香港买楼风云再起

    “长期趋势看，2006年至今，最多算是横盘。”黄良升分析。根据“中原城市指数”，1997年7月香港房价最高点时，指数达到100点。2007年以来指数加速上行，12月已经达到63.81点。“现在房价指数与1997年比还差很远，估计未来两三年，香港房价还会呈现高速增长局面。”

    瑞银近期发布的一份研究报告预期，2011年前，香港房地产市场将呈现偏紧的局面。在现在的“八折勾地”(即发展商从土地申请表中申请出售土地)政策下,公开拍卖的土地非常有限。预期2007年全年新单位落成量只有8800个，创36年来新低。2008、2009年新增供应量也分别只有1.1万和1.4万个，不足每年约3.5万个新增家庭的三分之一，供不应求的情况愈演愈烈。

    美国次级债危机爆发后，迫使美国自9月下旬开始减息。香港为保持与美元的联系汇率制度，也连续四次减息，总幅度已经达到1%，使主要银行10万港元以下活期存款年利率只有1.25%。而受食品价格上涨带动，10月份综合消费物价指数按年上升3.2%，创9年新高。这使实际存款利率降为-1.95%。继1997年后，负利率时代再度来临，将进一步推动香港楼市。

    而自第一次减息以来，香港每月房价平均上涨幅度高达6%～7%。在50大蓝筹屋苑中，太古城的升势最为凌厉，平均价已达65000元/平方米，较上月同期升幅达14.1%。

   “美国可能再度减息，香港实际负利率似有加剧之势。这会刺激投资者加快入市买楼，带动楼市畅旺。”黄良升认为。

   与之相呼应，香港四大发展商新鸿基地产、长江实业、恒基兆业及嘉华国际，不约而同看好2008年香港楼市表现。预期住宅楼价至少升15%～20%，豪宅及大型单位升幅更大。

    涨幅或有3～5成

    香港岛由于供给十分有限，交通和配套设施齐全，租客素质普遍较高，楼价保值升值空间最为看好。半山区、太平山山顶、南区等传统的热点区域，一直领涨香港楼市。其中，港岛东区的楼价升幅显著，从2006年底5万元/平方米，跃升至2007年10月的近6万元/平方米。据美联物业预计，由于未来该区域新盘处于零供应，2008年楼价平均升幅有望达到3成。而部分房价相对偏低的地铁沿线楼盘，例如杏花村、俊峰花园、欣景花园，还会进一步补涨，涨幅有望达到4成。

    市区楼价屡创新高，价格较为落后的新界区，对买家的吸引力大增。新界区靠近深圳，屯门、天水围、元朗“三区”过去在香港属于边远地区。距香港中心商业区，相当于从深圳中心区到龙岗坪地。随着西部铁路开通，特别是深圳湾大桥通车后，这个区域有了巨大的商业前景。目前大型屋苑平均价格在26000元/平方米左右，也是众多内地投资者在港投资的选择。

    据美联物业统计，11月，新界22个大型蓝筹楼盘均有投资者入市的现象，如新港城投资者入市比例约达35%，金狮花园、屯门市广场、沙田第一城和荃湾中心，均约有30%以上的投资者入市比例。预计，2008年新界区200万港元以下的二手物业，楼价及成交量的升幅均有望达到5成。

     购楼花要防违约

     黄良升也提醒内地投资者，投资香港楼市需要注意防范风险。首先，要区分“楼花”（即期房）和现房。如，在售的“日出康城首都”就是期房，要2年后才能入住。付款方式是：看房当场付5%定金，五天后补交5%，90天后再交5%，也可以一次交完15%定金。交完此款后就可以转手买卖，20个月后再做按揭。

    楼花因首付比例很低，通常价格定得较高。购买楼花没有房屋产权，只是拥有在特定时间买入此房屋的权利。购买楼花的投资者，有可能在房屋建成后卖不出较高的价格而蒙受损失，或者因无法将房子出售，不得不将房子买下。如果无力买下，就只能违约。不仅会损失此前支付的15%的定金，还将面临地产开发商的诉讼。

而且，内地资本项目受到管制，一旦国家收紧资金流出的管制，投资者可能会因为资金断流，无法按时支付房款，面临违约。在香港没有生意往来或亲戚的投资者，尤其要注重这方面的风险。

     此外，香港楼市的成交非常快，内地投资者对香港房地产市场不熟悉，信息相对滞后，不难以准确判断房屋的价值。建议内地投资者选择长线投资，等待物业升值。由于香港的租金回报率相对较高，可达4%～5%，投资者也可以先购再租。