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地产信贷从紧进一步加强我国楼市调控力度


  目前,2008年一季度银行贷款已开始投放,但房地产开发商和投资者所期待的“贷款松动”局面并未出现。地产信贷从紧进一步加强了楼市调控的力度。

  
  杠杆融资难再续

  
  “第二套房贷款?最多只能贷六成,5年期以上利率在基准利率7.83%的基础上上浮10%,即8.613%。
没有优惠利率。”近日,记者致电建设银行工商银行、深圳发展银行询问房贷,得到的回答如出一辙。

  “现在各家银行审贷都很严,额度和去年相比只少不多。”建设银行、深圳发展银行在上海的支行信贷部负责人告诉记者,利用信贷杠杆融资炒房现在没那么容易了,首付比例、利率成本和以前相比都有较大幅度提高。

  第二套房贷款新规出台前,无论购买多少套房,银行基本都给予优惠利率,即在基准利率的基础上下浮15%。而现在,第二套房(及以上)利率须从高,在基准利率的基础上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上贷款基准利率7.83%计算,此前炒房者支付利率一般为6.655%,而现在高达8.613%,相差近2个百分点。

  以购买一套100万元的住房为例,此前首付三成,30年期月供为4471.5元;现在炒房的话,首付至少四成,30年期月供达4628.4元。折算下来,对于贷款炒房人而言,近似于房价成本上浮了10%。

  
  开发商“找钱”难

  
  比投资客更急于“找钱”的是开发商。多家房地产企业反映,“感觉今年贷款难贷!”究其原因,在紧缩货币政策下,银行几乎无一例外地收缩公司贷款保个人贷款,砍削对房地产企业的开发贷款成了众银行的不二选择。

  以建设银行为例,2008年新增贷款3500亿元,而2007年总量在5000亿元以上;今年建行个人贷款投放量1300亿元,尽管比去年减少200亿元,但占比大幅提高。这意味着公司贷款额度锐减,房地产企业所能贷到的款项自然相应地大大降低。

  日信证券分析指出,在房地产行业的资金来源中,商业银行直接贷款向来占比很高,在资金紧缩过程中,不具备竞争优势、行业地位低、发展前景黯淡的中小开发商将首先被压缩。

  房地产企业从资本市场融资的渠道同样也在收窄。根据沪深两市上市公司公告统计,2007年通过A股IPO集资的上市公司达到120家,募集资金额达4143亿元;实施增发的企业有156家,增发募集资金总额达2712亿元。截至2007年6月份的数据,房地产上市企业从二级市场融资就达1100亿元。但从2007年10月份以来,多家上市公司申报的增发方案已搁置。

  
  “细水长流”取代“大水漫灌”

  
  对于普通买房人而言,“房钱”在2008年同样是个不能回避的问题。

  严控信贷对于普通购房人有着双重意味:一是“紧箍”不会落到他们头上,工、农、中、建四大银行尽管新增贷款总量有些有所减少,但个人房贷削减不多,比例反而有所提高。信贷向满足真实住房需求倾斜的态势明显。

  二是贷款发放方式与往年有所改变:不再是按年度放款,而是每个季度按比例发放。换言之,信贷“水量”没有减多少,但“放水”的方式改变了,由原来的“大水漫灌”改为现在按季“细水长流”。这有利于熨平楼市的大起。

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