房地产：房地产行业月报 满城尽刮降价风

　　投资要点

　　2月最热门的话题便是王石把万科的降价促销策略由珠三角等地区扩展到了全国。一时间，部分城市开发商纷纷竞相效仿，以确保在行业走势不明朗的时候尽早实现落袋为安。

　　从我们的角度来看，我们认为降价是对前期高涨的回应。但是，这种价格的下滑存在限度，即个人住房需求的刚性在房地产降价的同时会更加明显的爆发。而这种爆发将对房价的下滑起到适时的支撑作用。

　　纵观2月房产市场，似乎多空双方的博弈还在继续。目前说房地产行业已经进入冬眠期还为时过早。行业震荡难掩市场需求矛盾的存在。因此，我们维持对整个行业短期给与的“谨慎推荐”评级。

　　在个股方面，可以关注以下几类股票：前期超跌的优质股票。在此主要推荐：华侨城A（000069）、招商地产（000024）、金融街（000402）。项目成本较低、受行业价格波动影响较小的股票。主要推荐：深长城（000042）。主营业务收入有保障，现金流稳定的企业。如：张江高科（600895）。

　　重点公司盈利预测表：

　　进入2月，最热门的话题便是王石把万科的降价促销策略由珠三角等地区扩展到了全国。一时间，前期涨幅过高的部分二、三线城市开发商纷纷竞相效仿，以确保在行业走势不明朗的时候尽早实现落袋为安。而一线城市开发商在多空双方布局上普遍存在分歧。以上海为例，除了绿地集团明确降级促销之外，更多的开发商还是选择变相推迟开盘，希望静待三月这个传统的市场回暖季节到来之后再作布局。

　　而从降价的手段来看，各地区也是鱼龙混杂，做法不一。有先涨价后降级的、有仅仅只对尾盘进行降价的、还有在新盘中仅仅只针对部分不好户型进行降价，当然确确实实开始降价的开发商也不在少数。不管对后市是看多还是看空，“降价风”确实存在于整个房地产市场上。

　　从我们的角度来看，我们认为降价是对前期高涨的回应。但是，这种价格的下滑存在限度，即个人住房需求的刚性在房地产降价的同时会更加明显的爆发出来。而这种爆发也将对房价的下滑起到适时的支撑作用。这一点，从万科在上海的元宵节特卖就得到了体现。仅仅5%的降幅，就使得万科把上海地区前期所剩下的部分尾盘一次性处理掉70%。个人对于住房消费的旺盛购买倾向和购买力，似乎依旧高得惊人。

　　一、全国主要城市重点事件、数据分析

　　1.1北京

　　1.1.1“限价房”相关政策将出台

　　从18日起，北京市就《限价商品住房管理办法（试行）》和《限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》公开征求市民意见。

　　按照北京市限价商品房管理办法，申请人须具有北京市户口，单身提出申请的，申请人必须年满30周岁。要求3人及以下家庭，人均住房使用面积要在15平方米以下，家庭年收入在8.8万元以下，家庭总资产净值要在57万元以下。4人及以上家庭，人均住房使用面积要在15平方米以下，家庭年收入在11.6万元以下，家庭总资产净值要在76万元以下。

　　此外，已购限价商品房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售。出售时按照北京市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35％。

　　应该说，该试行办法进一步明确了限价房的相关管理办法，与此同时5年的限售规定以及比例差价款的征收极大程度大家了限价房的投资需求。但是相对较小的限价房供应，难以对市场产生太多影响。

　　1.1.2北京市2008年住房建设计划出台

　　根据计划安排，2008年北京计划新建住房2750万平方米。其中，新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米。保障性住房和两限房共800万平米，比去年的530万平米的计划增加了270万平米。商品房方面，今年北京将新建1600万平米。

　　1.2上海

　　1.2.1房产波动，影响上海信贷安全

　　上海市银监局2月18日发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》中指出，在房地产市场波动加剧及宏观调控加压的当下，房地产信贷运行与市场之间的关联度正在加大，因房价波动而带来的各种压力与风险已然凸显，房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全。

　　从房地产行业的资金来源来看，不管是供给方的开发贷款还是需求方的购房款，有很大一部份都来自于银行等金融体系。这直接导致从银行体系流入房地产行业的自己占房地产行业整体资金的50%左右。如果房地产行业发生价格大幅波动的话，将直接影响到金融体系的信贷安全。

