房产中介扩张魔法：担保金大挪移

　　曾经为中介机构带来丰厚利润的旧式交易资金托管制度，在中天置业老板卷款潜逃、创辉置业濒临倒闭等重大事件发生后，开始被政府部门所禁止。而被扼住了昔日快速扩张谋求暴利命门的中介行业，开始寻找新的盈利模式以及业务发展方向。

　　阻击380亿元中介担保账户

　　继上海、广州、深圳全面加强中介行业资金监管之后，2月份北京市建委也对媒体透露正在酝酿新的资金监管文件，并拟年内实行网上签约。

　　根据深圳市国土房管局2月初发布的分析报告，2007年深圳全市的二手房交易面积超过931万平方米，同比增长25％以上。而去年底，深圳楼市位于下半年最低点的时候，深圳世华地产统计显示全市二手房均价为10046元／平方米，在去年的楼价狂飙升中，深圳的二手房交易均价曾经达到过13000元/平方米的价格。如果按照这样的价格粗略估算，即使只有80％的房产是经中介交易，并由中介托管购房定金及30％的首期资金的话，仅2007年保守估计就约224亿元的资金流入中介公司关联的担保公司账户。

　　而在北京，北京链家地产统计资料显示，2006年北京二手房交易资金达到了300亿元，其中大约有180亿元的资金通过经纪公司。相关调查公司专门作的统计显示，如果2007年全部中介交易资金强制监管的话，那么住宅类资金监管的总额为384.03亿元。

　　通过沉淀在担保公司账户上的巨额资金，深圳不少新兴的大型中介玩起了资金空手道。当中，最早爆出资金链断裂、老板蒋飞卷款潜逃的中天置业便是其中典型代表。

　　90万撬动2亿元

　　深圳市工商局资料显示，成立于2000年6月8日的中天置业，原名深圳市中资信置业评估有限公司（下称“中资信”），经营范围是房地产经纪、评估以及经济信息咨询。其注册资本只有100万元。

　　蒋飞于2003年1月17日，受让了原大股东董利国的90万元，出资合计持股90％，中资信从此改名为中天置业。2003年2月20日蒋飞将51%的中天置业股份正式转让给一名投资商余德钻。随后另一合伙人5%的股份转让给了蒋飞。至此，中天置业股东架构为余德钻持股51%，蒋飞持有44%。

　　当年7月9日余德钻正式退出中天置业，将名下46%的股份以7万元转让给蒋飞，将5%的股份以1万元转让给了蒋飞的另一合伙人。蒋飞重新获得中天置业90%股份。

　　从中可见，蒋飞在2003年购入中资信的过程，更类似向余德钻进行了以股权为抵押的借款融资，在其资金周转完成后再归还借款购回股权的方式。2004年3月份，中天置业引入两名自然人股东，谭锦洪和曲伟则以增资扩股方式进入，分别投入170万元和140万元，使中天置业的注册资金增加到1000万元。随后，蒋飞持有67%股份，谭锦洪持有17%股份，曲伟持有15%股份。很明显，蒋飞再一次进行了股权融资。此时蒋飞在中天置业的股本金达到680万元。

　　有知情人士指出，由于当时深圳不少二手房交易的买卖双方没有市场交易资金监管的知识和经验，首期资金大多放在中介的公司账号里托管。而当时深圳中介还通过全权委托的公证书，将买卖双方隔离并吃差价。中天置业的发家也主要是通过挪用客户支付的保证金和房款炒楼炒铺。

　　由于深圳2003年底以来的楼价迅速上涨，使蒋飞狠赚了一票。随后，中天置业在异地扩张中采取授权加盟形式，又获得一笔品牌管理费，并将网点向全国铺开。2003~2007年，中天置业从4家门店发展为150多家门店。

　　2006年蒋飞成立了深圳市中天长盛担保有限公司。“用自己的担保公司给客户做二手房交易按揭的担保，将保证金甚至是房款转入自己的账户。”这家注册资本3000万元的担保公司，实际出资只有600万元。其中蒋飞实际出资570万元，占95%的股份，龚欢出资30万元，占5%的股份。而截至事发，中天长盛的注册资本一直没有补足。这家担保公司成为中天置业更方便占用庞大客户监管资金的工具。

