专业人士分析深圳楼市:认为今年将是买方市场

　　深圳新闻网讯 按照过往的经验，考虑到通货膨胀等因素，每年5－15％的价格涨幅是正常的。但2006－2007年的大幅上涨，深圳楼市价格严重透支约60－80％，也就是说，人们很可能在2007年用2010－2012年间的价格买了房子。

　　 物极必反是必然，楼市在一系列调控政策的作用下，在观望气氛中进入2008年。

　　 今年供大于求

　　 根据相关数据，去年深圳新增土地供应量210万平米，按照2．3的容积率计算，将形成483万平米的新增住宅面积，假定50％进入市场，则形成240万平米住宅供应。

　　 新动工经济适用房和廉租房2．82万套（约200万平米，假定40％年内进入市场），6006套（估计50万平米）年初进入分配，共计130万平米。

　　 往年存量土地开发进入市场，估计200万平米，按照2．3容积率，形成460万平米供应量。

　　 去年的商品住宅存货500万平米。

　　 以上四项合计，深圳今年的新增供应量在1330万平米左右。

　　 根据2003－2007年深圳一手商品住宅销售数据简单平均，预计今年的一手住宅销售量在750万平米左右。

　　 供求比较差额为600万平米，其结果是可能导致市场明显转向买方市常

　　 行业洗牌不可避免

　　 去年下半年开始的调整，不光套牢了炒房客，也套牢了一部分中介商、开发商和银行。也就是说，在房地产的产业链上，套牢了一串。谁能挣脱，就看基本功和现金链了。

　　 可以预言，在炒房客中介商工程商开发商银行的产业链条的各个环节上，除了银行暂时安全外，都会有一些参与者出局，不排除会看到开发商的身影。

　　 同时一部分优秀企业可能通过收购兼并等办法进一步壮大，企业的竞争会重新回到产品创新和核心竞争力的增强上。

　　 三优产品价格企稳

　　 对于大部分人来说，今年房地产均价不重要，均价和单个楼盘的关系，如同股票指数和个股的关系一样，升降方向和比例可能不一致。

　　 优良地段、优良品质、优秀开发商的“三优”物业，价格企稳，甚至上升。而对应无竞争优势，甚至存在缺陷的楼盘，则价格趋降，甚至大跌。

　　 交易量稳步回升

　　 考虑到价格逐步趋于合理，自住客会逐渐进场，交易量将稳步回升。特别以居家定位的楼盘会购销两旺，估计今年会出现1／4的畅销楼盘和1／4的滞销楼盘。

　　 中小户型的房屋供应重新成为主流，年中回暖，在总的成交量中比例上升，按照近5年成交量，今年一手住宅成交量应该达到750万平米左右。

　　 鉴于新房市场供应相对充足，三级市场将依然清淡，乐观估计也要在年底恢复常态。

　　 （段景伦 作者系世纪兰德置业顾问有限公司总经理）