　　而从银监会数据统计来看，07年四季度珠三角地区房价出现下滑时，不良贷款额达到12684.2亿元，比上季度增加了1.33%。虽然这种上升并不一定完全是由房价波动造成的。但是房价的相对稳定，对于经济安全的重要性是显而易见的。这点在那些以土地为重要财政收入的地区更加明显。因此，从这个角度而言这些地区的政府部门绝不希望看到房价出现大幅下跌。

　　1.2.2上海公布住房建设计划，经济适用房拟二季度开工

　　上海房地局日前正式公布了《2008年上海市住房建设计划要点》（以下简称要点），主要目标是：（1）建设总量。新开工住房面积约2000万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米。（2）竣工和供应总量。竣工住房面积约2500万平方米，在建及新开工住房建设项目中预计可达到预售标准的面积约2000万平方米。同时，将新增廉租住房受益家庭2万户，累计受益家庭达到5万户。（3）土地供应。住宅用地供应800?1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。

　　值得关注的是08年住宅用地用地供计划相比06、07年的各1500公顷而言有所下降。也许在房价有所下滑、土地成交不活跃的前提下，政府也在考虑是否应该减少土地出让规模，适度稳定未来房价。此外，《要点》中的400万平方米经济适用住房预计将会在二季度开工。这也是上海首次落实经济适用房的建设。

　　1.2.3二手房资金监管开始试点

　　在深圳中天、创辉房产中介丑闻曝光之后，为防止此类事件的出现、肃清行业风气，汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产等5家中介公司，成为上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海房地局）“二手房交易资金结算平台”的首批试点中介公司。而参与试点的银行目前只有中国银行和工商银行。

　　据了解，目前试点公司监管涉及的交易只有贷款客户交易，一次性付清的交易不在试点之列。也就是说，必须是申请贷款，且在中国银行和工商银行申请贷款的客户贷款资金，才在监管试点范围之内。试点的流程是，在二手房交易签订合同时，约定资金监管相关条款。在中国银行或中国工商银行开设一个专门账户，每笔需要监管的交易在银行的账户之下再设立一个子账户，由银行对客户资金进行监管。

　　上海政府的举措，与我们之前对二手房第三方监管体系将会逐渐建立的预测相吻合。预计今后的监管力度还将进一步加大，从而使二手房交易更加安全。

　　1.3深圳

　　1.3.1房价仍然在下落

　　自去年四季度以来，深圳房价开始持续下落，这种趋势在春节过后依旧没有停止或者止跌企稳的迹象。不仅如此，受到市场波动的影响深圳地产投资客已经有降价撤场的倾向。这直接造成深圳豪宅市场大幅下滑。

　　我们预计由于豪宅市场前期涨幅过高，这种降价行为可能还将持续。此外，在适度从紧的货币政策下，依靠租金来进行还贷的豪宅投资人不得不考虑未来加息所带来的高额还袋负担。因此，尽早落袋为安也许是个更好的选择。这些均可能造成深圳豪宅市在接下来的几个月场更加震荡。

　　1.3.2深圳公布2008年住房建设计划

　　2008年度计划新供应住房用地1.8平方公里，其中，商品住房用地1．3平方公里，保障性住房用地0．5平方公里；另有1平方公里的存量用地也将用于住宅建设。全年计划建设各类住房15．68万套，总建筑面积1215．9万平米。其中，商品房11．1万套，保障性住房4．58万套。

　　二、本月主要政策、言论分析

　　2.1经济适用房获得金融支持

　　央行和银监会08年2月4日下发《经济适用住房开发贷款管理办法》。该办法是对前期政府提倡加大政府住房保障力度的进一步回应。该规定的主要影响如下:第一，扩大了经济适用房开发的资金来源。除国有商业银行和住房储蓄银行外，增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构对作为贷款人。

　　其次，从开发方的角度而言，该政策适度放宽了对于贷款的申请和使用条件。该政策规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不低于35%的规定。与此同时，将过于要求的经济适用房开发贷款期限最长不超过3年，改为原则上为3年，最多不超过5年。

　　最后，在减少买房者压力方面，该政策明确规定贷款“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”。这比先前的“按中国人民银行规定的同档次贷款利率执行”留下了10%的浮动空间。