　　据新华社报道，截至报道时已知的中天置业整体亏空达到1.7亿元，大部分是中天关联的担保公司账户内托管的被挪用的客户资金。上述人士指出，在潜逃前蒋飞曾经利用客户托管资金炒卖过深圳地王广场整层商铺，以及庐山大厦的整层写字楼，观澜湖高尔夫别墅，华侨城的别墅等物业，整体价值近2亿元，但是其中大部分是通过银行贷款买下。

　　2007年3月蒋飞将地王广场大部分商铺卖出，但是其余物业却无法脱手。最终导致其资金链破裂的是他与人合伙在广州炒卖地皮遭遇市场骤冷，以及他将现金投入股市却遭遇“5?30”大跌，资金无法周转，最终卷款4000多万元潜逃。

　　据深圳公安机关的说法，目前上述案件报案的约20人，涉及款项人民币2600余万元。其遭遇大多是中天长盛担保有限公司为受害人办理购买商品房按揭贷款作担保，银行将贷款付给中天长盛公司后，该公司未将银行发放的贷款按合同规定交付给售房人原贷款银行“赎楼”。而深圳业界流传合计有超过1.5亿元的银行贷款牵扯到中天事件中。但是截至发稿，《第一财经日报》没有得到曾与中天有业务来往的银行确认。

　　根据中天置业此前的宣传资料，自2003年3月4日这家57人的小公司开业，到2006年6月“鹏城百店战略”完成，其资产宣布达到5000余万元。在短短3年间，蒋飞以不到90万元的启动资金，将中天置业发展为资产号称达到5000万元的大型中介，并获得账面价值约2亿多元的物业及地皮，除了通过股权融资获得再发展的支持外，利用交易监管的资金、扣留客户的银行贷款用以炒股、炒楼赚取差价以及扩张新店，是另一大发展“窍门”。而深圳楼市降温后，蒋飞这种“拆东墙，补西墙”的手法最终遭遇败局。

　　5年间全国开店1800多家，曾号称要创造每年10亿营业收入的创辉租售则主要是由于盲目扩张，在宏观调控期无法应付庞大的门店支出遭遇资金链危机，并出现挪用部分客户监管资金的情况。

　　“资本运作”的苦果

　　目前，深圳及广州都要求二手房交易必须交由指定银行账户负责资金监管，实行交易网上签约，同时广州规定中介只能代收不超过交易总额1%的购房定金，深圳的幅度为2%。由此堵住了中介挪用客户资金的渠道。

　　从上述个案来看，中天置业通过炒楼致富后，然后再通过设立自己的担保公司，将保证金甚至是房款转入自己的账户，在交易完成后、银行放款之前，可以零利息挪用客户的资金。快速扩张的门店只是他们用以非正当融资的工具。而创辉由于掌门人的资本运作经历，则更侧重在大力扩张的同时寻找风险投资，争取在最短时间内实现上市，以打通资金瓶颈。可以很清楚地看出，这些中介机构溢出了实业或者交易中介的赢利模式，而转向金融赢利的灰色地带。

　　一名曾经和中天置业打过交道的中介公司负责人向记者透露了蒋飞的发家史。蒋飞2002年还只是中百大地产一名普通售楼员。通过炒楼获得创业资金后，他于2003年收购了中资信这个壳公司，此即中天置业前身。上述人士指，中天置业的发家，主要是通过挪用客户支付的保障金和房款炒楼炒铺，由于深圳2003年底以来的楼价迅速上涨，使蒋飞狠赚了一票。

　　曾号称要做内地最大中介的创辉租售，其董事长林凤辉的创业故事与蒋飞有异曲同工之妙。

　　林凤辉现年38岁。根据林本人回忆，他在上大学期间即1992年已投身股市，捞得“第一桶金”且至今活跃其中。2000年林凤辉利用股市赚的“第一桶金”到深圳炒楼。业内传闻，林凤辉创办创辉租售时名下的物业超过100套。不过林凤辉未正面回应，只是曾在记者采访时承认成立创辉租售的最初出发点时“当时由于我自己有不少物业，开家中介比较容易打理”。

　　这两家同样发家于深圳，同样以“资本运作”见长，又因为相似的原因而陨落的深圳知名中介，其崛起与衰微折现了过去5年间畸形繁荣的中介行业众多隐患的成因。不过，这种“资本运作”正在被深圳业内普遍否定。