瞄准二线城市 西蒙中国变脸“发展商”

　　　继在常熟市投资的商业地产项目顺利封顶后，北美老牌商业运营商西蒙地产集团（Simon Property Group）在合肥黄金地段的购物中心近日已破土动工，预计2009年第二季度将正式开业。

　　在中国，3年开发5个购物广场项目，这对于西蒙来说，速度并不算快。

　　“我们每年会有一个购物广场增加数量的指标，但是目前还不方便透露。”深圳格瑞企业管理咨询有限公司副总经理王雪泉接受《第一财经日报》专访时表示。该公司是由西蒙携手摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业在2006年成立的合资企业。

　　“三方股东的股权比例基本为三三开。其中，摩根士丹利占大约32.5%的股份，与西蒙相同，深国投拥有35%的股权。”王雪泉说，这也决定了从一开始三方就相互掣肘。三足鼎立的背后，每一个股东对于开发项目都拥有一票否决权。

　　事实上，深国投的角色定位并不止于“选址”，还包括项目开发过程中的管理工作。西蒙的分工是项目的运营管理、招商和市场推广，还包括后期的物业管理工作。摩根士丹利则为公司“为大举扩张提供稳健的财务保障”。

　　“我们的投资，都是以注册资本的形式直接进入，甚至可以在政策允许的范围内直接购置土地。”王雪泉表示。

　　虽然目前格瑞还是一个“合资咨询公司”，但是按照最新的国家政策，今后如果深圳格瑞相中了某块土地，可以与土地方签订“预购协议”，然后根据协议成立公司，再通过注册的新项目公司与土地方签订合同。

　　深圳格瑞首批项目锁定在中国极具商业潜力的二线城市：常熟、合肥、杭州、苏州和郑州，预计总投资额近30亿元人民币。首批5个项目将于2008年至2009年间相继落成。据了解，这5个项目所涉及的5块土地，都是深国投商置通过土地招投标方式在前几年获取的。

　　“我们并非是短期的投资，也不是一个‘基金’的角色。”王雪泉强调。虽然在北美，西蒙的运营之道是“以资产组合和投融资运作为核心的地产金融模式”。在中国，这一模式自从深圳格瑞在2005年成立后，被称为“以‘商业+金融+开发’的模式，进军中国零售商业地产”。

　　“照我的理解，无论是REIT还是打包上市，都可能是公司今后考虑的选项之一，但是这并不是现在的课题。”王雪泉认为，现在格瑞的定位，还是一个“发展商”，短期内不会与现有的地产公司进行项目合作，也不会直接收购项目。

　　显然，目前深圳格瑞还没有针对“退出机制”的探讨，甚至不愿透露几年内计划投资的具体项目数量。“将一个卖场做好，取得良好的现金流十分重要。”王雪泉称。

　　而且，股东方也没有给深圳格瑞太大的压力，即使是去年9月来中国开董事会会议的西蒙地产联席主席也没有对回报率有一个明确的说法。

　　“关于回报率并没有一个明确的‘槛’，当然，亏本的买卖不做，即使是第一年，回报率也一定要高于贷款利率，这是最基本的。”王雪泉说。他进一步表示，预计在今年二季度初开业的常熟购物中心中，出租率已经达到了98%。