　　应该说《经济适用住房开发贷款管理办法》是政府将相关前期政策进一步落实的表现。但是由于提供给经济适用房的土地面积相对有限，因此该政策对整个行业影响不大。

　　2.2央行货币政策可能转向“从紧不动摇”

　　日前，央行副行长易纲在北京大学中国经济研究中心表示，“无论国际与国内经济环境如何变幻，央行今年将坚持从紧货币政策不动摇。”这一表态已经将之前的“适度从紧的货币政策”转移到了“从紧货币政策不动摇”。

　　从管理层言论的变化来看，我可以看出：在08年1月CPI上涨幅度达7.1%，创97年以来新高的宏观环境下，央行今后为降低通货膨胀所制定的措施力度将更大。我们预计这将主要落实在调整存款准备金率、公开市场操作和窗口指导上。而相比较敏感、普通大众比较关注的加息政策可能不会作为今后的主导。

　　作为对于资源集中型的房地产行业而言，从紧的货币政策最直接的影响就是资金供应缩减。这将进一步加速房地产行业的内部整合，融资能力的强弱将直接关系到企业今后的发展。

　　2.3物业税，也许谁都不知道何时开征

　　1月北京市国税局北京市政协委员、市地税局局长王纪平对媒体的表态，“北京今年已提出进行物业税"实转"的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”之后关于物业税的各种传闻便不禁而走。而近日，税务总局有关负责人澄清说，北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”。北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点，物业税在近2年内都不可能开征。”官员们前后表态相互矛盾固然有不同级别部门信息面有所不同的原因。但是，我们认为同时也反映出税务部门内部对于何时开征物业税也没有明确的时间表。从03年就开始谈了多年的物业税，似乎永远都在空转阶段。而相关部门之间的房地产信息共享似乎也没有实质的进展。也许只有人大作出了明确的安排，相关工作才能有实质性的推进。

　　因此，对于物业税对于房地产的影响目前还是侧重在心理层面。但可以明确地是，在房地产行业出现前景不明的时期，物业税是绝对不可能开征的。

　　2.4房企IPO审核开闸，融资面或将放开

　　房地产企业在国内A股IPO的申请受理和审批工作在间断5个月之后，证监会正式于2月29日审议滨江房产等3宗IPO项目。证监会在房价开始出现波动期间重新开闸审核房企IPO，无疑是对行业的利好消息。同时，这也进一步表明了监管机构对于房地产行业并无打压得态度，根本目的还是促进其长期健康发展。

　　我们预计今年还将有新的房地产企业上市。

　　三、重点上市公司点评

　　3.1张江高科（600895）：“一体两翼”战略初见成效

　　2月15日，张江高科正式公布其07年度年报。年报中值得关注的信息包括以下几个部分：

　　第一，公司超额完成07年任务，实现每股收益0.31元。07年公司营业收入12亿元；实现净利润3.79亿元，同比增长50.59%。其中公司07年度实现主营业务收入117257万元，比原定的3.1亿元，增加了36%。实现主营利润43684万元，较上年的34187万元增加了27.8%。

　　第二，房产租赁规模正在不断加强，将为公司将来发展带来契机。园区房产租赁07年度实现租赁收入31227万元，较06年度的18470万元增长近70%。而从产品角度来看，房地产租赁所形成的利润达21984万元，占公司主营业务利润的46%。

　　由此可见，张江高科在园区内土地日益减少的局面下，正在逐步扩大自有型物业的比例。而且随着张江地区整体优势的逐步显现，这一部分自由型物业的价值也将逐步体现。此外，由于张江本身总部经济的特点，使得投资型物业所带来的租金回报相对稳定。因此这部分优质资产将为张江今后的发展带来保障。

　　第三，公司本年度在投资收益方面取得了可观的业绩，较上年增加了15360万元，同比增长140.92%。其中，对上市公司投资收益影响较大的参股公司是嘉事堂药业股份有限公司、上海张江微电子港置业有限公司和川河集团。这三家公司利润，占上市公司净利润比重分别达到10.56%、12.26%和15.04%。

　　我们预计在今后的两三年，由于张江地区本身优质企业的增加和周边产业链、配套服务的提升，将进一步提高本地区新增物业的价值。因此，张江高科“一体”张略将在08年继续获得良好收益。而在剥离部分前期不良投资资产后，以提倡创新服务和产业投资为主导的“两翼”战略回报已经开始显现。此外，由于今年创业板块的推出，部分张江高科所投资的中小型企业有上市预期。这也为今后业绩的提升带来想象空间。

