上海房贷"危崖"之下 银行系统性风险隐现

　　2月初,上海银监局发布了<2007年度上海市房地产信贷运行报告>(下称报告)。报告显示,在来自信贷和房地产两方面调控政策的影响下,各家银行加大了整体信贷收缩的力度,住房开发贷款也受到明显影响,银行对住房开发贷款的发放更趋审慎。

　　更令监管部门担忧的是,在住房开发贷款萎缩的同时,其资产质量出现下滑,表明房地产企业的资金链已经告急。

　　住房开发贷新增20亿不良

　　2007年,住房开发贷款遭中资商业银行大幅减仓。

　　自2007年4月份以来,住房开发贷款已连续9个月出现负增长。从2006年6月高点到2007年12月末,住房开发贷款累计减少231.58亿元,下降幅度为26.1%。2007年,住房开发贷款全年净减少173.70亿元,同比少增242.47亿元。

　　在开发贷款增长显露疲态的同时,更令监管部门感到担忧的是,住房开发贷款的资产质量出现下滑。

　　一位看过报告的业内人士透露,2007年,上海市新发生住房开发不良贷款约20亿元,同比多增超过10亿元;"这些新发生的不良贷款大多在经展期后再形成不良"。

　　究其原因,乃是在宏观调控政策发挥作用,且监管部门多番示警下,商业银行对房地产企业出现"惜贷"现象。

　　新增不良的出现源于房企资金链的紧张。"从总体情况来看,2007年下半年以来,房地产开发企业融资渠道收窄,整体资金链趋紧。"前述业内人士称。

　　沪上一家商业银行银行发现,在房贷"新政"出台后,个人住房贷款需求受到抑制,房地产开发项目周期有所延长,开发贷款展期需求明显上升。

　　从2006年开始,商业银行就收紧了房地产开发贷款。"如对开发贷款,至少五大行不允许进行展期。"一家大型银行上海分行信贷经理说。

　　系统性风险隐患

　　报告显示,在2007年,上海市房地产开发资金来源中,国内贷款占比21.9%,同比下降4.5个百分点。开发商纷纷借助上市融资、利用外资等渠道解决资金来源问题。

　　银行的惜贷让开发商始料不及。"开发商的资金越来越紧,银行的风险意识也越来越高。"前述信贷经理说,"像金山等一些郊县的住房开发贷款项目,即使报到市分行,也不会批下来的。去年下半年,一些股份制银行已经尽量推掉一些开发贷款。"

　　他一言以蔽之:"银行不愿意碰这些住宅项目,根本原因是已经看不到房价上涨的空间。而且楼盘的同质化程度非常高。"不少银行已对上海的房价产生"畏高症"。据他观察,去年5?10月份,短短6个月时间,上海一些区域的房价上涨幅度高到30%至50%。

　　上述信贷经理称,一些开发商在小银行贷到资金后,完成第一期项目开发,但是由于后期配套资金跟不上去,楼盘销售情况也不佳。这时,小银行也意识到了风险,要求开发商还贷,并暗示开发商换一家银行碰碰运气。

　　"无论是银行、房地产开发企业还是房贷借款人,都面临因房价波动而带来的压力与风险。"报告称。

　　报告显示,2007年,中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业,至12月末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。

　　"整体来看,如果房价下跌20%,银行只能保本,下跌30%,将对资产质量产生影响。"上述信贷经理直言。

　　来自市场的交易行情也显示,随着房地产调控力度的不断加大,2007年下半年来市场成交逐月下滑,房价涨幅出现回落,观望气氛明显加重,行业信贷风险不断显现,银行正承受较大的系统性风险隐患。

　　针对这种状况,上海银监局表示,该局将加强宏观监管,关注信贷资源向房地产业聚集的趋势,适时提示各银行重视潜在的系统性信用风险,制订并实施合理、科学的信贷政策,分散、管理、控制房地产信贷风险。

　　过度竞争之忧

　　报告显示,房贷市场的竞争已进入白热化程度,甚至可以用过度竞争来形容。

　　"如在二手房贷市场,目前银行付给房产中介的咨询费率已由0.8%,上升至1.2%。"业内人士称,而为争取大客户,有的商业银行甚至不计成本。

　　于是就出现一些不规范的操作,如商业用房贷款应提供竣工验收报告,但有的银行未做到。

　　前述信贷经理透露,房地产项目资本金比例要达到35%,但一些开发商达不到这个条件,便采用变通做法,将原本计入"其他应付款"的股东借款纳入"资本公积"项下,使资本金比例达标。"为了争夺一些优质项目,商业银行对这种行为也睁一只眼,闭一只眼,不止是一家银行存在此类情形。"前述信贷人士称。

　　或许是对商业银行不懈努力的回报,2007年,上海的个人房贷打了一个翻身仗。截至2007年12月末,中资银行个人住房贷款余额为2862.00亿元,比年初增加376.52亿元,同比多增加435.38亿元(上年同期个人住房贷款增量为-58.86亿元),余额同比增长15.2%,增速同比上升17.5个百分点。

　　但个贷的风险也在暗中趋升。报告分析,自2006年以来,个人住房不良贷款余额和比例均呈现波段式的上升态势,从2007年4月份之后不良贷款上升势头得到一定遏制,不良贷款比例出现小幅下降。上海银监局提示,个人住房不良贷款余额仍维持在20亿元左右,不良贷款比例的下降主要因为个人住房贷款的基数迅速膨胀。

　　更为重要的是,"在2007年央行连续加息之后,借款人贷款还款压力明显加大,当前需关注连续升息之后对居民按揭购房的影响,对贷款客户的还款状况应进行密切跟踪。"上海银监局称。