涨五成，因此，并不能就此认为房价下跌。

　　对于未来楼市价格的走势，接受记者采访的专家一致认为，供求矛盾依然是当前楼市的一大主要矛盾，除非这一矛盾从根本上得以解决，否则，房价恐难出现下跌。从未来看，对于多数一线城市而言房价涨幅可能趋缓。

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