　　3.2万科A（000002）降价促销，成功回笼资金

　　2月19日，万科A正式公布08年1月销售数据。公司1月份实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元，分别比07年同期增长11.65%和11.72%。但是，环比12月76.7万平方米的销售面积，61.7亿元的销售金额，均下降了70%左右。我们认为，春节前后历来就是房地产市场销售的淡季。因此，环比数据的下降存在着销售周期影响的因素。而同比数据的增加，可以在一定程度反映出降价实际上激发了房地产市场更多的刚性需求。

　　无独有偶，在万科2月22日元宵节上海“特卖会”上，240多套优惠房源卖出了170多套。一天内成功回笼资金2.57亿元。而从房源来看，多数是未销售出去的“尾房”，位置不是太好。从降价幅度来看，推出房源为销售价的9.5折，在9.5折基础上，万客会会员根据所持卡的不同还可享受0.2%～2%的会员折扣，若一次性付款还可多享受2%的折扣。由于万客会目前尚无会员升级至最高级别的铂金卡，因此会员最多可享受到8%优惠。而实际成交过程中的优惠程度在5%左右。

　　整个2月上海房地产成交气氛冷谈，甚至出现了历史上的首个零成交天数。而万科在上海的小幅降价所激起的成交热情却与此形成鲜明对比。我们认为，万科的全国降价行为有利于该公司在政策不明朗期间迅速回笼大量资金。与此同时，可以为公司进行行业整合创造足够的资金动力。而近期万科所取得的四个开发项目，也均是通过合作方式获取的。不得不说，万科近期的所有战略与前期国家防止房地产行业过热、希望进一步打击囤地的种种调控政策相吻合。因此，目前的小幅降价和资源整合策略均为万科在今后可能出现的更严厉的宏观环境下，准备了足够的保障。

　　3.3招商地产（000024）公布年报，巨额融资计划遭市场诟病

　　2月20日，招商地产正式对外公布07年年报。年报数据显示，公司07年营业收入为41.1亿元，实现利润14.5亿元。两项数据同比去年增长了46.36%和83.91%。每股基本收益由06年调整后的1.02元每股，增长到1.616元每股，同比上年增加了58.43%。

　　营业收入中，商品房销售、租赁、供水供电和物业管理收入的毛利润分别为14.73亿、1.94亿、0.23亿和0.58亿。各自在毛利润中所占比例分别是76.84%、10.05%、1.02%、8.92%和3%。可见房地产销售依旧是公司主要的收入来源。而且相比06年数据，商品房销售毛利同比增长了111%。作为公司战略重组的一个部分，投资性物业06年也有不俗表现。公司07年9月从大股东手中取得了新时代广场大厦等优质商业资产，总租赁面积增加到54.46万平方米。

　　在土地储备方面，目前公司实现土地储备800万平方米，在建面积124万平方米，07年完成25.67万平方米的结算。因此，公司土地储备足以提供未来发展。在土地分布方面，公司土地储备以沿海大城市为主，其中49%为于珠三角，31%位于长三角，12%在环渤海区域。2008年公司在12个城市同时发展，有58个项目同时进行，总规划建筑面积543.74万平米，其中续建项目13个，规划建筑面积92.06万平米；新建开工项目30个，规划建筑面积288.78万平米；处于设计阶段的项目有15个，总建筑面积162.9万平米。此外，招商局集团手中还有部分土地资源，在适当的时候集团会将资源逐步注入上市公司。

　　当天公司还公布了A股增发计划，预计增发募集不超过80亿元资金。募集资金用于收购公司控股股东招商局蛇口工业区有限公司（以下简称“蛇口工业区”）拥有的6宗土地使用权及投资公司的房地产开发项目共14个项目。

　　但是，市场对于招商地产的大额融资计算似乎并不买账。在该公告发布的后不仅股价下跌，巨额融资也遭市场诟病。

　　3.4金地集团（600363）公布07年年报

　　公司07年主营业务收入达74.87亿元，实现利润总额17.97亿元。两项数据同比去年增加了110.1%和166.39%。其中房地产结算收入为72亿元，较上年增长了116.28%。公司每股收益达到1.31元每股，比06年的0.71元每股增加了84.51%。

