万科高调回应房地产热点问题

□本报记者 陈雪 北京报道

　　
　　
　　10月29日，万科（000002）在北京举办“人居建筑与可持续发展论坛”，董事会主席王石正面回应行业热点问题时称，房地产行业资源向上市公司集中，有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地，是一件利国利民的好事。同时他表示，万科是在为70万以上的小股东赚钱；万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。

　　
　　记者：今年以来，无论是资金还是土地资源，向上市公司集中的趋势比较明显，有人担心这会导致行业进入寡头垄断的状态，怎么看这个问题？

　　
　　王石：行业资源向上市公司集中的情况确实存在，但是如果现在就担心“寡头垄断”，是太早了一点，甚至是担心反了。

　　
　　寡头垄断至少应该具备两个特征：一是少数企业占据了行业绝大多数份额；二是这个行业有进入壁垒，企业有操纵市场价格的能力。但中国房地产行业现在不是太集中，而是过于分散。中国多的时候五六万家房地产公司，少的时候三四万家。2006年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。2003年，香港前十家的占有率是80％，前三名超过了50％。

　　
　　其次，房地产行业是自由准入行业，不容易出现寡头垄断，企业更不可能获得定价权。

　　
　　地产行业象现在这种过于分散有很多的问题。首先是购房者的权益得不到很好的保护。房子是要住一辈子的，售后服务、维修需要开发商来负责任。只有那些长期开发的、走品牌路线的大公司，才能真正负得起这个责任。

　　
　　尤其是房地产上市公司，不但规模都比较大，而且透明度高，比较规范。例如，没有上市的公司的负债率是不公布的，高一点你也不知道。但只要上市，负债率马上就下来了，因为藏不住。所以资源向上市公司集中，对金融安全大有帮助。

　　
　　现在大家都觉得房地产行业赚钱多，而且都被少部分人赚走了。但是上市公司的股票大家都可以买，实际是为老百姓提供了在这个行业里赚钱的机会。譬如万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者，所以向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。

　　
　　还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平高近一倍，也就是说，土地资源如果集中到万科的手里，可以很快变成住房供应；如果万科掌握的资金更多一点，就可以盘活更多的存量土地，对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。

　　
　　所以，资源向公众上市公司集中是一件利国利民的好事。从国家利益的角度看，减少了土地闲置、有利于金融安全；从公众利益来看，购房者权益可以得到更好的保护，普通老百姓可以获得在房地产行业赚钱的机会。

　　
　　记者：今年房地产上市公司增发了数百亿，尤其万科一家就增发了100亿，有圈钱的嫌疑，对这种观点您怎么看？

　　
　　王石：我认为，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。圈钱有三个特征：第一，过度融资；第二，没有用在主营业务上；第三，没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。

　　
　　今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33％，但在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%。再来看一下跨行业的对比。今年一到九月除银行业之外，A股增发的前十名总共融资951亿，万科占11％，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。

　　
　　而万科是个非常专业化的公司，募集资金100％投到了指定的住宅开发项目上。

　　
　　最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14％以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

　　
　　因此，万科的融资绝不是“圈钱”。

　　
　　记者：因为很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨，囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么，万科为什么反对囤地、捂盘？

　　
　　王石：在一个房价、地价向上的市场里面，囤地、捂盘可能确实提高了利润率，但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子，从获得土地到开始卖房子只需要9到12个月，在行业里面是最快的。这样利润率可能低一点，但是资产回报率却更高。

　　
　　从2004年开始，万科每年末持有的土地都略微低于未来两年的开工量。如果一个公司是靠土地升值赚钱，那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱，我们持有的土地，只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地，而是觉得目前这个数量刚刚好。

　　
　　记者：一直以来有人认为房地产行业存在暴利，请您结合万科的情况来分析一下这个问题。

　　
　　王石：今年前九个月和去年同期相比，万科的均价比去年提高了27％，但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里部分是因为装修房比例上升，成本比原来高了；另外，每平方米房子的税金由去年的400多上升到1100多元。

　　
　　从上市公司各个行业对比的情况来看，房地产行业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4％，而制造业只有4％。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10％多，制造业是9％多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多，周转比较慢。所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

　　
　　在地产行业的大型上市公司中，万科的毛利率、净利率是比较低的。当然我们的净资产收益率不低，这主要是通过快速周转实现的。

　　
　　有人会问，房地产不是一个暴利行业，但为什么出了这么多富豪？原因很简单，房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的，民营和国有企业完全是在同一个起跑线上。仔细看一下富豪榜前几名历年的变化，比较密集的行业一开始是IT，然后是零售行业、房地产行业。这几个行业的共性就是从一开始起就对民营企业完全开放。我们设想一下，如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放，那么中国的首富一定会出现在这些行业，而不是房地产业。

　　
　　10月29日，万科新标志正式亮相。

　　
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