结汇不畅 融资遇冷 内地房企境外融资陷入低潮

　　随着宏观调控的鼓点日渐紧密，房地产企业在中国内地的发展环境正变得越来越严峻。在巨大的资金压力面前，不少房企排队等候借力境外资本市场。但是，由于针对房地产市场的调控措施同时又对资本市场形成影响，导致境外资本市场对于内地房企的态度明显审慎，制约了内地房企的资本之路。

　　结汇不畅

　　“现在头疼的就是结汇问题，由于牵涉到多家相关部门、多个政策规定，在具体操作上十分复杂，而且批复时间也明显延长。”一名外资投资企业负责人说。去年有多个针对房地产业的“限外”政策接踵而至，其中7月份发布的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)，直接明确地对外资公司结汇进行了严格限制。

　　不久前，刚刚完成的上海新江湾城F地块出让，仅以招标书中的挂牌底价67.5亿元人民币成交。而接手这幅大型商住综合用地的买家，是此前便已传闻“疑似定向转让”的美国铁狮门房地产公司。虽然结果早已在意料之中，但对于业界人士来说，许多更深层次的问题才是值得探讨的。

　　“铁狮门如何将资金汇入内地，是我们最为关心的话题。”一外资房地产投资机构代表坦言。据了解，参加该幅地块竞拍的企业，必须在短期内缴纳高达7亿元人民币的保证金。由于此次参与规则取消了外币保证金账户，单单这一设立的巨款门槛，就已经把不少境外企业拦在门外。

　　“有一种可能性是，铁狮门已在中国投资发展了项目，因此无需担心短期内如何把钱汇进内地的问题。”一家东南亚投资企业的相关人士称。这家已进入内地房地产市场多时的东南亚企业，一直在低调寻找投资项目。据该人士介绍，由于外汇进出耗时长、手续麻烦，公司自进入内地房地产市场以来，汇进的前期投资钱款就一直“没想出去”。“即使有利润赚取，也只会继续在中国滚动投资。”

　　而对于一些在港上市的内地房企来说，则是面临将所筹资金汇回内地的困难，由此引发“多米诺骨牌”效应??影响到准备赴港上市的内地房企。有市场消息称，为消除投资者担忧，相关部门对欲在港上市的内地房企提出征询，以了解是否能够顺利将所得资金汇回内地运营。

　　“如果无法将所得资金汇回内地，那么内地房企在境外上市就毫无意义了。”一位民营企业高层道出了他的忧虑。

　　融资遇冷

　　普华永道发布的报告称，中国香港地区依然是内地企业进军国际资本市场的主要平台。根据该机构提供的数据，受惠于更多内地中型企业赴港上市，预计2008年在港集资总额有望达到2800亿港元，其中，房地产企业仍是“主力部队”。

　　“相较于新加坡股市、美国股市，内地房企无论在传统习惯还是概念操作上，更易为中国香港的资本市场所接受。”一家外资投行人士这样解释对香港股市“青睐有加”的缘由。但也由于与内地市场形成的密切联动，也使得香港股市更易受到内地政策的波及。有不少外资投行人士表示，为避免风险，如今只愿意接受已设立有离岸企业的公司的上市业务。这样一来，对于新近想步入境外资本市场的企业来说，无疑增设了上市难度。

　　原本有望打响今年内地房企在港上市“第一枪”的“昌盛中国”，却在公开招股截止当天“哑了炮”，宣布搁置上市计划。根据昌盛地产公布的招股计划，此次IPO拟招2.5亿股，价格区间在3.32港元至4.51港元之间，集资额介于8.3亿至11.28亿港元。该集资额已较之原先预期的20多亿港元缩水一半有余，但仍然未能挽回市场颓势，只能暂时退却了事。

　　事实上，出现这种结果并不意外。市场人士早在之前便称，在内地严管外资进入房地产行业的背景下，市场对其并不抱乐观期望。甚至在香港当地知名金融服务机构时富金融的投资建议中，“昌盛中国”被评为“不吸引”。

　　有分析师指出，宏观调控政策对于在港上市的内地房企是否会造成影响，是投资者的关注焦点。无独有偶，2006年调控政策紧锣密鼓之时，瑞安房地产就曾在公开招股的最后阶段，决定将公司的上市计划延后。虽然从2006年下半年起，直至2007年第三季度，内地房企的股票行情持续高涨。但自去年11月开始，随着新一轮宏观调控大幕拉开，大部分香港股市的地产股进入了下降通道，同时，多只新股在上市当日即跌破发行价。

　　与此同时，由于外汇进入内地市场的通道也在日益紧缩之中，这对于原本希冀依靠境外融资扩张的内地房企来说，无疑是雪上加霜。去年11月间，碧桂园在上市之后尝试对外大举发债，但最后无奈推迟；而另一家内地房企雅居乐向海外投资者发行31亿港元的优先票据计划，最终也只能不了了之。业内专家认为，市场气氛不好、定价不理性，加上外汇流入受监控等各项因素综合起来，导致此种结果产生。

　　尽管“红筹模式”企业采用“增资扩股”的方式实现境外融资更为可行，但也有业内人士表示无奈，“这种方式同样会有能否通过批复的问题。”由于受到整体市场及政策影响，计划前往境外上市的内地房企可能会做相应的策略调整。与去年新股较易呈现高市盈率的行情不同，香港敦沛证券投资研究部主管郭家耀曾表示，今年市盈率预测为30倍以上的新股，“恐都难受宠”。

　　回复理性

　　但也有投资机构人士认为，在港上市新股市盈率的“缩水”，有助于市场回复理性。“这对于机构投资者来说是好事，如果市盈率过高，一旦产生波动下调，投资利润会遭受威胁。但现在反而是好机会。”与该观点相适应，摩根士丹利近期开始试图“唱多”内地地产股，认为过去一段时间内，内资地产股累计调整达39%，虽是3年来最大跌幅，但投资者重新介入内资地产股的时机已到，“中国内地房地产市场的增长趋势没有改变。”

　　《市场报》 ( 2008-02-18 第07版 )