“奥运年”迎来企业区域选址新高峰

　　从去年的京城写字楼市场表现来看，外企、合资企业扩租及换迁需求非常旺盛。在今年上半年北京优质写字楼将呈现集中供应现象的带动下，这类需求显然会被加速释放。业内人士预计，今年，北京第三产业将持续快速增长，对高科技产业和服务业的继续扶持以及金融保险业的快速发展，都将促使北京办公物业的需求保持旺盛。

在持续旺盛的需求之下，如何选址已然成为企业在今年最关注的核心问题之一。而今年正值“奥运年”，在此背景下，企业选址写字楼又将会呈现怎样的特征呢？

　　外资强劲　二三产业亮眼

　　据北京市工商局的统计，去年北京市注册企业的户数和注册总资本金均较2006年有所上涨，其中第三产业的增势大。此外，外资企业及私营企业注册数量和资本金增长较快，特别是外资企业注册资本金总数同比增长了25.72%。外资企业中，从投资规模来看，总额1000万美元以上的将继续保持快速增长趋势。

　　从行业分别来看，制造业户数最多但占比有所下降，科学研究、技术服务业占比呈增长态势。另外，独资企业正成为外商投资经营的主要形式。显然，随着越来越多的外资企业进京投资或扩大已有投资，必然将成为今年北京写字楼物业最强劲的“消化者”。

　　而在近期刚刚闭幕的北京“两会”上，也明确了要在今年加速促进二三产业的融合，大力发展生产性服务业，借机奥运进一步发展金融保险及后台服务、商务服务、信息服务、物流等行业，从而调整北京市的经济结构、转变发展方式。由此不难看出，今年内，乃至未来几年，高新科技产业、现代服务业、文化创意产业等第三产业依然是北京经济发展的重点。而根据光大证券此前的预测，保险业资产将在今年增长25％以上，旅游业、商务服务业、零售?餐饮业也都看好行业景气度。这些行业的信心预期无疑会给今年的北京写字楼市场带来刺激和亮点。

　　可以说，北京写字楼需求持续强劲，得益于第三产业的快速发展，得意于外地、外资企业的不断涌入和扩张。企业选址不仅与所属行业紧密相关，其规模、性质也是决定性的因素。如中小企业及部分国企背景的企业，其选址的决定权往往集中在大股东或老板手中；而外资企业则更喜欢咨询专业的代理公司，或安排专门的调查分析来决定其选址地点。

　　企业选址　关键还看产业链

　　对于所有企业来说，选址写字楼是至关重要的环节，不仅与现代企业的办公物业需求以及企业运作成本直接相联系，更是企业形象和企业文化的展示平台。而不同行业的选址特征也是各有不同，从目前北京写字楼入驻企业的行业分布来看，即呈现出明显的区域性色彩。

　　

　　CBD：目前此区域已基本形成了国际金融产业的氛围，并带动商务服务、电信业、专业咨询等行业迅速崛起。此外，CCTV、BTV两大电视台迁址于此，再加上区域原有的多家重量级新闻媒体，已构成了多元化的创意产业链。同时，无处不在的网络?信息产业也渗透到了CBD的各个大厦里。

　　地段优势及项目的普遍高品质为CBD区域的写字楼竖起了一道较高的租金门槛，而核心区域的交通拥堵问题，也让入驻企业不得不付出更多的商务成本。在此背景下，拥有更加“经济”的租金和较好的交通状况，同时又能享受CBD核心优质商务资源的“泛CBD”区域的写字楼成为许多中小型企业的孕育之地。

　　

　　金融街：金融街商圈从最初的大型国企和政府机构聚集地，已经发展到现在以银行、证券企业和金融机构为主，IT、电信企业聚集的综合性金融产业区。与CBD区域的写字楼与企业呈现出的“恋爱自由”、选址哪栋写字楼总要多比较的现象不同，金融街的写字楼更有种“皇帝的女儿不愁嫁”的气势。

　　

　　中关村、东二环、燕莎商圈：中关村商圈是国内IT企业及跨国公司研发总部的首选之地，同时依托在人力资源和科研资源上的优势，也成为中小高新科技企业最优的孕育之地。近两年，该区域的金融行业有着明显壮大之势。

　　相比之下，东二环商务区则已经形成了以“巨头企业”为核心，并驱动相关企业逐渐聚集的“规模效应”。目前，广告?会展?公关?旅游等商务服务业及酒店?餐饮?零售业发展迅速。

　　燕莎商圈的先天涉外资源强有力地支撑着区域办公市场，其中既有制造加工、能源化工等传统行业，也有金融业、商务服务业等新兴行业。另外，区域的旅游?酒店?餐饮?零售业也别具一格，带有一定国际色彩。

　　

　　非核心商圈：上地、亦庄、通州的中关村科技园，望京科技园这些新兴商圈在区域配套不断完善的背景下，也成为近几年企业选址的目标地。税收等优惠政策、低廉的租金水平、更独立舒适的办公环境是这些产业园的最大优势。

　　以研发为核心的计算机?电信?生物医药等高科技企业、交通设备?电气?机械等制造业，对办公地点的选择有明显的郊区化趋势。这些行业产业链上下游客户相对稳定，或对“独立总部”有一定需求，是促成了其选择非核心商务区的重要因素。以国际电信巨头为例，摩托罗拉、西门子、诺基亚都在望京兴建了总部大厦，诺基亚则选择了北京亦庄开发区。