"定制购房"试水申城住宅市场

　　□晨报记者徐运

　　“在周浦商业中心定制80多万元一套的叠加别墅，每平方米只有6000多元，相比周边许多单价过万的房屋具有绝对优势。”沪上首个“定制购房”项目悄然行动，该项目的组织者日前向记者表示，目前已经开始接受购房者的定制，预计3、4月份将开始定制项目的推广。

　　专业人士分析认为，项目开发过程中是否会产生后续的额外定制费用，以及期间楼市大环境是否会发生变化，将对项目产生重要影响。同时，“定制购房”模式能否持续成功并推广，如何保证从开发商手中拿到稳定的房源，以及如何解决定制者“众口难调”问题将是关键所在。

　　“定制购房”类似内部购房团

　　所谓的“定制购房”相当于一种内部购房团，通过组织者的特殊关系获得内部房源，以优惠价格卖给定制者。同时购房者可以提出要求和建议，开发商先收集购房者意见，然后按照意向客户的理想房型进行建房。

　　定购的“手续”如何完成呢？“定制购房”的组织者钱生辉表示，通过公司网站广泛接受会员的定制需求，然后代表大家寻找相关房产公司进行洽谈，对部分特殊需求的高端购房者将收取少量的投资咨询费。

　　钱生辉表示，目前已经在规划中的轨交11号线浦东三林、康桥方向的周浦商业中心，与一家房产公司签订合同，预计将建叠加别墅。目前周浦周边普通住宅每平方米多在7000－8000元。当前谈拢的这块地大致可以造200套叠加别墅，如果定制别墅的会员不足200人，其余的将按市场价出售。该地块按照相关规划，今年年内必须开工。

　　组织者称，目前已经有几十个有定制意向的会员。

　　开发商能不能接受“定制”？

　　“定制购房”的模式，重点是与开发商的谈判。然而，一些房产分析师的看法是：“压缩开发商利润”简直是“与虎谋皮”。凭什么开发商愿意将一部分利润让给“定制购房”者？

　　钱生辉认为，关键是“关系”和“内情”。他说，就像有些宾馆房间的挂牌价格很高，但内部折扣价却很低的道理一样，由于与开发商熟悉，他们可以直接拿到开发商的“底价”。只是一般开发商都忌讳直接公开底价，所以，“定制购房”的组织者会进行保密。

　　钱生辉还声称，了解开发商的内情可以掌握时机，可以像买股票一样争取好的“点位”进入。“一般来说，开发商给予优惠会有很多原因，而这是普通购房者无法了解和参与的，而我们一旦捕捉到这样的机会，必将结合购房者的利益制订优惠方案。”

　　他还强调，“开发商也乐于给我们优惠，中外环线之间的地块竞争力大，开发商如果在销售不畅的时候能够接到‘订单’，尽管可能让了一部分利润给购房者，但自己也可因此降低财务成本和风险压力。”

　　不过，业内人士认为，从目前状况看，“定制购房”者能否妥善解决开发商的问题还有待观察。以中国楼市的现状看，“定制购房”者与开发商的合作，双方都面临承担“破坏游戏规则”的压力。

　　购房者愿不愿意选择“定制”？

　　除了解决“地”的问题外，“人”也是“定制购房”的组织者迫切需要解决的问题。买房涉及到方方面面，首先各人喜好不同，买房观念差异大，要凝聚起一批真正志同道合者很难。

　　对定制化住宅，不少购房者心存隐忧。夏先生日前参加万科的促销活动，在会场听了记者描述的“定制购房”后，他和女友都觉得这个想法很超前，是一种好的尝试，但在目前情况下，似乎不够成熟。他个人不会选择这种方式。他说，影响买房的因素很多，也许定制住宅的房型会让他很感兴趣，但万一组织者拿的地块不是自己理想的地段怎么办？

　　另一白领钱先生也表示，在目前情况下，他还不太会接受定制化住宅，主要是时间原因，从组织购房者到项目启动再到楼盘竣工，定制住宅可能要经历一个非常长的过程，相信对于急于买房自住或者结婚的人来说，没有这么长的等待时间，等待的时间越长，变数就越多，对个人来说风险就越大。

　　佑威房地产研究中心分析师认为，随着市场发展，定制化住宅观念也将逐渐被接受。但目前来看，定制住宅非常个人化，某项定制可能一个客户喜欢，而另一个客户却讨厌，而开发商还要考虑到项目整体风格，操作难度很大。而且，一般定制住宅的花费要高于非定制住宅。开发商量身定做，购房者能不额外付费吗？但目前大多数有意参与定制住宅的，都是看中这种方式能够节省下一笔钱，一旦要为定制而支付额外的费用，购房者可能会退出去选择其他能满足需求的楼盘。