基金从增持到大幅减持 大象失足地产股领跌迷雾

　　泥沙俱下的时刻，地产股难逃大跌的命运。

　　2月25日，大盘出现了近期罕见的跌幅，上证综指全日收市大跌177.31点，下跌4.06%，失守4200关口。与此相应，沪深两市地产股也低开低走领跌大盘，全天指数大跌4.91%，创下春节后最大跌幅。

当日招商地产(000024)下跌7.24%，万科A(000002)下跌4.92%，地产板块一片惨绿。而连日来的调整，已令地产股已从高点累计回落近50%，远远超过大盘的跌幅。

　　地产股将何去何从？

　　基金曾经增持 迅即大幅减持

　　地产股调整始于2007年9月末。

　　受央行房贷新政(其时尚为传闻)影响，2007年9月26日，沪市房地产板块处于当日跌幅第一的位置。统计显示，当日上证地产综指下跌303.25点，下跌幅度接近4%，在各类综指中跌幅居前。

　　利空消息逐渐被市场消化后，地产股震荡上行，多数地产股在11月1日前后，达到近期股价的最高点。

　　光大证券分析师华光磊回忆说，当时市场持还是相对乐观的心态。国家发改委、国家统计局发布的调查数据也显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，房价涨幅创历史新高。

　　房价的持续上涨显然刺激了市场。"虽然三季度机构策略性的减持地产股，但到了四季度，不少基金公司吃进地产股。"华光磊说。根据深交所披露信息，10月初机构持有房地产股流通市值57%，但月末已增仓至65%，一个月内净增8.09个百分点，这是当月机构增持幅度最大的行业。

　　形势在12月12日发生根本变化。央行和银监会12月11日联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以家庭为单位认定房贷次数，而且还要求已用公积金贷款的家庭按照新政策执行。

　　"央行发布补充通知时，机构仍旧对地产股看多。当日我们下调了对地产股的评级，还有基金经理持反对的看法。他们本身对市场是看多的，大量吃进地产股，很难一下子扭转看法。"华光磊说。

　　随后，机构的抛售引发了地产股的下跌。"利空消息过度放大，引发了市场恐慌情绪。"长盛基金一位不愿具名的负责人对本报记者说。

　　深交所2月19日披露的2007年12月份深市投资者行业市值份额统计显示，基金在12月份对处于调控中的房地产业和受紧缩政策影响的金融保险板块进行了大幅减持，同时对较为抗跌的信息技术板块进行增持。

　　房地产行业成为基金减持幅度最大的板块。深交所数据显示，截至12月末，基金持有该板块的市值份额为34.42%，比11月末大幅下降8.42个百分点，在所有行业中市值份额降幅最大。基金减持房地产股的力度可见一斑。

　　据统计，房地产行业指数在去年11月份股市单边调整中大跌21.71%，在23个行业板块中跌幅最大。而在12月份大盘上涨8%的情况下，房地产板块仅上涨1.38%，在所有行业板块中涨幅最小。

　　进入2008年，形势依然未有好转。"雪灾、加上传统淡季都使销售受到了影响，地产股也表现不佳。"华光磊说。低迷的成交量、万科楼盘全线降价向市场释放了信号。

　　"最重要是改变了人们的预期。"虎杰投资首席分析师张寅说，他认为，此前地产板块的估值过高，股价已经透支了2008年和2009年的业绩。

　　分析师们分歧严重

　　目前房地产股已经调整了约40%。

　　中证投资首席分析师徐辉指出，从行业周期来看，房地产股调整可能还有较长时间。他指出，一般来讲，一次完整的地产业调整会经历以下几个阶段：首先是地王频现(繁荣的象征)，然后是地价暴跌(往往是调整的开始)，第三是房价、成交量的大幅下跌，警觉的地产商率先降价销售，一段时间后，其它发展商跟进；第四，二手房市场大幅下跌；第五，一段时间后，竣工销售比大幅提升，供不应求变为供过于求，主流观点开始看空房价；第六，房价进一步下跌，空置率开始攀升；第七，更多地产商进一步大幅降价销售，降价比例不是5%，而是20%到30%；第八，一年后，"地王"开始成为预售楼盘，市场售价大幅下跌，"地王"成为"债王"。这时候，房地产股票价格初步见底。

　　对于地产股未来的走势，张寅和前摩根士丹利首席经济学家谢国忠均持相对悲观的态度。谢国忠在接受本报记者采访时表示，"在通胀周期内，地产股难有上佳表现，这主要是由货币政策造成的，开发商融资成本不断增加，利润逐渐被压缩，这将会反应到业绩上。"

　　张寅亦认为，随着房价上涨，消费者购买力逐渐趋弱。一方面，炒房需求被遏止，市场上不会出现前几年山西、温州购房团大单吃进的现象；另一方面，限价房将分流一部分购房人群。"一季度房价跌的可能性不大，而二季度房价将进行调整。"他预测，地产股将随着市场的调整，回归理性业绩，疯涨的局面不可能再出现。

　　而相对乐观派有如兴业证券、长江证券等研究机构。长江证券刘昆指出，"我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境、城市化进程、人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。以上观点基本上是业内所有研究员的共识。"

　　兴业证券也在房地产行业2008年策略报告提到，"我们认为目前的地产板块已经充分调整，依然看好2008年住宅销售前景，并且看好优质公司进一步提升市场份额。目前一线地产股2008年的估值水平约25倍，对应2009年市盈率为15到20倍，接近2004-2005年证券市场最低迷时期的估值水平。"，该机构维持对房地产行业的"推荐"评级。

　　"调控房价并不等于调控地产公司，虽然已无法达到利润高点，但从现在开工面积和地产公司的流转速度来看，不会影响大多数公司业绩上涨。宏观面上虽然没有去年好，但经历了充分下跌后也是价值逐渐体现的时刻。"前述长盛基金人士也对本报记者表示，"如果说地产板块有泡沫，其它板块也有泡沫，在泡沫被挤的比较充分的时候，地产股反而成了相对安全的地带，未来还有上涨空间。"他说。(21世纪经济报道　荆宝洁 )

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