房屋预售数据悲观 美两房贷机构投资限额已取消

　　　美国联邦住房企业监督办公室２７日表示，将在3月1日取消美国最大两家抵押贷款机构??联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae，简称房利美）和联邦住房抵押贷款公司（Freddie Mac，简称房地美）的投资组合限额。

　　投资限额将取消

　　由于房利美和房地美此前均发生过重大财务丑闻，2006年监管当局对两家机构持有的抵押贷款资产设置了上限，规定两家机构的住房抵押贷款投资组合上限为1.4万亿美元。

　　自美国次级抵押贷款危机爆发后，房利美、房地美公司以及美国国会一些民主党议员纷纷要求监管机构放松限制，允许两大房贷机构吸纳更多房贷资产，弥补因投资者对房贷市场信心不足而导致的需求减少。

　　房市的萧条令房地美和房利美这些抵押贷款巨头尝尽苦头。2月27日公布的房利美四季度财报显示，去年第四季度该公司亏损３５．６亿美元。每股亏损3.80美元，远远超过分析师每股亏损1.21美元的预测。

　　房利美首席执行官丹尼尔?马德说，亏损主要是因为房价大幅下跌，越来越多购房者难以偿还贷款。他认为，今年对房地产市场来说仍将是艰难的一年。对于政府取消其投资限额，马德表示，公司将谨慎行事，希望限制亏损。分析人士认为，取消对两大房贷机构的投资限额将有望缓解次贷市场流动性紧缩问题。

　　房利美和房地美是由美国国会创建并获得信用支持的抵押贷款公司，其主要职能是购买抵押贷款资产然后将其重新打包为债券出售给投资者，从而支持美国的房地产市场。

　　新房销量连续下跌

　　美国商务部27日公布的1月份预售屋销售量连续第三个月下跌，跌至12年来的最低水平。

　　经季节因素调整后，1月份单户型住宅销售量下降2.8%，折合成年率为58.8万套。此前，经济学家预计该指标为60万套。这是自1995年2月以来的最低水平，当时的销量为55.9万套。此外，去年12月份的预售屋销售下降4.0%，折合成年率为60.5万套。

　　分析人士指出，美国新房销量的下降与银行房贷门槛提高不无关系，而存货的居高不下更是令购房者望而却步，政府虽然极力恢复房市，但短期内难以再次形成供求平衡的局面。

　　中金公司分析报告认为，购房需求的不断萎缩将给近期的供给数据构成压力。目前，美国新房开工下降空间在不断缩减，但仍未到达底部。

　　在不断接近底部的过程中，近期住房供给数据可能表现更差。但购房者的负担能力正在提高，租金房价比有所改善则显示尽管房市调整将是较漫长的过程，但市场正在朝良性的方向发展。

　　中金公司还预计，美国房市将在相当长的时间内持续低迷，但也并非急剧恶化，尤其是房屋价格将缓慢调整，甚至在住房供给与需求量回升后仍会持续下降，房价最早要2009年才有回暖的可能。