2007年房贷“双丰收” 外资行高位接盘？

    上海房贷阵营出现分化。

　　“从2006年开始，我们就对房地产业贷款余额做减法，项目个数也在减少。”2月底，上海一家大型银行的信贷审批人士说。

　　2007年，上海市中资银行房地产开发贷款仅比年初增加约37亿元，同比减少390亿元，其中，住房开发贷款出现173.7亿元的负增长。

　　在中资行普遍看空房贷之时，外资行并未放慢步伐。上海银监局发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》(下称《报告》)显示，2007年，外资银行房地产贷款投放显著增加，增速远远超过中资银行。

　　一位知情人士援引报告数据称，截至2007年12月末，在沪外资银行房地产业普通贷款（主要为房地产开发贷款）余额49亿美元，比年初增加17亿美元（如按照2007年12月28日的汇率中间价计算，增加约120亿元）；同比增长54％。

　　纵然不论外资行房贷策略的深层次逻辑，可以肯定的是，监管部门已对“高房价”发出了明确的预警信号。

　　在刚刚结束的2008年全国大型银行监管工作会议上，银监会副主席蒋定之首次将防范高房价风险与两高一汰（高污染、高耗能以及淘汰产能行业）风险并提，成为今年银监会督促大型银行认真落实宏观调控政策，切实防范各类风险的首要工作。

　　解构外资行房贷策略

　　2007年，在开发贷款和个人贷款两个市场上，外资行可谓是“双丰收”。

　　《报告》显示，截至2007年12月末，外资银行个人住房贷款余额24.57亿美元，比年初增加9.58亿美元，同比增长64％，增幅比中资银行高48.8个百分点。

　　在房地产信贷策略上，外资行的策略迥异于中资行，2007年，外资行开发贷款的增量约是中资行的3倍。

　　央行上海总部发布的数据显示，2008年1月份，房地产业位于外资行信贷投向的第二位；而中资行只将房地产贷款放在第五位；从绝对额来看，外资行1月份的房地产增量贷款仅比中资行少10亿元左右。

　　多位业内人士称，与中资银行相比，外资银行受货币信贷政策调整等宏观调控的影响相对较小，其业务拓展的空间更大。

　　2月29日，上海一家大行的信贷经理表示，在中资行收紧银根的背景下，外资行通过积极参与中资行牵头的银团贷款，以及信贷资产转让等方式，分享了中资行的信贷资源。对于这一说法，一家外资法人银行人士也表示认可。

　　“不过，外资行的操作手法都较为隐蔽，他们的房地产贷款不一定都是自己来做，只是最后反映在外资行的账上。”前述大行信贷经理意味深长地说。但他并未描述个中详情。

　　同时，外资行还具有项目和外汇头寸上的优势。上述大行信贷经理注意到，外资行手中的项目虽然少，但都是大项目，尤其是一些外资背景的开发商，在国外，境内外资行的母行与这些境外企业就是利益共同体。

　　不过，上述中资行的观点未得到外资行人士的认同。前述外资行人士坦言，国内的外汇贷款一直都比较难做，因为企业必须有真实的对外支付需要，如进口材料等，但目前，开发商一般是在国内采购材料；而且外资法人银行的外汇资金也不宽裕。

　　高位接盘之忧？

　　在中资行给房地产贷款做减法的时候，外资行的“多头”是否有高位接盘之忧？

　　前述知情人士透露，对于外资行房地产贷款的快速增长，监管部门也表达了某种担忧，“需要关注其是否存在对中资银行控制房地产贷款业务而产生的替代和补充效应，以及各项贷款投放的合规性和审慎性”。

　　与中资行相似，外资行也非常看重商业房地产项目。而且上述大行信贷经理也承认，外资行给房地产开发贷款设定的门槛较高，风险控制非常严格，如项目资本金比例，一般要求达到35%，外资行可能要求40%至50%。而在个贷方面，渣打银行等外资行更看重上海本地客户，以防范非自主的投资需求所隐含的风险。

　　“外资行在执行宏观调控等政策的同时，更加注重商业原则。”前述外资法人银行人士称，更多是看项目的现金流、未来销售情况等。

　　但业内人士分析，按照国际通行的房价收入比、租售比等指标来看，上海房价已处于一个历史高位，并已进入“泡沫化”区域。与此同时，资金“逐利”的热情也在消褪。来自上海市统计局的分析指出，从全国2007年1至11月情况看，上海市房地产开发投资1205.2亿元，同比下降1.7%，是全国各省市中唯一房地产开发投资呈现下降态势的省市。

　　上述大行信贷人士预言，房地产开发商的资金链是否出现危机，2009年春节以后，应该能见分晓。而真正出现资金危机的往往不是民营开发商，因为民企一般是自给自足型；而一些土地储备量较大的上市企业更容易受到房价波动、宏观调控的冲击。