瑞安房地产：中国城市化发展的参与者

　　对于瑞安而言，新天地项目的成功及太平桥项目的开发模式，明确了公司在内地房地产业发展的未来方向??城市大型综合改造项目的开发建设

　　在2007年即将结束时，瑞安房地产（0272.HK，下称“瑞安”）又将它成熟的旧城改造及综合多功能社区的开发理念带到了广东省佛山市。

这个总建筑面积达150万平方米的综合发展项目位于佛山市的祖庙东华里中心地段，目标是打造佛山的新地标，配合佛山市发展成为华南经济文化重镇的战略目标，这也是瑞安第一次将“天地系列”项目引入中国版图的南部区域。

　　就在成功竞得佛山项目之前，瑞安于去年11月与云南省大理市政府签署了合作意向协议，将在大理市海东新区约15平方公里的土地上发展一个以旅游休闲为主题的大型综合项目。如果将这一项目也计算在内，瑞安始于上海新天地的“天地系列”??大型城市核心发展项目已扩展至中国6个内地城市。

　　从香江到上海滩

　　从瑞安发布的2007年中期业绩报告看，到目前为止，上海之外的发展项目能为公司提供的利润贡献仍相当有限，而发展成熟的包括上海新天地在内的太平桥地区重建项目，是公司当前的主要收入来源。以平均售价计，紧邻新天地的翠湖天地御苑在去年上半年就为公司提供了超过18.5亿元的销售收入，占公司上半年总销售收入的90%以上。

　　瑞安房地产主席兼行政总裁罗康瑞却坦承，上海的发展空间虽有，但受到各方面条件的限制，已经很难再有类似的大规模改造开发项目，“太小的项目又发挥不了瑞安整体规划的优势和作用，如果没有，则宁愿不做。”

　　上海新天地是瑞安引以为傲、具有独特开发模式的经典作品。据了解，目前处于开发进程中的重庆天地、武汉天地以及大连天地软件园都将建设一个类似新天地的部分，但罗康瑞仍然强调，“上海新天地只有一个！”

　　1971年，罗康瑞在香港创立了瑞安集团，并于1985年进入上海投资房地产市场，第一个投资项目就是上海城市酒店。早在两年前，罗康瑞就与友人一起到内地考察，上海是其中一站，但这次考察几乎是无功而返。两年后，当时对上海市场完全不了解的罗康瑞，希望对内地的考察不仅仅停留在“听”和“看”，于是决定投资城市酒店。这个项目是瑞安集团与上海团市委共同合作，当时也曾经历诸多困难，但“与团市委的年轻人一起解决问题”的过程，使罗康瑞对投资上海的发展前景充满信心。

　　名动淮海路

　　从1985年至1994年将近10年间，由于当时内地的社会发展以及经济环境都未成熟，瑞安集团并没有开展大规模投资。到了上世纪90年代，经过研究和总结投资经验，了解上海市未来发展的愿景与规划，瑞安决定扎根上海，捕捉商机，谋求长远发展。

　　1994年，淮海中路开始进入大规模改造期，许多开发商都参与了淮海中路东段的开发建设，包括瑞安集团。当时，恰逢内地房地产市场调整期，大多数商业大楼项目建设都陷于停顿，瑞安也面临同样的困难。“上海在上世纪也是国际上很重要的国际都市，为什么在中国经济发展这么快的情况下，上海不能恢复以往的风貌？”现状并没有改变罗康瑞对上海房地产长远看好的基本态度，瑞安如期启动在内地的第二个投资项目??瑞安广场。

　　项目启动前，瑞安集团针对上海写字楼市场进行了市场调查，结果显示，当时已进入上海发展的大多数跨国公司，因市场上缺少优质办公楼而租用酒店客房办公，其实对大公司的形象十分不利，这些跨国企业，都被列为瑞安广场潜在客户。瑞安公司敏锐地抓住这个商机，瑞安广场按照跨国公司的办公需求设计建造，资金到位，日夜施工。当瑞安广场建成后，吸引了大批国际知名企业入驻。“瑞安广场日夜动工的态势‘惊动’了周边正在‘晒地’的众多开发商，也带动了淮海路CBD的开发进程”。瑞安广场的成功，对加快淮海中路东段中央商务区的开发起到了示范作用，一些持观望态度的开发商纷纷启动项目，瑞安公司不仅建立了良好形象，也基本奠定了在上海的发展基础。

　　“新天地”的范式

　　瑞安公司发展项目的一个重要理念，就是以创新独到极具弹性的手法来进行项目的整体规划，融入当地历史文化特色，力求项目发展能配合当地城市的整体发展规划，促进城市发展，从而为企业自身创造长远的发展空间。

　　1996年开始规划，2001年全面开业的上海新天地，率先实现瑞安的发展理念。

　　上世纪90年代的上海，城市快速发展，但城市在建设中的矛盾也不断显现，如城市现代化与保护历史文化建筑的矛盾等，上海需要前瞻性的决策。此时的瑞安公司已在思考和研究上海未来的发展和走势：作为一个国际都市不仅需要众多的高楼大厦，优美的绿化环境、活跃的文化艺术活动、国际化的时尚休闲场所及独特的文化遗产保护不可缺少。

