中行丁晓童 赵江谈如何保证二手房交易资金安全

　　中行丁晓童 赵江谈如何保证二手房交易资金安全（实录）

　　主题：银行如何保证二手房交易资金安全

　　时间：2008年1月31日星期四 14:00-14:40

　　嘉宾：

　　中国银行个人金融部住房信贷团队经理 丁晓童

　　中国银行北京市分行个人金融部资金业务管理团队 赵江

　　主持人：魏喆

　　地点：五道口搜狐网络大厦12层演播室

中国银行北京市分行个人金融部资金业务管理团队赵江和中国银行个人金融部住房信贷团队经理丁晓童

　　主持人：各位网友下午好，欢迎进入搜狐《财经面对面》。今天我们有幸请到了中国银行的两位嘉宾做客搜狐财经，他们是中国银行总行个人金融部住房信贷团队经理丁晓童女士和中国银行北京市分行个人金融部资金业务管理团队赵江先生，欢迎两位嘉宾的到来。今天我们的话题将围绕着很多网友感兴趣“二手房资金交易安全”这个话题而展开，欢迎广大网友加入我们的探讨。

　　去年下半年国家出台了一系列的房地产调控政策，目的是为了控制房价涨幅过快同时打击炒房投机，在一系列的措施当中，两位嘉宾您们感觉哪些政策对市场调控起到了比较关键的作用？

　　丁晓童：首先感谢搜狐给我这样一个机会跟大家解释一下我对一些政策的理解。去年从全国的情况来讲房价基本都处于上升的状态，有两个政策我们更为关注，一个是07年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》也就是359号文；另一个是《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》也就是452号文。

　　这两个文件除了调整房地产开发贷款政策，规定不得对囤积土地、囤积房源的房地产开发企业发放贷款，促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度，增加市场供应，缓解供需矛盾以外，还针对商业银行发放个人住房贷款做出一些具体的要求。比如：提高个人房贷的进入门坎。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出较为严格的限制措施等。

　　赵江：实际上从2007年看国家出台的相关政策法规，我们看到大概有几个现象，第一，国家对住房保障提出了相应的政策，另外在2007年10月1号开始实行了《物权法》，《物权法》的实施以及未来物业税的开征可以说是法律的基础设施建设。

　　这些政策的出台，对整个市场有一个引导作用，总的来看，一个是加强住房保障，另外一个，通过物业税的征收可能会提高存量房的持有者的持有成本。提高持有成本势必能起到抑制投机的作用，当然也在一定程度上抑制了投资。

　　主持人：刚才二位嘉宾盘点了去年国家的一些重要房地产调控政策，现在这些政策已经实施了一段时间了，政策的效果已经都显现出来，两位嘉宾如何看待政策对市场的影响效果？

　　丁晓童：除了刚才所提到的那两号文以外，去年总共上调了六次贷款利息，单一看每次加息的幅度都不是很大，属于微调，但是这六次的加息的结果，从今年1月1号以后对贷款的购房者产生的影响还是很大，因为每个政策它都有一个滞后的效应，这样有可能会在今年引发提前还贷的高峰，部分购房者都会衡量自己的月供还款压力，他们会根据自己的资金实力情况来选择继续按揭，还是用手里的一部分资金提前还贷。

　　主持人：这个我感同身受，我的房子经过央行去年的几次加息，在今年1月份开始每月比以去年多还贷500多块钱，我想很多人大概都和我情况差不多。如果经济条件允许，我想我会提前还贷。

　　赵江：是，压力还是挺大的，每月还贷增加500块，要是不影响日常生活开销，实际收入就应该增加1000块钱才行。

　　主持人：是这样的，加之物价上涨，压力还蛮大。

　　丁晓童：实际上是对购房者本身的要求提高了，购房者在银行贷款条件可能比以往要更为严格一些。

　　主持人：我们今天主要是想谈谈二手房交易资金的安全问题。因为最近一段时间由于宏观调控作用，很多地方房屋的交易量出现下降趋势，尤其是二手房交易量下降的更为明显了。这也使得一部分房地产中介公司出现问题，比如去年轰动全国的“中天置业倒闭”事件。为什么会出现这种问题？购房者如何保证二手房交易过程中的资金安全问题？有没有好的办法？

