“双负”利率来临楼市起泡 最大减息幅度激升楼价

　　全球股市经历两天暴跌后，美联储局周二晚上「突击」减息0.75厘救市。本港多间银行昨在汇丰带头下，跟随美国调低最优惠利率0.75厘，汇丰银行最优惠利率(P)减至6厘，「负按揭利率」正式出现。市场预期美国下周还会再减息0.5厘，令负利率的情况加剧，刺激资金流入楼市。有业内人士预言，本港楼市将重演91至93年期间楼市繁荣的景象，楼价未来两年料大升一倍。

　　美国周二「突击」减息0.75厘，减息幅度为84年10月以来最大，金管局昨随即将贴现窗利率减0.75厘至5厘，本港多家银行亦跟随美国减息0.75厘，最优惠利率分别减至6厘及6.25厘。此次减息是本港自07年9月以来第5次减息，之前4次每次减息仅0.25厘，此次却达0.75厘，汇丰银行亚太区业务策略及经济顾问梁兆基指出，是该行于2001年8月有纪录以来，最大的减息幅度，不排除未来3个月内，利率减为零。至截稿前，汇丰、中银最优惠利率减至6%，而渣打、东亚、星展、富邦、花旗、大新、丰明等银行最优惠利率则为6.25厘。

　　最大减息幅度激升楼价

　　是次减息后，令香港出现「双负」利率。以汇丰银行为例，该行最新的P为6%，按该行P减2.75%的按揭利率计算，实质按揭利率仅为3.25%，较政府统计处最新公布的3.8%通胀为低，实际按揭利率为-0.55%，香港正式进入「负按揭利率」年代。此外，汇丰1万元起至少于15万元的存款利率减至0.5厘，即是说红簿仔负利率扩大至3.3厘，负利率情况进一步加剧。

　　随着负利率加剧，「供楼平过租」的现象更趋明显。美联资料研究部数据显示，以汇丰按揭利率3.25厘计算，在100个指标屋苑中，将有逾4成屋苑出现「供抵过租」的情况。如果美国联储局下周再减息半厘，而香港再次跟随，则「供平过租」的屋苑增至逾半。

　　供楼负担比率降至32.5

　　%美联企业拓展董事谢梓躺表示，此次减息后，若以20年按揭还款期计算，供楼负担比率将由减息前的35%下降至32.5%，若下周再减息半厘，负担比率更会跌至31.1%，将会大大增加市民入市意欲，以3.8%通胀计算，实质按揭利率更将会跌至-1.05%。美联首席分析师刘嘉辉预期，供楼平过租及负按揭利率，将刺激更多租客转租为买，而供楼负担比率下降，亦会吸引业主换楼，因此，他看好08年中小型物业走势。

　　经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆更乐观，她表示，负按揭利率意味着按揭用家将享受借贷「零成本」的好处，本港楼市亦将重演91至93年期间楼市繁荣的景象，未来两年内本港楼价料大幅增长一倍。刘氏表示，面对通胀持续加剧，减息起着立竿见影的省钱效果，料将刺激置业人士加速买楼入市。

　　91至93年本港负利率达5厘，并一度高至9厘。

　　美国大幅减息救经济

　　与此同时，美国的经济于1990年至1991年经历衰退，联储局为救经济，在1990年至1994年间，将美息大幅由8.25厘降至3厘，同期本港息口亦跟随下调，1年定期存款利率虽有约4厘，但若扣除通胀，实际存款利率超过负3厘

　　「三高两低」刺激入市

　　不过，利嘉阁地产研究部主管周满杰却认为，美国周二已大幅减息0.75厘，下周不一定会继续减息，他预期今年最多只会再减息0.25厘。周氏表示，本港楼市拥有「高增长、高通胀、高储蓄、低利率、低借贷」的「三高两低」利好因素，而且内需增加，足可吸引外围资金投入本港楼市，因此看好08年头首三季楼价走势，但随着楼市见顶，预计08年第四季价格有机会回落。 (来源：香港文汇报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。