　　虽然当时正值亚洲金融风暴，投资环境并不理想，罗康瑞在一片反对声中，义无反顾地开始对中共“一大”会址周边的这片石库门旧城区进行整旧如旧的改造。在罗康瑞的亲自督促下，这个备受争议、投资超过14亿元的石库门改造项目在2001年中国共产党八十周年党庆以及随后而至的上海APEC会议期间接待了各方重要人士，引起世界各地及中国各地的传媒关注，令上海新天地几乎“一夜之间”闻名于中国乃至全世界。这个“西方人觉得中国化，中国人觉得国际化；年轻人感到时尚，而老年人感到怀旧”的“矛盾集合体”，在历经8年后的今天，已经开始赢利。

　　罗康瑞回忆道：“当时，卢湾区政府邀请我对淮海路旁一大片石库门旧房子改造，出出主意，看看该如何设计规划，我自己请了美国SOM公司，为这片旧城区做了一个规划方案，目标是改造成集高档住宅、办公、商业、休闲娱乐为一体的现代化综合园区，这个规划方案在第二年就获得政府采纳。”

　　新天地的建成，不仅成为全国旧城改造的范例，也提升了太平桥地区重建项目内的高档住宅翠湖天地及办公楼企业天地的市场回报。对于瑞安而言，新天地项目的成功及太平桥项目的开发模式，明确了公司在内地房地产业发展的未来方向??城市大型综合改造项目的开发建设。

　　主题开发

　　在上海新天地迅速“走红”之后，超过十几个城市的领导邀请瑞安公司参与当地的大规模开发项目，全国31个省市的相关人员都来看过新天地。“前几年，公司每年接待来自全国各地的代表团2万多人次，现在每年达1万多人次来参观学习。”瑞安集团董事长助理周永平介绍。

　　随着瑞安内地投资规模的日益扩增，2004年4月，罗康瑞将内地主要房地产项目从瑞安集团剥离并成立瑞安房地产，并于2006年10月在香港联交所上市。此时，包括重庆化龙桥旧城改造项目（即重庆天地）及创智天地项目都已列入瑞安的开发版图。

　　瑞安公司目前在上海全力打造的是位于杨浦区的创智天地项目，这是一个借鉴美国硅谷创新精神和法国巴黎左岸艺术氛围而开发的知识型社区，所依托的，是上海“科教兴市”的城市发展战略目标。瑞安公司将其大规模旧城改造的成功经验，还带到了重庆、武汉、大连、杭州，走出上海的项目包括重庆天地、武汉天地、大连天地软件园及杭州西湖天地。

　　记者注意到，自创智天地开始，瑞安新开发的项目都有一个明确的主题。创智天地以美国硅谷和巴黎左岸“生活工作社区”为设计参考，是一个以科技创新及鼓励创业为主题的综合开发项目。据了解，上海新天地成功之后，瑞安已经开始思考走出上海，向全国发展的问题。关键是，应该以什么样的经营和开发模式主导公司在全国性的扩张？

　　在创智天地项目规划之前，瑞安曾邀请了国际专家为项目的定位进行前期调研，并由美国SOM公司作出前期规划，提出校区、园区和社区“三区联动”，发挥杨浦区内14所高等学府及100多所科研院所的人才优势，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，将杨浦区打造成知识创新区，逐步发展成“中国的硅谷”。这一定位获得上海市政府的认可，也成为创智天地的发展主题。

　　这个案例也提醒罗康瑞：主题发展可以作为瑞安全国性扩张的一种模式。这确实能简明地表达其发展战略，实际上，主题开发就是项目的定位，对于成熟的开发商而言，每一个大型综合项目之所以能够成功，都取决于准确的定位，对瑞安来说，就是主题。

　　构建内地版图

　　到目前为止，瑞安在内地的主题开发模式已基本成型。从最初由太平桥地区重建项目发展而来的主城区旧城改造项目到之后始于创智天地的科教主题，以及重庆天地的制造业服务中心主题和即将在云南省的项目中得以实践的旅游主题，由上述项目的主题定位来看，瑞安的主题发展是非常灵活的，其策略可因时因地调整。

　　瑞安投资的城市都是区域的中心，“这些城市需要更多的第三产业和现代服务业，而我们有这个优势”。罗康瑞挑选这些城市的“秘诀”是：挑“龙头”。“哪些是‘龙头’城市？只要留意中央的政策，就可以看得很清楚。”

　　每个区域都有一个“龙头”。武汉，在中部地区，没有一个城市可与之媲美；西南地区，除了重庆还有成都，“但成都作为四川省的省会，首先要服务于四川，而不是整个西南地区。前段时间中央的政策已经证明，重庆是西南地区的发展龙头。”对于东北地区的“龙头”城市，尽管大连和青岛还难分伯仲，但罗康瑞称，他在亲自走访了大连软件园一期进驻的企业后，已非常看好这个城市未来的发展。大连软件园二期超过6平方公里的土地开发面积极速扩张了瑞安在内地的开发规模。

　　云南省大理市15平方公里的大型综合项目的合作意向仅仅是瑞安与云南省整体合作的开始。根据目前已公布的计划，瑞安还将在云南省发展昆明市的草海北部及丽江拉市海、香格里拉等地发展旅游休闲度假项目。

　　以瑞安对项目规模的要求，能够承担大规模旧城改造开发项目的城市并没有那么多，但对“主题”的要求一直被坚持。罗康瑞认为，通过了解项目的市场需求以及项目对城市的贡献来确定开发主题，将使项目有一个很清楚的定位。“主题对公司项目的成功有绝对的作用”。实际上，这更得益于罗康瑞对自己眼光表现出的绝对自信：“做了这么多年，对事情的判断，我自认为我还是看得蛮准的。”