　　丁晓童：刚才您谈到中天置业的事情，包括现在创辉租售公司在全国也有很多门店相应关闭，这种现象，主要是因为他们在07年市场非常好的情况下，在全国做了一些门店的扩张，但是在07年年末政府出台了一些政策对中介公司的资金实力提出了挑战，在交易量萎缩的情况下，整个中介行业中，品质比较好、资金实力比较强的中介机构也许还不会出现大的问题，但是实力相对弱的中介机构在面对新政策的环境下，在房屋交易量下降的情况下，有可能出现资金紧张甚至资金链断裂的问题。

　　通常我们老百姓在购房的时候会选择去中介公司寻找他的买家或卖家。主要的原因是由于很多时候中介公司掌握了大量的房源信息，而这些大量的房源信息会吸引大量的房产交易买卖双方。

　　主持人：说实话，老百姓买套都很不容易，这大概是生活最大的支出，尤其像二手房，它的首付款比较高，因此资金安全就更为重要了，出现像中天置业这种卷款时间，遭受损失的购房者一定难以承受这种打击。既然二手房交易资金在中介哪里难以保障安全，为什么购房者不选择更为安全的其他途径呢？

　　丁晓童：因为是这样，从我们银行自打开办二手房交易以来，一直有监管交易资金的服务，但这不是一个强制性政策。2007年建设部出台了《关于加强房地产经纪管理规范交易资金管理的有关通知》，在这个通知里面对经纪机构的资质以及交易资金结算管理制度都有了一个严格的规定。在这样的政府政策的背景下，我们银行也适时的推出了两款交易资金监管产品，一个是“安心宝”，一个是“安易宝”。并且“安心宝”和“安易宝”这两个产品目前中国银行已经在全国22个省推出。从07年3月份推出来到现在也已经有将近一年的时间。

　　主持人：现在中介公司是不是必须通过银行来实施二手房交易资金的监管，是不是强制性的？

　　丁晓童：各地区的情况不一样，这还要看各地的建委或房产管理部门的具体规定。

　　主持人：赵先生能不能介绍一下北京方面的情况？

　　赵江：北京市政策上明确规定它是一个强制性的政策，目前北京市场已经有具备通过专用账户划转交易资金的中介机构大概在88家左右。这是2007年推出的。因为二手房市场也应该有一个规范的趋势，现在这个行业应该是属于朝阳行业，很多二手房交易机构为了未来的发展，也希望自己做的更安全一些。

　　主持人：如果要是二手房真的能有效的流动起来，可能在扩大供给，减缓房价涨幅方面也起到比较大的作用。中国银行推出的这两款产品还是挺切合消费者的需求的。现在请丁女士您具体介绍一下安心宝这项业务的具体情况，对此我们了解的比较少，给我们介绍一下安心宝是一个什么样的业务？它有什么特点？

　　丁晓童：安心宝业务它的全名叫安心宝二手房交易资金监管业务，这是我们中国银行2007年在做过市场调研的基础上推出的交易资金监管产品，它主要是我们中国银行作为独立的第三方，根据我们国家的有关法规和政策要求，和买卖交易双方的当事人签订一个相应的资金监管协议，在这个协议约定范围内进行交易资金的管理。

　　这个产品主要有几个特点，第一就是有操作的便捷性，安心宝这个产品目前在我们行有22个省都可以开办这个业务，只要你去当地的分支机构、具体网点去咨询，申请起来比较方便，很快捷。第二，对交易资金具有一定的安全性，对交易的安全也是一个保障。它是基于交易当事人各方签署监管协议的基础上由我们对交易的有关资料进行审查，并且对交易当事人各方的划转行为进行监督和管理。

　　第三点就是可以保证整个二手房交易公正性，因为我们银行是作为独立于买卖双方之外的第三方，我们对他们资金的交易管理和监管，使得交易双方都比较放心，用银行的信用给他们的交易提供一个保障。第四点，我们整个服务有一个综合性的特点，这个产品不是说买卖双方必须在中国银行办理按揭贷款才可以申请这个业务，即使是全款支付的房产交易，上下家也可以到中国银行申请该产品。如果购房者想到中国银行既申请安心宝，又申请按揭贷款业务或其他贷款产品，我们都是可以提供相应的服务的。