　　在土地方面储备方面，公司07年在8个城市获取了14个项目，共计取得504万平方米（可售建筑面积）的项目资源。项目主要还是位于金地已经进入的城市，在新城市拓展方面只进入了杭州、南京两个长三角地区的主要城市。

　　公司07年新开工面积达到243万平方米，竣工面积114万平方米，在开发项目达到36个。公司07年实现销售面积108.2万平方米，实现销售金额97.5万元。而到报告期结束时止，公司未结算的项目资源约1136万平方米（其中公司权益部分为994万平米）。公司土地储备足以支持公司未来发展。

　　此外，公司前期公布了切实可行的股权激励计划，而且正式与UBS在境内外展开一系列合作，包括：共同发起设立房地产投资合伙企业和由双方或各自关联公司按照各自50％出资比例共同设立投资管理公司。如果双方合作进展顺利，将为金地集团提供20亿人民币左右的新增资金，将进一步增强公司的拓展能力。

　　3.5外高桥（600648）拟增发收购集团63亿资产

　　在停牌近4个月之后，外高桥于2月25日正式对外公布公司将向公司控股股东上海外高桥（集团）有限公司（下称“外高桥集团”）和上海东兴投资控股发展公司（下称“东兴投资”）发行不超过4.2亿股股票，以购买其持有的、预估值为63.42亿元的股权资产，从而实现外高桥集团核心资产和主营业务的整体上市。

　　外高桥本次定向增发拟购买的股权资产包括：外高桥集团与东兴投资分别持有的上海外高桥保税区联合发展有限公司38.35%的股权和41.65%的股权以及外高桥集团持有的上海市外高桥保税区新发展有限公司59.17%的股权、上海市外高桥保税区三联发展有限公司80%的股权。

　　本次资产收购之后，一方面有利于缓和上市公司与母公司之间同业竞争的问题，另一方面可以增加上市公司的盈利能力。但是，如果仅仅只是依靠母公司不停注入区域内资产，而上市公司本身不能创造更多盈利点的话，这种利润的增长带有时效性。

　　3.6新潮实业（600777）置入房地产资产

　　公司公布与烟台东晨投资有限公司（以下简称“东晨投资”）于08年2月23日签署了《股权置换合同书》，公司以拥有的烟台铸新投资有限公司（以下简称“铸新投资”）100%的股权置换东晨投资拥有的山东银和怡海房地产开发有限公司（以下简称“银和怡海”）50%的股权。本次股权置换完成后，本公司持有银和怡海50%的股权，东晨投资持有铸新投资100%的股权，东晨投资持有银和怡海50%的股权。

　　银和怡海所属的国奥天地项目，位于烟台经济技术开发区中心区，南临中心干道长江路，北临碧海金沙滩，规划总占地面积286,059.7?，已办理国有土地使用权证，土地面积为229,855.77?；该项目已获得政府批准的规划方案总规划建筑面积为（地上）706,442?。截止2007年9月30日，已开工建筑面积约35.1?万，其中已封顶约15.1?万，并收到部分预售款。

　　四、结论

　　纵观2月房产市场，似乎多空双方的博弈还在继续。房价的不确定性同时引发投资人对行业股票的出售和观望情绪。从行业指数来看，从1月31日的3431.46点下降到2月26日最低的3208.74点，最大降幅达到6.48%。众多前期涨幅较好的股票，2月的价格基本都是前期的一半。

　　但是，认为房地产行业已经进入冬眠期的观点还为时过早。但是，目前的价格下降行为有可能还将进一步持续。这主要是前期市场涨幅过高、过快，超过了普通民众的心理预期。但是市场需求矛盾依旧存在，行业小幅震荡难掩行业整体前行的趋势。

　　基于我们对政府和目前行业发展情况的认识，我们维持对整个行业短期给与的“谨慎推荐”评级。

　　在个股方面，在接下来的投资中可以关注以下几类股票：

　　第一，前期超跌的优质股票。在此主要推荐：华侨城A（000069）、招商地产（000024）、金融街（000402）。

　　第二，项目成本较低、受行业价格波动影响较小的股票。主要推荐：深长城（000042）。

　　第三，主营业务收入有保障，现金流稳定的企业。主要推荐：张江高科（0600895）。

　　作者：涂力磊 齐鲁证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。