多位委员呼吁妥善解决“小产权房”问题

　　三大原因催生“小产权房”

　　“‘小产权房’不仅量大，而且牵涉各个方面的切实利益，如果不能够妥善解决可能会引发一系列的社会问题！”全国政协委员、清华大学人文学院经济研究所副所长蔡继明3月3日一见到本报记者就明确表达了他对“小产权房”问题的关注和忧虑。

　　与蔡继明委员相同，接受记者采访的委员们都表示：要妥善解决“小产权房”问题。

　　“尽管关于‘小产权房’的数量没有官方的统计数据，但一些机构、专家的抽样调查却显示，‘小产权房’的数量惊人。有人估计北京大概占了20%左右，而且已售和在建的‘小产权房’很快就会超过1000万平方米，在西安估计已经占到25%到30%，深圳这样的城市占的比重就更高，有的可能高达40%、50%。而根据济南市有关部门的统计，该市小产权项目总面积仍有1000多万平方米。”蔡继明忧心忡忡地说。

　　对于如此多的“小产权房”是如何被催生出来的，蔡继明委员分析认为原因有三个方面：首先，“小产权房”最吸引人的地方就在于其价格优势，只有同样位置商品房价格的40%至60%，这从侧面说明了现在全国许多大中城市高企的房价是催生“小产权房”的重要原因之一。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些群体的住房需求，这使得“小产权房”存在着大量现实的购买人群。

　　其次，土地制度安排留下了农村集体建设用地流转的空间。根据现行的相关法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。蔡继明指出，正因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地“小产权房”建设的泛滥，在合法与非法之间给“小产权房”留下了一个擦边球的空间。

　　与此同时，农地制度安排中的不合理因素导致农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿也是致使“小产权房”催生的一个重要因素。

　　“与商品房相比，‘小产权房’开发成本能低过1/3，在这一开发过程中，农民集体通过出售‘小产权房’获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。”蔡继明委员说，由于“小产权房”是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用)；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，“小产权房”的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用，这也是“小产权房”市场价格低廉的决定性因素。

　　对此，全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示赞同，他说，“小产权房”多位于城乡结合部，由于不缴纳土地出让金和各种税费，因而成本低，价格优势明显。同时，由于城市土地级差地租的扩散效应，使得土地的区位优势和地租极大显化，销售中存在很大利润，这种利润诱惑，使得当前城郊农村房地产的违规开发势头猛烈，难以阻止。

　　“对于市场购买主体，因城内房价过高，住房保障缺失，远超过普通百姓的承受能力，使得购房者趋之若鹜；而对于市场监管主体，因长期以来管理体制不顺，行业管理办法和标准不统一，留下许多执法施政的空档，使得主管部门难以作为或不作为，执法不严，监管不力。在这多种因素作用下，‘小产权房’市场的规模发展越来越大。”郭松海补充说。

　　对于如何妥善解决“小产权房”问题，接受记者采访的委员们也给出了具体建议。郭松海委员建议，对在农村原建设用地上开发的住房，可经合法程序，将其纳入住房社会保障体系。如将大量此类住房拆毁，不但社会成本高，还会造成资源的巨大浪费；而经合法程序，可将其转为保障性住房，用于扩大城镇经济适用房、限价房的市场供应，还能起到平抑城市商品房价格的作用。对在农村原建设用地上已开发出售的商品房，可补办手续，予以合法化。

　　蔡继明认为，对于那些违法违规占用农地开发建设的“小产权房”项目要坚决地予以取缔。要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止。但对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的“小产权房”，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解决问题。

　　从短期看，政策要承认现实，平衡各方利益。除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规合法建设的“小产权房”，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权，或者政府通过收购等方式将这些“小产权房”转变为经济适用房或回迁房。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的“小产权房”则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止，不能因噎废食。

　　从长期看，要深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动。

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　　所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证。

　　2007年12月14日，国土资源部有关负责人强调，1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知明确规定，农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　与此同时，国土资源部重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”。