嘉宾聊天现场

　　网友：办理“安心宝”这项业务流程是否复杂？是必须去银行办理？还是可以网上办理？银行和中介机构是否达成协议能提供一条龙服务？

　　丁晓童：安心宝是涉及到交易双方上下家，跟中介机构的联系不是很密切，如果说中间有中介机构出现，那就应该选用“安易宝”产品，我们的“安易宝”产品是按照国家有关法律、法规政策的要求，根据监管协议约定，开立房地产经纪机构或交易保证机构名义的客户交易资金专用账户。从而为买卖交易双方提供一个交易资金管理服务。

　　主持人：对于安心宝这项业务，赵先生能不能介绍一下北京地区的开展情况？

　　赵江：在北京，我们安心宝业务，几家支行也在做这个业务。但是由于在北京市场去年房价涨的比较快，在这个市场当中卖方比较谨慎，因为做安心宝委托监管的业务必须有买卖双方，但是一般卖房人不愿意做资金托管，因为他卖完房以后不能马上拿到这笔钱，对他来讲，在北京市场这个业务的推广上目前还不是很理想。

　　这个安心宝业务，刚才丁晓童已经说了，这是我们银行自己的一个监管产品，如果说通过中介来成交这个买卖业务的话，就是安易宝了，二手房买卖必须走专用账户进行资金划转。这在北京市相关的政策，建委等等都是这么要求的。

　　主持人：现在我们谈一谈安易宝，丁女士请先介绍一下这项业务。

　　丁晓童：它的原理和安心宝差不多，区别就在于我们是以房地产经纪机构或交易保证机构名义开立的交易资金监管账户。因为我们了解到一部分二手房交易是通过中介机构达成交易协议，针对这样的情况可以申请我们中国银行的安易宝产品，中国银行按照协议约定对买卖双方的交易资金进行账户管理，并且按照国家有关的规定和要求进行交易资金划转。

　　而且，目前因为各地的建委和房管部门要求是不一样的。这款产品在各地的开展情况也就不一样，刚才赵江说了北京的情况，据了解天津就与北京的资金监管做法存在不同，天津建委和房管部门自己成立了一个公司，这个公司负责整个中介机构交易资金的监管，银行是在这个公司的背后提供一个资金管理的服务，各地的市场情况是不一样的，因此我们的产品落地到各个地方的时候，还可能根据当地的建委要求做一些不同的变化。

　　主持人：相信其他的银行也应该有类似的产品，相比之下我们中国银行这两款产品的优势体现在什么方面？如何应对来自同行的竞争？

　　赵江：安心宝这个业务我们还是有一定的自己的特点的，首先这个账户是我们中国银行的独立账户，不属于卖方，也不属于买方，这个钱是在我们银行的独立监管账户内，完全是以我们银行的信用来做这个业务的。对于买卖双方来讲还是具有一定的吸引力和公信力的。

　　主持人：安心宝业务在全国各地开展情况有何差别，在哪些地区或省份开展的好一些？

　　丁晓童：举个简单的例子，在沿海或者是信用比较发达的地区，这两种产品推广的情况会更好一些，大众群体的接受能力更强一些，比如深圳，深圳这个地方对信用是非常看重的，在深圳地区，我们的安心宝产品非常的普及，在深圳凡是在我们行申请二手房按揭贷款的，无论是按揭还是非申请按揭，大部分都会选择我们的产品。因为大部分购房者需要寻求交易资金的保障和交易的安全。

　　网友：办理这两个产品的时候需要准备什么样的文件、资料，这样可以一次性把它办完。或者说中国银行网站上有没有对于这两种产品信息的详细介绍，我们可以直接查询？

　　赵江：在北京分行，我们都有热线电话95566，或95566的相关热线电话会给你介绍具体的相关业务经办部门，比如说像我们会有相关的支行给您做解答。一般来说我们这个业务，对于买卖双方成交的时候我们的资料没有增加任何东西，所有提供的材料都是我们银行来提供的。因为他作为一个交易的话，买卖合同，自身的收入证明、身份证明，相关的交易材料，合同，都是在交易过程中间必备的，我们安心宝只是作为一个账户监管的服务。所以它其实在这里面没有说让客户再增加提供一些东西。

　　主持人：这项服务是免费的吗？

　　丁晓童：我们要看各地的市场情况了，全国对该产品没有统一要求，要从每个具体市场的情况考虑，但是请大家放心，如果收费，费用也不会高，因为这是服务于大众的一个产品。

　　主持人：北京地区收费吗？

　　赵江：我很想告诉各位网友，北京支行对这个业务是一律不收费的，而且已经执行了一年，从去年3月份执行到现在，基本上没有收过费。

　　主持人：几个月来，深圳、北京、上海等全国的大中城市基本上都出现了涨幅下降或者是房价回落的情况，进入08年人们对市场有很多猜测，市场调控力度可能也会进一步加大，中央提出要让老百姓居者有其屋，两位嘉宾对于未来一年内的房地产市场有什么自己的看法？中国银行在2008年可能会采取哪些措施配合国家的调控政策？

　　赵江：刚才谈了2007年宏观调控政策力度比较大，确实是07年的房价涨的比较快，一定程度上已经超过了老百姓能够承受的程度。但是应该分析各种宏观调控政策的影响，目前来看，整个房产交易量在2007年实际上在宏观调控中还是在不断上调的，它的交易量比2006年有明显的放大，从我们的统计数据来看，大概在9万多套以上，06年是在7万多套，它的增长幅度还是比较大的。

　　关于房产价格，毫无疑问，大家都感受到价格是涨的非常快的，从去年12月到现在1月份来看，整个二手房市场交易量还是有一定的下降，局部地区还是下降比较厉害的，但应该是属于结构性的调整。交易量也是结构性的调整，价格也是结构性的调整，为什么这么说呢？因为从目前的市场条件来看，在城市中心地带的房屋，由于需求的刚性，价格没有出现很明显的下降。我主要说的是二手房。

　　实际上我觉得在北京市有一个非常特殊的环境，大家都知道有一个奥运效应，奥运会作为一个主要的经济因素，的确会刺激房地产市场，价格可能不会有非常明显的下降。另外在北京市场有非常充足的教育资源，小学、中学、大学，这些教育资源其实都是集中在城市核心区域，周边这些房屋主要以二手房为主，这个需求是相当旺盛的，它的价格变化的空间可能性不大。

　　从目前的情况来看，各大中介反馈的信息来看，现在的市场交易量出现下降的情况，但是价格没有出现明显的下调。

　　丁晓童：从政府的调控政策来讲，对我们商业银行从长远看是一件好事，因为政府的这种调控使市场泡沫减少了，理性的需求也增加了，在市场更加健康的情况下，作为我们商业银行也会对客户提供更加周到的服务，更加多样化的服务，并且我们中国银行在未来个人住房贷款业务发展过程中也将会以服务为首要的标准，给客户提供更标准化、更精细化的服务。

　　赵江：在说到服务这块，我们北京分行确实2008年也针对我们的客户群，对购房贷款服务也会提供更精细化的服务，实际上我们现在想把理财业务和消贷业务结合起来，我们希望一个客户能够在获得我们理财业务方面的服务，同时也能享受到我们消贷业务的服务，我们希望提供一个综合化的银行服务平台。

　　主持人：感谢两位嘉宾的解答，由于时间关系，本次访谈即将结束。最后请两位嘉宾再对搜狐的网友说两句话。

　　丁晓童：感谢搜狐网络给我们提供了这样一个机会，让我们有机会跟大家分享一下我们中国银行的一些相关产品和政策，相信中国银行在未来的时间里一定能给大家提供更好的、更精细化的服务。

　　赵江：感谢各位网友，非常有幸能够有机会参加这次搜狐的访谈节目，同时我也希望我们中国银行能够在未来的日子里成为各位网友的好朋友。

　　主持人：再次感谢两位嘉宾，再次的感谢各位网友的参与，本次访谈到此结束，欢迎大家继续关注搜狐《财经面对面》栏目，也希望大家能更多的关注中国银行，选择中国银行。